Estinzione anticipata del mutuo
Estinzione anticipata del mutuo è la facoltà, attribuita al mutuatario, di restituire il mutuo anticipatamente come previsto dalla legge (art. 38 e segg. Decreto Legislativo n. 385/1993, art. 40 Testo Unico Bancario) per i contratti di credito fondiario.
Generalmente anche negli altri contratti è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell’ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.
A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in linea generale e se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Secondo una delibera fel C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 9 febbraio 2000, che peraltro è dettata solo per i mutui di credito fondiario, il compenso deve – ove sia previsto – essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.
La legge Bersani ed estinzione anticipata del mutuo
Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 (legge Bersani) sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le seguenti finalità:“per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”
In caso di mutui contratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 febbraio 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione principale) o del 3 aprile 2007 (acquisto di unità immobiliari adibite ad abitazione o utilizzate per lo svolgimento della propria attività professionale), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base all’accordo raggiunto tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008 relativo ai mutui frazionati.
Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora ammissibile, lo stesso è disciplinato dalla delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2000 (di cui si è già riportato), peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo la quale il compenso deve – ove previsto – essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”.
Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.
Una guida dettagliata che intende chiarire le importanti innovazioni introdotte dall’Accordo, con l’intento di favorire un rapporto sempre più aperto informato tra cittadini e banche, è possibile reperirla qui.
Accordo fra Abi e Associazioni dei consumatori sui costi per estinzione anticipata dei mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della legge Bersani
In sintesi, l’Accordo del 2 maggio 2007 (e quello del 17 marzo 2008 esteso ai mutui frazionati) determina la misura massima della penale dovuta in caso di estinzione anticipata totale o parziale dei contratti di mutuo. L’Accordo è stato stipulato, come detto, sulla base di quanto previsto dall’art. 7, comma 5 del decreto legge 1 gennaio n. 7, convertito nella legge 2 aprile 2007 n. 40, tra l’ABI e tutte le Associazioni dei Consumatori rappresentative a livello nazionale e riconosciute nell’elenco del Ministero dello Sviluppo Economico.
L’Accordo vale:
- per tutti i mutui per l’acquisto della prima casa stipulati prima del 2 febbraio 2007 ed in essere a tale data;
- per i mutui per l’acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale (studio, negozio, …), da parte di persone fisiche (famiglie, lavoratori autonomi, professionisti, ditte individuali, etc.), stipulati prima del 3 aprile 2007 ed in essere a tale data.
Tali costi prevedono in dettaglio la misura massima per l’estinzione, che sarà:
-
per i contratti di mutuo a tasso variabile
• 0,50 punti percentuali
• 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
• 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo -
per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001
• 0,50 punti percentuali
• 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo
• 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo -
per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000
• 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo
• 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo
• 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo• 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.
L’accordo determina anche l’introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono misure della commissione di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite con l’intesa.
In questi casi: per i mutui a tasso variabile, e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, l’ulteriore riduzione sarà di 0,20 punti percentuali.
Nei mutui a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, qualora la misura contrattuale sia pari o superiore a 1,25 punti percentuali, si applicherà una riduzione di 0,25 punti percentuali; sarà invece di 0,15 punti percentuali con una misura inferiore a 1,25 punti percentuali.
Estinzione anticipata per mutui a tasso misto
Per i contratti di mutuo a tasso misto (quelli con una tipologia di tasso che varia dal fisso al variabile o viceversa) sono state trovate delle soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure dellacommissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile.
È importante ricordare che i soggetti mutuanti (banche, altri intermediari finanziari, enti previdenziali, etc.) non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo sopra indicati, nei casi in cui il mutuatario proponga la riduzione dell’importo della penale entro i limiti stabiliti dell’Accordo.
In ogni caso, la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario.
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Forse alcuni ricorderanno che, successivamente al divieto introdotto dal primo decreto Bersani di applicare clausole penali al cliente che richieda l’estinzione anticipata del mutuo, le associazioni dei consumatori sottoscrissero con l’Abi un accordo per disciplinare la situazione di coloro che avevano stipulato contratti di mutuo prima dell’introduzione di tale novità: furono stabiliti dei precisi limiti alle penali che la banca può pretendere nel caso in cui i clienti richiedano l’estinzione anticipata del mutuo stipulato per acquisto della prima casa o per ristrutturazione.
Tale accordo si è già dimostrato molto utile: recentemente si è rivolta all’Unione Nazionale Consumatori una famiglia che aveva stipulato un mutuo a tasso variabile per l’intero valore dell’appartamento acquistato. L’importo erogato dalla banca era stato utilizzato in parte per saldare il costruttore e in parte per estinguere due finanziamenti personali del capofamiglia. Trattandosi di un mutuo piuttosto oneroso, dopo circa un anno e mezzo i consumatori hanno chiesto alla banca i conteggi di estinzione per sostituirlo con un mutuo concesso a condizioni più vantaggiose da un altro istituto. Con sorpresa hanno scoperto che veniva richiesta loro la penale del 3% prevista dal contratto anziché quella dello 0,50% prevista dall’accordo fra associazioni di consumatori ed Abi. Chieste spiegazioni, la banca ha sostenuto che il contratto di mutuo non era stato sottoscritto per l’acquisto della prima casa, ma per consolidare debiti preesistenti e, dunque, andava applicata la penale di estinzione anticipata prevista dall’originario contratto di mutuo. I clienti, avendo necessità di procedere quanto prima all’estinzione, hanno pagato l’importo richiesto dalla banca e poi si sono rivolti all’Unione Nazionale Consumatori per un parere in merito.
Dall’analisi del contratto di mutuo è emerso chiaramente che l’importo era stato erogato dalla banca per l’acquisto della prima casa e, pertanto, è stata inviata a mezzo dei legali dell’Associazione apposita diffida all’istituto di credito con la richiesta della la restituzione della differenza fra quanto versato dai clienti e quanto illegittimamente richiesto dalla banca. Dopo qualche tempo, la banca ha restituito ai clienti la differenza pari a quasi quattromila euro!
È bene, dunque, non fidarsi troppo: ogni volta in cui si deve definire con le banche una posizione, suggeriamo di documentarsi preventivamente anche segnalando il caso al nostro sportello Sos Risparmio presente sul sito http://www.consumatori.it.
SOS risparmio
30 Luglio 2008 alle 10:49
Fino a poco tempo fa era sulla bocca di tutti. Sembrava che tutti facessero un mutuo con il solo scopo di estinguerlo anticipatamente. Era l’effetto della recente introduzione del famoso Decreto Bersani, che per facilitare la portabilità dei mutui, stabiliva la nullità di ogni clausola che indicasse una penale di estinzione se…
Infatti ci sono dei “se”.
Innanzi tutto la nullità della clausole che indicano penali di estinzione vale per i contratti di mutuo “post” decreto Bersani (quindi stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi).
In secondo luogo la penale non si applica soltanto se il mutuo è stipulato con la finalità acquisto o ristrutturazione di immobile destinato ad abitazione (o ad attività economica o professionale).
Questo lascia fuori la finalità di consolidamento debiti, la liquidità, la costruzione.
E soprattutto lascia fuori tutti i mutui stipulati prima della fatidica data 02/02/2007.
Per evitare una sperequazione eccessiva di trattamento verso chi ha stipulato un mutuo prima di quella data, Bersani aveva invitato le banche ad accordarsi con le associazioni di consumatori per arrivare ad una riduzione (a volte significativa) delle penali di estinzione anche sui mutui stipulati prima di quella data: dopo qualche tempo, l’accordo raggiunto ha previsto le seguenti riduzioni (diverse tra mutui a tasso variabile e a tasso fisso).
Mutui a tasso variabile
Prima del terzultimo anno la penale contrattuale è ridotta ad un limite massimo dello 0,50% (qualora però la penale contrattuale risultasse già uguale o inferiore allo 0,50%, si dovrebbe applicare una “clausola di salvaguardia che riduce la penale contrattuale di un ulteriore 0,20%)
Durante il terzultimo anno la penale è ridotta al limite massimo dello 0,20% (ma se è già contrattualmente dello 0,20%, allora non si applica per la clausola di salvaguardia)
Durante gli ultimi due anni di durata del contratto di mutuo, nessuna penale.
Mutui a tasso fisso
Se stipulati prima del 31/12/2000, valgono le stesse riduzioni previste per i mutui a tasso vaiabile (spiegate più sopra).
Se stipulati dopo tale data (quindi dal 1° gennaio 2001), le penali di estinzione sono così distribuite:
Durante la prima metà del mutuo la penale di estinzione è ridotta a 1,90% (e anche qui c’è una clausola di salvaguardia: se la penale contrattuale è pari od inferiore ad 1,90% va scontato sul valore della penale contrattuale uno 0,25%)
Dalla metà del rimborso al quartultimo anno la penale massima è dello 1,50% (o scontata dello 0,25% se già contrattualmente inferiore)
Durante il terzultimo anno 0,20%
Negli ultimi due anni, nessuna.
In caso di mutui a tasso misto (con una componente variabile ed una fissa), la componente variabile segue le indicazioni per il tasso variabile e la componente fissa segue le regole del tasso fisso, su quote di capitale proporzionali alla distribuzione dei due tassi.
Mi rendo conto che il tutto è sufficientemente complicato per un non addetto ai lavori, ma sentitevi liberi di utilizzare i commenti per farmi domande sul vostro caso specifico e cercherò di rispondervi nel vostro caso specifico. Ricordatevi di indicare: la data di stipula, la durata del contratto, l’ammontare della penale di estinzione contrattuale, il tipo di tasso (fisso, variabile o misto).
Promotore mutui
13 Luglio 2008 alle 09:52
L’introduzione del Decreto Bersani ha inciso in modo profondo sulla disciplina dei mutui, avendo infatti introdotto disposizioni di favore per il cittadino consumatore. Nello specifico i commi da 8 sexies a 8 quatordicies dell’art. 13 della Legge n. 40/2007 che converte il Decreto Bersani prevedono un meccanismo che porterà all’automatica estinzione dell’ipoteca, senza alcuna spesa a carico del debitore, una volta che si sia estinta l’obbligazione oggetto del contratto di mutuo stipulato.
L’art. 7 invece prevede l’eliminazione delle penali nel caso di estinzione anticipata dei mutui e la riconduzione ad importi eguali delle penali sui mutui già esistenti, dove previste.
redazione Mutui
12 Luglio 2008 alle 23:45