Una finanziaria propone di iscrivere ipoteca sulla casa di mia proprietà, come garanzia per la concessione di un finanziamento – ma cosa è una ipoteca?
Salve a tutti.
Una finanziaria propone di iscrivere ipoteca sulla casa di mia proprietà, come garanzia per la concessione di un finanziamento.
Potreste spiegarmi, con parole semplici, cosa è una ipoteca?
Grazie in anticipo,
Melina Esposito, Napoli
L’ipoteca è un diritto di pegno su beni immobili. L’ipoteca è un istituto molto importante nei casi di finanziamento a lungo termine da parte delle banche e nel caso di acquisto o di recupero di un immobile.
L‘ipoteca ha i seguenti tratti caratteristici:
1) Oggetto dell’ipoteca possono essere soltanto diritti intavolabili o una parte di questi. L’ipoteca si estende anche agli accessori del bene immobile, all’accessione o ai successivi miglioramenti del bene immobile (ad es. quando vengono costruiti nuovi edifici, quando l’edificio viene ristrutturato o sopraelevato). Ai sensi dell’art. 810 c.c. sono oggetto di ipoteca anche il diritto di usufrutto e di superficie, nonché gli autoveicoli, gli aeromobili e le navi.
2) L’ipoteca è un diritto reale: se il credito non viene soddisfatto, il creditore ipotecario può soddisfarsi sul bene ipotecato.
3) L’ipoteca ha natura accessoria: può sussistere soltanto in relazione ad un credito valido.
4) L’ipoteca è indivisibile: sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
5) A differenza dal pegno (garanzia reale su un bene mobile) i beni immobili gravati da ipoteca devono essere indicati in modo preciso e l’ipoteca può essere concessa soltanto per una somma determinata di denaro.
6) Principio d’iscrizione: l’ipoteca viene costituita soltanto mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (libro fondiario). In seguito all‘iscrizione tavolare, il bene immobile esplica la garanzia del credito indipendentemente da chi ne divenga proprietario o possessore. Con l’iscrizione inoltre il diritto del creditore ipotecario viene porta to a conoscenza del pubblico. Il credito è così garantito anche nei confronti di terzi.
Classificazione delle ipoteche
Ipoteca legale
L’ipoteca legale viene concessa dalla legge in presenza di determinati presupposti di natura legale e reale a garanzia di un credito. I presupposti sono elencati nell’art. 817 c.c.. Si noti che l’ipoteca legale deve essere tavolarmente iscritta d’ufficio per il prezzo d’acquisto del bene ove non risulti dal contratto che il prezzo è stato pagato o che le parti hanno rinunciato espressamente all’iscrizione dell’ipoteca (eventualmente inserire detta formulazione nel contratto).
Ipoteca giudiziale
Ogni sentenza e ogni provvedimento giudiziale cui consegua la condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno è titolo per iscrivere ipoteca giudiziale sui beni del debitore. Non è necessario che il provvedimento giudiziale sia passato in giudicato. Anche una sentenza appellata o un decreto ingiuntivo opposto costituiscono titolo per l’iscrizione o per la prenotazione del diritto di ipoteca. Le sentenze che prevedono il risarcimento del danno non devono necessariamente determinare l’ammontare dello stesso; è sufficiente la decisione sull‘“an debeatur” ( è dovuto qualcosa); la condanna che prevede il “quantum” (quanto è dovuto) spesso avviene in un secondo momento o in un processo diverso.
Esempio:
Iscrizione dell’ipoteca a garanzia del versamento dei contributi al mantenimento: in base alla sentenza di separazione la signora X ha diritto a ricevere un contributo al mantenimento da parte del suo ex-marito. La signora X vuole tutelarsi anche per il futuro e chiede in forza della predetta sentenza l’iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene immobile dell‘ex marito. Se quest‘ultimo non paga il mantenimento, la signora X può notificargli l‘atto di precetto e cominciare successivamente l’esecuzione forzata.
Ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria viene iscritta a favore dei creditori a garanzia di un credito concesso. Esempio: La banca vuole garantire il mutuo concesso con una ipoteca. Il mutuatario signora X è d’accordo e dunque iscrive ipoteca volontaria a carico del suo immobile al libro fondiario. L’ipoteca volontaria può essere concessa anche da un terzo non-debitore.
Esempio:
Il signor X deve 100 al signor Y. Il signor X non ha proprietà immobiliari, allora il signor Z concede un‘ipoteca sul proprio immobile a garanzia della pretesa del signor Y. La concessione dell’ipoteca avviene mediante una dichiarazione di volontà unilaterale del terzo (signor Z) per atto scritto ed autenticato dal notaio. La concessione di un’ipoteca volontaria non può avvenire mediante il testamento.
Monetizzazione dell‘ipoteca
Tutti i creditori vantano una pretesa personale a soddisfarsi sul complesso del patrimonio presente e futuro del debitore. L’ipoteca, inoltre, rende il creditore titolare di una pretesa reale a soddisfarsi sul controvalore dell’immobile gravato, in quanto il creditore può chiedere l’esecuzione forzata a carico dell’immobile su cui grava l‘ipoteca.
L’esecuzione forzata esplica i suoi effetti non soltanto verso il debitore, ma anche nei confronti dei seguenti proprietari:
1) il proprietario che ha concesso una ipoteca per un debito altrui;
2) il proprietario che ha acquistato l’immobile dopo l’iscrizione dell’ipoteca.
I terzi proprietari hanno due possibilità di sottrarsi all’esecuzione forzata:
1) pagare il debito ipotecario;
2) liberare l’immobile.
La liberazione dell’immobile da parte del terzo proprietario è sensata solo qualora il valore dell’immobile gravato non sia sufficiente a coprire l’intero credito ipotecario.
Il terzo proprietario dell’immobile gravato da ipoteca per un debito altrui ed il terzo acquirente dell’immobile che hanno soddisfatto il creditore hanno un diritto di regresso verso il debitore.
L‘ordine per gradi delle ipoteche costituite sul medesimo bene immobile fa riferimento al momento dell’iscrizione dell’ipoteca. L’ipoteca meno recente ha la priorità nei confronti dell’ipoteca più recente.
L’art. 878 c.c. regola i casi di estinzione dell’ipoteca (ma non del debito). Significativo nella pratica è che le ipoteche si estinguono dopo 20 anni. Per evitare questa prescrizione l’ipoteca deve essere rinnovata prima della scadenza.
Surrogazione del creditore ipotecario insoddisfatto
Se un creditore ipotecario, il quale ha iscritto un‘ipoteca sopra uno o più immobili, rimane insoddisfatto perché sul prezzo derivante dalla loro vendita in sede di esecuzione forzata si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore (la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore), il primo può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del creditore ipotecario soddisfatto al fine di esercitare l‘azione ipotecaria su questi altri beni, con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione. Questa disposizione si applica anche ai creditori perdenti per causa di privilegi immobiliari.
Esempio:
La banca A ha un‘ipoteca sugli immobili X e Y, di proprietà del signor Mair. Anche la banca B ha iscritto un‘ipoteca sull’immobile X del signor Mair ma di grado posteriore. La banca A si soddisfa parzialmente o totalmente nell’esecuzione forzata a carico dell‘immobile X. Ciò comporterebbe l‘impossibilità per la banca B di soddisfarsi, ma in forza del citato articolo del codice civile la banca B può surrogarsi nell’ipoteca della banca A (che è stata già soddisfatta) a carico dell‘immobile Y.
salve volevo ciedere un consiglio x colpa di un commercialista che non ha saputo fare bene il suo lavoro , mi ritrovo con la mia casa ipotecata ,al 50 xcento xche con mia moglio ho la comunione dei beni . se con il mio 50 xcento non dovessi riuscire a saldare tutto il debito,prendono anche la parte di mia moglie’fatemi sapere grazie
anonimo
27 Aprile 2009 alle 18:14
Dovresti inserire il commento in questa sezione, per avere un consiglio.
weblog admin
27 Aprile 2009 alle 18:34
ho una casa di mia proprietà, ma ho scoperto che sull’immobile grava una ipoteca accesa dal mio ex marito che attualmente paga. cosa accade se improvvisamente non paga più omuore? attendo risposta grazie
antonella
5 Gennaio 2009 alle 08:13
Le consiglio di postare il quesito nella sezione appropriata, a cui si accede dalla home page.
Questo spazio è riservato ai commenti dei lettori, e difficilmente i consulenti vi accederanno per risponderle.
c0cc0bill
19 Gennaio 2009 alle 18:03
Bisogna stare molto attenti. Quando un notaio stila l’atto di compravendita di un immobile deve informare l’acquirente se il bene è soggetto ad ipoteca. Nel mio caso è successo che gravava un’ipoteca semplice e due ipoteche giudiziali premetto che ho acquistato da un amministratore giudiziale il quale mi aveva garantito che all’acquisto del bene tramite lui non avrei avuto problemi. Solo dopo cinque anni è successo che mi aveva chiesto 450 Euro per la cancellazione delle ipoteche giudiziali. Ho scoperto che il giudice aveva ordinato la cancellazione dfelle medesime, per cui non ho pagato nulla in barba a ciò che aveva chiesto l’avvocato amministratore giudiziale. Dulcis in fundo sono proprietario lo stesso, non ho pagato un bel nulla e l’ipoteca per me è ormai cartolare.
Pino
11 Dicembre 2008 alle 10:43
La sinteticità è ottima cosa. Però in questo caso mi spiace, Anna, ma non ho proprio capito …
c0cc0bill
28 Ottobre 2008 alle 20:28
siamo daccordo con le leggi ma io con l ipoteca sulla casa posso intestarla a mia madre? senza che le banche dove io ho il debito possano toccarla grazie.
anna
28 Ottobre 2008 alle 20:11