Ipoteca
Cosa è l’ipoteca
L’ipoteca è un diritto di pegno su beni immobili. L’ipoteca è un istituto molto importante nei casi di finanziamento a lungo termine da parte delle banche e nel caso di acquisto o di recupero di un immobile.
L‘ipoteca ha i seguenti tratti caratteristici:
1) Oggetto dell’ipoteca possono essere soltanto diritti intavolabili o una parte di questi. L’ipoteca si estende anche agli accessori del bene immobile, all’accessione o ai successivi miglioramenti del bene immobile (ad es. quando vengono costruiti nuovi edifici, quando l’edificio viene ristrutturato o sopraelevato). Ai sensi dell’art. 810 c.c. sono oggetto di ipoteca anche il diritto di usufrutto e di superficie, nonché gli autoveicoli, gli aeromobili e le navi.
2) L’ipoteca è un diritto reale: se il credito non viene soddisfatto, il creditore ipotecario può soddisfarsi sul bene ipotecato.
3) L’ipoteca ha natura accessoria: può sussistere soltanto in relazione ad un credito valido.
4) L’ipoteca è indivisibile: sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
5) A differenza dal pegno (garanzia reale su un bene mobile) i beni immobili gravati da ipoteca devono essere indicati in modo preciso e l’ipoteca può essere concessa soltanto per una somma determinata di denaro.
6) Principio d’iscrizione: l’ipoteca viene costituita soltanto mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (libro fondiario). In seguito all‘iscrizione tavolare, il bene immobile esplica la garanzia del credito indipendentemente da chi ne divenga proprietario o possessore. Con l’iscrizione inoltre il diritto del creditore ipotecario viene porta to a conoscenza del pubblico. Il credito è così garantito anche nei confronti di terzi.
Classificazione delle ipoteche
Ipoteca legale
L’ipoteca legale viene concessa dalla legge in presenza di determinati presupposti di natura legale e reale a garanzia di un credito. I presupposti sono elencati nell’art. 817 c.c.. Si noti che l’ipoteca legale deve essere tavolarmente iscritta d’ufficio per il prezzo d’acquisto del bene ove non risulti dal contratto che il prezzo è stato pagato o che le parti hanno rinunciato espressamente all’iscrizione dell’ipoteca (eventualmente inserire detta formulazione nel contratto).
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Ipoteca giudiziale
Ogni sentenza e ogni provvedimento giudiziale cui consegua la condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno è titolo per iscrivere ipoteca giudiziale sui beni del debitore. Non è necessario che il provvedimento giudiziale sia passato in giudicato. Anche una sentenza appellata o un decreto ingiuntivo opposto costituiscono titolo per l’iscrizione o per la prenotazione del diritto di ipoteca. Le sentenze che prevedono il risarcimento del danno non devono necessariamente determinare l’ammontare dello stesso; è sufficiente la decisione sull‘“an debeatur” ( è dovuto qualcosa); la condanna che prevede il “quantum” (quanto è dovuto) spesso avviene in un secondo momento o in un processo diverso.
Esempio:
Iscrizione dell’ipoteca a garanzia del versamento dei contributi al mantenimento: in base alla sentenza di separazione la signora X ha diritto a ricevere un contributo al mantenimento da parte del suo ex-marito. La signora X vuole tutelarsi anche per il futuro e chiede in forza della predetta sentenza l’iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene immobile dell‘ex marito. Se quest‘ultimo non paga il mantenimento, la signora X può notificargli l‘atto di precetto e cominciare successivamente l’esecuzione forzata.
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Ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria viene iscritta a favore dei creditori a garanzia di un credito concesso. Esempio: La banca vuole garantire il mutuo concesso con una ipoteca. Il mutuatario signora X è d’accordo e dunque iscrive ipoteca volontaria a carico del suo immobile al libro fondiario. L’ipoteca volontaria può essere concessa anche da un terzo non-debitore.
Esempio:
Il signor X deve 100 al signor Y. Il signor X non ha proprietà immobiliari, allora il signor Z concede un‘ipoteca sul proprio immobile a garanzia della pretesa del signor Y. La concessione dell’ipoteca avviene mediante una dichiarazione di volontà unilaterale del terzo (signor Z) per atto scritto ed autenticato dal notaio. La concessione di un’ipoteca volontaria non può avvenire mediante il testamento.
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Monetizzazione dell‘ipoteca
Tutti i creditori vantano una pretesa personale a soddisfarsi sul complesso del patrimonio presente e futuro del debitore. L’ipoteca, inoltre, rende il creditore titolare di una pretesa reale a soddisfarsi sul controvalore dell’immobile gravato, in quanto il creditore può chiedere l’esecuzione forzata a carico dell’immobile su cui grava l‘ipoteca.
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Esecuzione forzata
L’esecuzione forzata esplica i suoi effetti non soltanto verso il debitore, ma anche nei confronti dei seguenti proprietari:
1) il proprietario che ha concesso una ipoteca per un debito altrui;
2) il proprietario che ha acquistato l’immobile dopo l’iscrizione dell’ipoteca.
I terzi proprietari hanno due possibilità di sottrarsi all’esecuzione forzata:
1) pagare il debito ipotecario;
2) liberare l’immobile.
La liberazione dell’immobile da parte del terzo proprietario è sensata solo qualora il valore dell’immobile gravato non sia sufficiente a coprire l’intero credito ipotecario.
Il terzo proprietario dell’immobile gravato da ipoteca per un debito altrui ed il terzo acquirente dell’immobile che hanno soddisfatto il creditore hanno un diritto di regresso verso il debitore.
L‘ordine per gradi delle ipoteche costituite sul medesimo bene immobile fa riferimento al momento dell’iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca meno recente ha la priorità nei confronti dell’ipoteca più recente.
L’art. 878 c.c. regola i casi di estinzione dell’ipoteca (ma non del debito). Significativo nella pratica è che le ipoteche si estinguono dopo 20 anni. Per evitare questa prescrizione l’ipoteca deve essere rinnovata prima della scadenza.
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Surrogazione del creditore ipotecario insoddisfatto
Se un creditore ipotecario, il quale ha iscritto un‘ipoteca sopra uno o più immobili, rimane insoddisfatto perché sul prezzo derivante dalla loro vendita in sede di esecuzione forzata si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore (la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore), il primo può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del creditore ipotecario soddisfatto al fine di esercitare l‘azione ipotecaria su questi altri beni, con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione. Questa disposizione si applica anche ai creditori perdenti per causa di privilegi immobiliari.
Esempio:
La banca A ha un‘ipoteca sugli immobili X e Y, di proprietà del signor Mair. Anche la banca B ha iscritto un‘ipoteca sull’immobile X del signor Mair ma di grado posteriore. La banca A si soddisfa parzialmente o totalmente nell’esecuzione forzata a carico dell‘immobile X. Ciò comporterebbe l‘impossibilità per la banca B di soddisfarsi, ma in forza del citato articolo del codice civile la banca B può surrogarsi nell’ipoteca della banca A (che è stata già soddisfatta) a carico dell‘immobile Y.
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Cartelle esattoriali – Nessuna ipoteca sulla casa se il debito è inferiore ad 8 mila euro
Equitalia non può ipotecare le case se il debito dei contribuenti non supera gli 8.000 euro. Il monito arriva dai giudici tributari di Napoli, una delle città dove si registra il maggior numero di ipoteche immobiliari basate su cartelle esattoriali.
I giudici della commissione tributaria del capoluogo campano, con la sentenza 50 della sezione 23, hanno così accolto il ricorso di un contribuente che si era visto ipotecare la propria abitazione da Equitalia Polis, la società di riscossione partecipata dall’Agenzia delle Entrate.
Alfonso M., difeso dall’avvocato Angelo Pisani dell’associazione Noiconsumatori, aveva scoperto, il 3 maggio 2007, che sulla sua casa era stata iscritta un’ipoteca per alcune cartelle esattoriali riferite a contravvenzioni risalenti ad anni compresi tra il 1987 e il 1995 e a mancati versamenti per la tassa sui rifiuti. Il totale richiesto ammontava a poco più di 2.000 euro.
Alfonso M. è ricorso alla giustizia tributaria sottolineando da lato che sia i verbali delle contravvenzioni, sia i tributi per la Tarsu non erano mai stati notificati, e d’altro canto l’avvocato Pisani ha evidenziato che ”l’articolo 76 del Dpr 602 del 1973, che regola la riscossione, prevede espressamente che l’iscrizione di ipoteca è vietata quando il valore del credito da riscuotere è inferiore a 8.000 euro”.
A questa eccezione l’ufficio legale di Equitalia ha replicato affermando che l’ipoteca andrebbe considerata semplicemente come ”una forma autonoma di garanzia del credito”. Una tesi che è stata respinta dalla commissione tributaria: ”la garanzia ipotecaria – scrivono i giudici – è atto preordinato all’espropriazione con la conseguenza che qualora la vendita forzata non possa essere iniziata”, come nel caso in cui il credito non superi il tetto minimo stabilito, ‘’si deve escludere anche la possibilità dell’iscrizione stessa”.
Inoltre, per quanto riguarda la mancata notifica dei verbali e delle cartelle esattoriali, la commissione ha precisato che ”la semplice dichiarazione della concessionaria per la riscossione, secondo la quale le notifiche sono regolari, non può essere una prova” in mancanza di documenti che lo dimostrino. Infine, come non bastasse, Equitalia avrebbe avuto l’obbligo, prima di iscrivere ipoteca, di inviare un nuovo avviso invitando a pagare entro cinque giorni.
E in mancanza di risposta avrebbe dovuto procedere con l’ipoteca entro i successivi 180 giorni. Insomma, una sentenza che costituisce un decalogo per i diritti del contribuente.
angelo pisani
25 Novembre 2009 alle 20:03
Ancora sulle cartelle esattoriali mute e sull’iscrizione ipotecaria muta
Il fatto che il decreto c.d. milleproroghe (DL nr.248/2007, convertito in legge il 27/02/2008) in passato abbia sanato le cartelle di pagamento “mute” non esime il Concessionario della Riscossione dall’obbligo di indicare il responsabile del procedimento negli altri atti dallo stesso emessi, come ad esempio nella comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria.
L’avviso di ipoteca, infatti, è frutto di un procedimento del Concessionario (Equitalia) e – non essendo stato coinvolto dalla recente disposizione “sanatoria” che ha coinvolto solo le cartelle di pagamento mute – necessita imprescindibilmente dell’indicazione del responsabile del procedimento.
Per poter giungere a tale conclusione occorre senza dubbio esaminare alcune recenti pronunce della Commissione tributaria ma prima è bene ricordare quanto avvenuto in passato con le cd cartelle “mute”.
L’ordinanza 377/2007 e il Decreto Milleproroghe
Come sancito, infatti, dalla oramai famosa ordinanza della Corte Costituzionale nr.377, datata 9 novembre 2007, il Concessionario deve assicurare la massima trasparenza durante lo svolgimento della propria attività, la quale deve “necessariamente” adeguarsi ai principi del procedimento amministrativo.
Principi che, nel caso di specie, la Corte era stata chiamata a valutare in riferimento ad una cartella di pagamento cd “muta”, in quanto priva dell’indicazione del responsabile del procedimento e ritenuta, pertanto, illegittima.
L’illegittimità di un atto privo del predetto responsabile, deriva dal fatto che al cittadino/contribuente viene preclusa la possibilità di interfacciarsi direttamente con la persona che materialmente ha agito nei suoi confronti e quindi di ottenere da quest’ultima chiarimenti in merito.
A seguito di tale situazione era corso ai ripari il legislatore, il quale, con una disposizione ad hoc – per l’appunto il decreto milleproroghe – aveva sostanzialmente legittimato l’operato del Concessionario.
Con tale artifizio legislativo, infatti, veniva stabilito che una cartella priva dell’indicazione del responsabile del procedimento era pienamente legittima fino al 31 maggio 2008, diventando invece gravemente viziata il giorno successivo (in merito si veda “il milleproroghe non salva il fermo e l’ipoteca anonimi” pubblicato su ItaliaOggi del 17/04/2008 ad opera dello stesso autore).
L’iscrizione ipotecaria “muta”
Come già evidenziato, dunque, occorre considerare che la cartella di pagamento non costituisce l’unico provvedimento a cura del Concessionario.
Quest’ultimo, infatti, ha la possibilità di adottare una serie ulteriore di atti quali ad esempio il fermo amministrativo sui veicoli o l’iscrizione ipotecaria.
Ebbene, per quanto riguarda questi provvedimenti si ritiene che nulla sia mutato e che Equitalia sia tenuta necessariamente ad applicare le norme relative al procedimento amministrativo.
D’altronde, nella sopra citata ordinanza è la stessa Corte Costituzionale a ribadire che “… ogni provvedimento amministrativo è il risultato di un procedimento, sia pure il più scarno ed elementare …” e in quanto tale deve essere garantita al cittadino/contribuente “la piena informazione … e la garanzia del diritto di difesa, che sono altrettanti aspetti del buon andamento e dell’imparzialità della pubblica amministrazione predicati dall’art. 97, primo comma, della Costituzione” (Ord. Corte Cost. nr.377 del 9/11/2007).
Principi, quelli sopra evidenziati, sostanzialmente condivisi da una serie di recenti pronunce (si veda sentenza della CTP Pescara nr. 248 del 30/06/2009; sentenza della CTP Cosenza nr. 253 del 19/03/2009; sentenza della CTP Cosenza nr. 257 del 6/04/2009 visibili sul sito http://www.studiolegalesances.it – sez. Documenti) le quali hanno accolto le doglianze dei contribuenti annullando le iscrizioni ipotecarie “mute”.
Nei procedimenti sopra citati, infatti, le ipoteche sono state ritenute illegittime poiché comunicate al contribuente a mezzo di atti privi degli elementi essenziali richiesti per un provvedimento amministrativo, tra i quali appunto la mancata indicazione del responsabile del procedimento.
Alla luce di quanto illustrato, quindi, è chiaro che sarà onere del cittadino/contribuente che dovesse ricevere un qualsiasi atto da Equitalia Spa verificare attentamente la legittimità dello stesso – in ordine ai profili sopra evidenziati – al fine di valutare l’opportunità o meno di intraprendere un’azione legale.
matteo sances
25 Novembre 2009 alle 19:57
Ipoteca illegittima senza intimazione pagamento
Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sentenza del 18.09.2009
La Concessionaria può procedere all’iscrizione ipotecaria sui beni del contribuente per il mancato pagamento del compenso all’esattore e degli interessi di mora, solo se il ricorrente non abbia onorato il pagamento nei tempi previsti per il provvedimento riscossorio emesso ad hoc. Questo è quanto ha stabilito la Commissione Tributaria Regionale della Puglia sez XIV con la sentenza n. 117/14/09 del 18/09/2009.
La vicenda
A seguito di un accertamento per una valutazione di un atto successorio, In data 17/07/2006 è stata notificata ad un contribuente una cartella di pagamento portante un carico tributario.
Nelle avvertenze dell’atto riscossorio veniva riportato quanto segue: “il versamento è dovuto entro 60 giorni dalla data di notifica e in caso di mancato pagamento entro la scadenza indicata la Concessionaria procederà ad esecuzione forzata, nonché al fermo amministrativo di beni mobili registrati, all’ipoteca sugli immobili di proprietà dei contribuenti e ad acquisire presso i suoi debitori notizie sui suoi crediti nei loro confronti. Qualora, invece, il pagamento sia effettuato in ritardo il contribuente dovrà provvedere a pagare gli interessi di mora ed i compensi di riscossioni pari al 4,65% delle somme iscritte a ruolo”.
La Parte, con un giorno effettivo di ritardo, ha versato l’intero importo della cartella notificatagli senza procedere al computo degli interessi di mora e dei compensi della riscossione.
La Concessionaria della riscossione, a seguito del parziale pagamento della stessa da parte del Contribuente, dopo aver scomputato dall’importo ricevuto il suo compenso e gli interessi di mora, ha iscritto l’ipoteca sui cespiti immobiliari della Parte senza aver prima invitato il contribuente a pagare l’importo mancante; l’iscrizione è stata effettuata per un importo pari al doppio dell’importo non riscosso così come previsto dall’art 77 1° comma del D.p.r 602/1973 e tale provvedimento restrittivo è stato notificato alla Parte con una nota emessa dal Concessionario il 07/12/2007, ben oltre un anno dalla notifica della cartella di pagamento.
Il Contribuente ha proposto ricorso in opposizione all’atto emanato dall’Ente preposto alla riscossione specificando che, se pur in ritardo di un giorno, aveva provveduto al pagamento integrale del ruolo. La C.T.P. di Bari con sentenza n. 113/23/08 ha accolto le doglianze del Ricorrente e ha annullato l’iscrizione ipotecaria impugnata. A questo punto la Parte resistente ha proposto appello contro la sentenza della Commissione Provinciale. Nella opposizione ha confermato il suo operato sostenendo che il provvedimento è scaturito dalla riscossione parziale del debito tributario dovuto al ritardo del pagamento. Ed in particolare dal fatto che nel versamento effettuato, la Parte non ha pagato spontaneamente gli ulteriori interessi di mora ed i compensi di riscossione, per cui l’Appellante a tutela del credito ha provveduto all’iscrizione dell’ipoteca sui beni immobili del contribuente per un importo pari al doppio del carico tributario scaduto e non pagato, così come previsto dalla normativa (art 77, 1° comma del D.P.R. 602/1973).
Sentenza
La Commissione Tributaria Regionale ha giudicato infondato l’appello della Concessionaria della riscossione e lo ha rigettato. la C.T.R. ha fatto notare che, né dalla comunicazione, né dall’allegato alla stessa, si evince che la Concessionaria dall’importo versato dal Contribuente, si è prima pagata il suo compenso e gli interessi di mora e successivamente ha versato all’Erario la restante parte. Con tale comportamento ha privilegiato in primis i suoi crediti, ed in secondo luogo il debito tributario in totale disaccordo con quanto previsto dall’art 31 comma 3 del D.P.R 602/1973 che testualmente recita: “ nei riguardi delle rate scadute l’imputazione è fatta, rata per rata, iniziando dalla più remota, al debito d’imposta, di sopratassa, di pena pecuniaria e poi al debito per indennità di mora e non può essere fatta ai diritti ed alle spese maturate a favore del concessionario se non dopo la completa estinzione del debito per le rate scadute e relativa indennità di mora”. Per cui l’Ente incaricato a riscuotere, in virtù dell’integrale pagamento della cartella notificata alla Parte, avrebbe dovuto imputare tale somma versata al debito d’imposta. Successivamente, visto che era decorso un anno dalla notifica della cartella, avrebbe dovuto notificare un atto riscossorio di intimazione di pagamento con il dettaglio analitico dell’importo dell’aggio e degli interessi di mora maturati , ai sensi dell’art 50 del D.P.R 602/1973. Solo dopo la mancata riscossione di tale spettanza procedere alla iscrizione ipotecaria.
Nel caso specifico, visto il pagamento totale dell’imposta dovuta, il credito della Concessionaria sorto a causa del ritardo di pagamento, non è credito erariale assistito da privilegio, ma un comune credito chirografario. Inoltre, così come prescritto dall’art 76 comma 1 del D.P.R 602/1973 “il Concessionario può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera complessivamente ottomila euro”, il debito tributario vantato, in questo caso, è di € 0,00 (il ricorrente ha pagato tutto il debito tributario), tale importo, ovviamente, non supera il limite previsto dalla norma, e quindi non fa sussistere il presupposte per tale forma di garanzia.
Quindi, la Commissione Tributaria della Regione Puglia ha richiesto in primo luogo l’annullamento dell’iscrizione ipotecaria impugnata, ed in secondo luogo l’emissione del provvedimento riscossorio ad hoc per quanto dovuto dalla ricorrente per il compenso all’esattore e per gli interessi di mora.
Solo se questa provvedimento non verrà onorato nei tempi previsti e nel suo quantum, la Concessionaria potrà provvedere all’eventuale iscrizione dell’ipoteca.
Considerazioni
La sentenza in commento è perfettamente in linea con precedenti sentenze (C.T.P. di Treviso n. 21 del 05/06/2007, e dalla C.T.P di Milano n. 137/03/09, C.T.P. di Benevento n. 34 del 19/03/2008) e con quanto osservato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. Cass SSUU n. 2053 del 31/01/2006). Tale giurisprudenza considera l’ipoteca una misura cautelare conservativa strumentalmente connessa all’espropriazione forzata immobiliare e dunque soggetta all’applicazioni non solo della disposizione dell’art 77 del DPR n. 602/73 (Espropriazione immobiliare) ma anche ai precetti consacrati negli articoli 49 e seguenti (Espropriazione forzata – Disposizioni generali). Tuttavia , la sentenza a commento si discosta da altra giurisprudenza (C.T.P. di Bari sentenza del 13/03/2008 n. 21 C.T.P. di Salerno del 06/06/2007 n.167, C.T.P. di Enna del 18/07/2008 n.162) che ritiene che la prescrizione del secondo comma dell’art 50 del Dpr 602/73 concernente la preventiva notificazione di una intimazione ad adempiere, riguarda il procedimento di espropriazione forzata e che quindi tale notificazione non è esigibile dal contribuente come atto propedeutico all’iscrizione di ipoteca, che ha una sua propria funzione cautelare. Da tali giudizi si evince che il ruolo, decorsi inutilmente il termine di 60 giorni dalla notifica della cartella, costituisce il titolo per l’iscrizione dell’ipoteca.
angelo pisani
25 Novembre 2009 alle 19:56
Niente iscrizione ipotecaria se il contribuente ha già ricevuto il fermo amministrativo.
I giudici toscani si sono trovati alle prese con un contribuente al quale il concessionario aveva emesso due fermi amministrativi su quattro veicoli per un importo complessivo pari a circa 173mila euro.
Evidentemente non soddisfatto della misura inflitta, l’ente aveva provveduto all’iscrizione di ipoteca per un valore pari al doppio (circa 311 mila euro) su un terreno di proprietà del privato.
Quest’ultimo ha proposto tempestivamente ricorso eccependo che la misura cautelare fosse nulla perchè viziata da un’irregolarità formale.
In sostanza il contribuente affermava che secondo l’articolo 50 del Dpr 602/1973 l’espropriazione iniziata dopo un anno dalla notifica della cartella di pagamento dovesse essere preceduta dalla notifica di un avviso contenente l’intimazione ad adempiere, avviso che nel caso concreto non era stato consegnato.
La commissione provinciale ha dato ragione al privato in quanto ha ritenuto che già il fermo fosse sufficiente a garantire il debito nei confronti del Fisco e che l’eventuale misura cautelare avrebbe rappresentato un danno finendo inevitabilmente per ledere l’integrità patrimoniale del contribuente.
Nella sentenza si legge, inoltre, che il contribuente aveva già provveduto a saldare parte di quanto dovuto avendo già pagato la prima rata.
Comportamento questo sicuramente da premiare secondo i giudici toscani. Per concludere, quindi, la commissione ha accolto il ricorso dichiarando illegittima (quindi da cancellare) l’iscrizione ipotecaria eseguita dal concessionario.
massimo rosarno
25 Novembre 2009 alle 19:55
Ipoteca “illegittima” senza la notifica dell’intimazione di pagamento
Concessionario della riscossione (Equitalia SpA) prima di iscrivere ipoteca su un immobile è tenuto ha notificare al contribuente atto di intimazione di pagamento.
Ciò è quanto emerge da una recentissima pronuncia della Commissione Tributaria Provinciale di Milano (sent. nr.137/03/09, visibile sul sito http://www.studiolegalesances.it – sez. Documenti), la quale ha accolto il ricorso di una contribuente che si è vista iscrivere ipoteca per crediti relativi a cartelle notificatele molti anni prima.
Nel caso di specie, infatti, la ricorrente ha sostenuto che l’iscrizione ipotecaria era affetta da insanabile nullità, in quanto il Concessionario non aveva proceduto alla preventiva notifica dell’intimazione di pagamento, ai sensi dell’art. 50, secondo comma, del DPR n. 602/1973.
È bene ricordare che nel contesto tributario l’ipoteca si atteggia come una misura cautelare conservativa strumentalmente connessa all’espropriazione forzata immobiliare e dunque soggetta all’applicazione non solo della disposizione dell’art. 77 del DPR n. 602/1973 (Espropriazione immobiliare) ma anche dei precetti consacrati negli art. 49 e seguenti (Espropriazione forzata – Disposizioni Generali).
L’ipoteca, infatti, sebbene non sia un atto di espropriazione forzata in senso stretto, rimane comunque un provvedimento funzionale alla fase esecutiva.
Come giustamente osservato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, (sent. Cass. SSUU n. 2053 del 31.01.2006), l’iscrizione d’ipoteca – equiparabile al fermo amministrativo – “è preordinata all’espropriazione forzata e dunque è un atto funzionale all’espropriazione medesima, ovvero un mezzo teso ad agevolare la realizzazione del credito”.
Tanto premesso, è indiscutibile che espropriazione, ipoteca legale e fermo amministrativo, benché non vincolati gli uni agli altri, vantano comunque identici presupposti e condizioni, posto che gli stessi dipendono direttamente e immediatamente dalla concreta ed attuale piena efficacia della prodromica notifica della cartella di pagamento.
Nel caso, quindi, sia decorso più di un anno dalla notificazione della cartella, l’espropriazione potrà essere avviata – e l’iscrizione ipotecaria potrà essere disposta – solo dopo la notifica dell’intimazione di pagamento di cui al secondo comma dell’art. 50 del DPR n. 602/1973.
La mancata attivazione della fase espropriativa nel termine annuale fissato dalla predetta disposizione, determina il venir meno della capacità del ruolo (ossia del credito contenuto nella cartella esattoriale) a valere come titolo esecutivo, essendo la sua efficacia sospesa ex lege sino a quando non è ripristinata dalla notificazione dell’intimazione ad adempiere.
Della stessa opinione appaiono i giudici di prime cure, i quali ritengono la notifica dell’intimazione un “aspetto molto importante da seguire prima di procedere all’iscrizione di ipoteca” (pagina 3 della sentenza).
Infine, altro aspetto ritenuto importante dalla Commissione Tributaria, riguardava il fatto che alcune somme richieste fossero già state pagate e che quindi l’importo vantato era inferiore a €uro 8.000,00.
La ricorrente evidenziava, infatti, che se si considerava la pretesa globale del Concessionario (€uro 34.005,78) e si sottraeva da essa l’importo relativo alle due cartelle ritenute illegittime (ossia quella di €uro21.112,64 + €uro 7.210,54 = € 28.323,18), si otteneva un credito restante di € 5.682,60, il quale non avrebbe permesso al Concessionario di iscrivere ipoteca, in quanto l’art. 76 del DPR 602/73 prevede un importo minimo di €uro 8.000,00.
Va da sé, quindi, che anche nell’ottica della ragionevolezza tale forma di garanzia non avrebbe avuto i presupposti per esistere.
A tal riguardo, infatti, la Commissione dichiara che “Tenuto conto del debito tributario che rimaneva da saldare” (pagina 2 della sentenza). da parte della ricorrente (cartelle esattoriali non pagate) secondo il Collegio, per l’ufficio Equitalia Esatri SpA non sussisteva il minimo imponibile per poter iscrivere ipoteca …
Alla luce di quanto illustrato, quindi, è chiaro che sarà onere del cittadino/contribuente che dovesse ricevere un avviso di iscrizione ipotecaria, verificare attentamente la legittimità dello stesso – in ordine ai profili sopra evidenziati – al fine di valutare l’opportunità o meno di un’azione legale.
Come sempre, chiunque si trovi di fronte a tali problematiche o abbia necessità di ulteriori chiarimenti potrà contattare senza timore l’autore dell’articolo ed avere tutte le informazioni necessarie.
a cura dell’avv. Matteo Sances
mary corsi
25 Novembre 2009 alle 19:52
salve.Mi potete dare un informazione precisa?
Mi e arrivata una comunicazione di avvenuta iscrizione di ipoteca.Per un complessivo di 33.000€in cartele esatoriale.Pero l’iscrizione ipotecaria e stata eseguita per la somma di 67.454.€ da parte degli esatri.E legale ‘Possono fare questo anche se il debito che ho e pari a 33.000€?
Un altra cosa importante la casa e stata acquistata 3 anni fa con un mutuo ipotecario dalla banca,io essendo da poco dipendente con uno stipendio di 5-600€mensili non pago il mutuo da 8 mesi anche loro cioe la banca vanno sulla via legale chi si riprende questa casa..quanto tempo ho ancora per arrivare..non so chi arriva per primo l’esatro o la banca…In piu come si òprocede vengono ,mi fanno uscire di casa le cose personali rimangono perse,vorrei precisare che al interno della mia fam. sono 2 minorenni,moglie disoccupata.Se sapete qualcosa in merito vi ringrazio tanto.Insomma aver tempo di prendere almeno i vestiti dei bambini se dobbiamo andare sotto i ponti.
grazie aspettero’ con ansi la VS.risposta.
ROBERT.
robert
16 Novembre 2009 alle 15:13
Per favore inserisca il quesito in questa sezione.
c0cc0bill
16 Novembre 2009 alle 20:56
LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA
Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta “estinzione” dell’ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.
Sono contenute nell’articolo 2878 e riguardano i casi in cui:
1. il debito a cui l’ipoteca è collegata viene estinto;
2. il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall’ipoteca;
3. il creditore dichiara di rinunciare all’ipoteca;
4. viene raggiunto l’eventuale termine a cui l’ipoteca è stata limitata;
5. si verifica l’eventuale condizione risolutiva che prevedeva l’annullamento dell’ipoteca;
6. decorrono venti anni dall’iscrizione dell’ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
7. il bene ipotecato perisce;
8. il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che “estinzione” e “cancellazione” dell’ipoteca non sono la stessa cosa.
L’estinzione dell’ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.
Per esempio l’ipoteca si estingue con l’integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l’impressione che essa sussista ancora.
Così un eventuale acquirente dell’immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.
La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita “cancellazione di ipoteca” e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.
IPOTECHE VOLONTARIE
La cancellazione dell’ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile.
Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l’avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.
Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l’azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita “senza alcun onere per il debitore” (comma 8 septies).
Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell’ipoteca.
NOTA: Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare al creditore una richiesta scritta, affinché l’obbligo venga rispettato.
Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
NOTA: Quando bisogna intervenire con un nuovo mutuo subito dopo l’estinzione del precedente, la strada della cancellazione automatica diventa piuttosto difficile da praticare.
Ciò perché la banca che ha comunicato l’avvenuta estinzione dispone per trenta giorni della facoltà di opporsi alla cancellazione dell’ipoteca, in presenza di un giustificato motivo.
Sebbene si tratti di un’eventualità remota, è improbabile che il nuovo finanziatore si renda disponibile a rilasciare un nuovo mutuo prima che sia decorso tale periodo.
In tali frangenti l’unica soluzione resterà quella di tornare ad utilizzare il metodo tradizionale, con l’intervento del notaio.
Nei casi in cui si preferisce o si è costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato “atto di assenso alla cancellazione di ipoteca”.
Sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all’annullamento dell’iscrizione a proprio favore.
Le spese relative resteranno a carico del debitore. Il costo notarile ammonterà ad un importo compreso tra un terzo e metà del costo aggiornato per l’iscrizione di un’ipoteca di pari importo.
Anche la banca richiederà un contributo per l’intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo.
Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all’origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell’importo iscritto.
NOTA: Alcune banche hanno in passato utilizzato una clausola contrattuale che le autorizzava ad assentire alla cancellazione ipotecaria dopo due anni dall’estinzione anticipata del mutuo.
Se il mutuo è fondiario questa richiesta, intesa a proteggerle dai rischi di revocatoria fallimentare sui pagamenti, non trovava tuttavia fondamento. Ciò in considerazione dell’esplicita tutela stabilita al riguardo dal Testo Unico Bancario (art. 39, comma 4).
Va oggi osservato come tale indicazione risulti implicitamente in contrasto con lo spirito del Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, secondo cui l’ipoteca “si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall’avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita”. Il che consente di ipotizzare l’inapplicabilità di tale patto.
IPOTECHE GIUDIZIALI
L’ipoteca giudiziale viene iscritta in base ad una disposizione del giudice.
Per ottenerne la cancellazione non sarà perciò sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, ma bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un “ordine di cancellazione” emesso dal magistrato.
Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l’ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.
CANCELLAZIONE EFFETTIVA
Un’ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.
Ciò significa che nel frattempo l’ipoteca continuerà a risultare come esistente.
Durante tale periodo l’insussistenza dell’ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l’atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l’ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).
Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il “Registro delle Comunicazioni”, tenuto dall’Agenzia del Territorio.
andrea pessina
8 Novembre 2009 alle 04:43
Consiglierei di sottoporre la questione direttamente al consulente legale, nello spazio appositamente riservato, cui si accede dalla home page.
Qui difficilmente verrà a leggere, trattandosi di area dedicata a commenti sugli articoli proposti.
karalis
4 Ottobre 2008 alle 12:27
Mia figlia Gabriella, con un figlio minore, in virtù di una “Separazione Giudiziale” dovrebbe usufruire mensilmente di un Assegno di €. 1.000 da parte del marito come decretato dal Giudice nel 2002. Cosa che non avviene costantemente in quanto, come attualmente, sono circa 3 mesi che non le viene versato adducendo a scuse inverosimili.
Il suo Avvocato ha deciso, finalmente, di eseguire dei “precetti” per il recupero di queste competenze (come gli adeguamenti ISTAT) ma che anche in passato non hanno prodotto grandi risultati.
DOMANDA: “Anche se l’attuale Separazione Giudiziale è considerata “provvisoria”, può, mia figlia eseguire una IPOTECA GIUDIZIALE sull’immobile del marito?
- se “SI” può farlo di persona recandosi presso la Conservatoria del Tribunale presentando il Decreto?
Ringrazio sentitamente.
Giuseppe Coppo
4 Ottobre 2008 alle 12:17
Salve,avrei una domandina veloce.Si può ipotecare un immobile che non e piu nell posseso del debbitore?e se una casa e divisa in 3 parti e si va a ipotecare un terzo della casa gli altri due proprietari vengono risarciti?grazie della pazienza
Floriana
20 Settembre 2008 alle 13:17