Dal pignoramento all’ordinanza di vendita della casa – Schema del processo esecutivo immobiliare
1) Pignoramento
Pignoramento anche in base a scrittura privata autenticata. Il pignoramento deve contenere invito ad eleggere domicilio in comune compreso nel circondario del tribunale, con avvertenza che altrimenti le successive notifiche e comunicazioni saranno effettuate presso la cancelleria (art. 492 c. 2)
2) Istanza di vendita
deposito dell’istanza di vendita entro 90 giorni (art. 497)
3) Deposito certificazione ipocatastale
entro 120 giorni, prorogabili per giusti motivi fino ad altri 120 giorni, deposito dell’estratto tavolare e del certificato catastale. In caso di documentazione incompleta termine per integrazione. Se il pignoramento comprende più immobili e la documentazione è incompleta solo per alcuni, il giudice dichiara l’inefficacia parziale ma la procedura prosegue. (art. 567)
4) Nomina del perito
entro 30 giorni il giudice nomina il perito e fissa a non più di 120 giorni l’udienza per la pronuncia dell’ordinanza di vendita o la delega al professionista (art. 569 c. 1)
5) Giuramento del perito
nei giorni immediatamente successivi il perito compare direttamente davanti al giudice per il giuramento (art. 569 c. 1)
6) Comunicazione della perizia
almeno 45 giorni prima dell’udienza il perito invia per posta o posta elettronica, a tutti i creditori e al debitore, la perizia redatta secondo il contenuto stabilito nell’art. 173 bis disp. att. (ad es.: indicazione data di registrazione del contratto di locazione, indicazione vincoli e oneri destinati a rimanere a carico dell’acquirente, informazioni sulla regolarità edilizia e urbanistica e sull’esistenza della dichiarazione di agibilità) (art. 173 bis disp.att.)
7) Osservazioni sulla perizia
se le parti vogliono formulare osservazioni in udienza devono comunicarle al perito almeno 15 giorni prima e in tal caso il perito deve comparire in udienza (art. 173 bis disp. att.)
8) Conversione del pignoramento
l’istanza di conversione del pignoramento deve essere presentata prima della pronuncia dell’ordinanza di vendita o della delega al professionista e può essere chiesta la rateazione per un massimo di 18 mensilità (art. 495)
9) Intervento dei creditori senza titolo
Possono intervenire senza titolo, con ricorso da depositarsi entro l’udienza in cui è disposta la vendita, solo i creditori che al momento del pignoramento: 1) hanno eseguito sequestro; 2) hanno diritto di pegno o prelazione risultante dai pubblici registri; 3) sono titolari di credito risultante da scritture contabili. Il creditore senza titolo deve notificare entro 10 giorni l’atto d’intervento e, nell’ipotesi 3), l’estratto autentico delle scritture contabili. Con l’ordinanza con cui è disposta la vendita il giudice fissa entro 60 giorni l’udienza per la comparizione del debitore e dei creditori senza titolo ai fini del riconoscimento o disconoscimento del credito. La mancata comparizione del debitore equivale a riconoscimento. Se il credito è riconosciuto il creditore partecipa alla distribuzione. Altrimenti ha diritto all’accantonamento a condizione che entro trenta giorni promuova il giudizio.
10) Pronuncia dell’ordinanza di vendita o delega
all’udienza ex art. 569, se non vi sono opposizioni, il giudice: a) pronuncia l’ordinanza di vendita(contemporaneamente senza incanto e con incanto) oppure b) delega le operazioni di vendita (senza incanto e con incanto) ad un professionista stabilendo il termine per il loro completamento, le modalità della pubblicità ecc. (art. 591 bis)
11) Giudizio di divisione
se è pignorata una quota indivisa, il giudice di regola fissa il termine per l’instaurazione del giudizio di divisione, salvo che ritenga probabile la vendita della quota a un prezzo pari o superiore al valore di stima. Il giudizio di divisione si svolge in ogni caso davanti al giudice dell’esecuzione che, su tutti gli interessati non sono presenti, concede termine di 60 giorni per l’integrazione del contraddittorio mediante notifica dell’ordinanza (artt. 600 e 181 disp. att.)
12) Nomina del custode giudiziario
se non l’ha già fatto prima, all’udienza ex art. 569 il giudice, con ordinanza non impugnabile, sostituisce in ogni caso (salvo quando ritiene che non sia di alcuna utilità) il debitore nella custodia (nominando custode il professionista delegato o l’I.V.G. o altro soggetto). Il custode provvede all’amministrazione dell’immobile pignorato e tra i suoi compiti rientra anche quello di far visitare l’immobile agli interessati prima della gara. Il custode esercita le azioni occorrenti per conseguire la disponibilità dell’immobile (ad esempio, nel caso d’immobile occupato da terzo, intima la licenza o lo sfratto per finita locazione o per morosità e, ottenuto il titolo, agisce per il rilascio ex art.605 e seg. c.p.c.; nel caso d’immobile occupato da debitore a cui il giudice ha revocato l’autorizzazione ad abitare agisce per il rilascio) (artt. 559-560)
13) Liberazione dell’immobile
il giudice può in qualunque momento revocare al debitore l’autorizzazione ad abitare l’immobile pignorato e in ogni caso non oltre il momento dell’aggiudicazione. Il provvedimento, che costituisce titolo esecutivo, è eseguito a cura del custode. Se al momento del decreto di trasferimento la liberazione non è ancora eseguita il custode prosegue nell’attività nell’interesse dell’acquirente.
DALL’ORDINANZA DI VENDITA ALL’AGGIUDICAZIONE O ASSEGNAZIONE
14) Ordinanza di vendita
con la stessa ordinanza il giudice (o il professionista nel caso di delega): A) stabilisce il prezzo base; B) fissa tra i 90 e i 120 giorni il termine per il deposito delle offerte della vendita senza incanto e l’udienza per la gara al giorno successivo; C) stabilisce la data dell’incanto per il caso di esito negativo della vendita senza incanto determinando la cauzione (non è più previsto invece il deposito delle spese presunte)(art. 569)
15) Pubblicità
almeno 45 giorni prima della scadenza del termine per le offerte si procede alla pubblicazione dell’avviso di vendita, con il nome e il recapito telefonico del custode, sui quotidiani e alla pubblicazione integrale dell’ordinanza di vendita e della perizia su il sito internet (art. 490)
16) Istanza di sospensione
fino a 20 giorni prima del termine per il deposito delle offerte i creditori con titolo possono chiede la sospensione della procedura fino ad un massimo di 24 mesi. (art. 624)
17) Deposito delle offerte
entro il termine fissato vanno depositate le offerte irrevocabili in busta chiusa con cauzione (non più l’importo delle spese presumibili) (art. 585)
18) Esame delle offerte e gara tra offerenti
il giorno successivo si tiene l’udienza per l’esame delle offerte: 1) se l’offerta è unica, si aggiudica [se l’offerta non supera di 1/5 il prezzo base il creditore procedente o il giudice potrebbero optare per la vendita con incanto con restituzione dell’offerta]; 2) se vi sono più offerte si procede alla gara; l’aggiudicazione è definitiva, senza quindi possibilità di aumenti successivi (artt. 572 e 573)
19) Passaggio all’incanto
se non pervengono offerte, si procede automaticamente all’incanto alla data già stabilita (artt. 569 e 581)
20) Istanza di assegnazione
se un creditore ha intenzione di chiedere l’assegnazione per il caso d’incanto deserto, deve depositare la relativa istanza entro il termine finale di dieci giorni prima dell’incanto (art. 588)
21) Incanto e restituzione delle cauzioni
al termine dell’incanto si restituiscono le cauzioni ai partecipanti non aggiudicatari. Se qualcuno non ha partecipato all’incanto si trattiene 1/10 di cauzione a titolo di penalità (art. 580)
22) Offerte in aumento
entro il termine di 10 giorni dall’aggiudicazione, chiunque può formulare offerta di acquisto ma essa deve superare di 1/5 il prezzo di aggiudicazione. L’offerta deve essere accompagnata da cauzione pari al doppio della cauzione originaria. Il giudice, disponendo la pubblicazione dell’avviso su quotidiano e internet, fissa quindi un termine perentorio entro cui possono essere formulate ulteriori offerte in aumento e fissa, inoltre, la data della gara.
23) Nuova vendita senza incanto e con incanto
se l’incanto ha esito negativo, e non risulta depositata istanza di assegnazione nel termine di dieci giorni prima (nel qual caso provvede su di essa), il giudice ha le seguenti possibilità: a) disporre l’amministrazione giudiziaria; b) fissare direttamente un nuovo incanto allo stesso prezzo (senza passare per la vendita senza incanto); c) ridurre il prezzo di 1/4 e in tal caso procedere ai sensi dell’art. 569 fissando per il deposito di offerte un termine tra i 60 e i 90 giorni; d) mantenere il prezzo inalterato e procedere ai sensi dell’art. 569 modificando però, sotto altri profili (ad esempio termine di pagamento), le condizioni originariamente previste per la vendita senza incanto (art. 591)
DALL’AGGIUDICAZIONE ALLA DISTRIBUZIONE
24) Pagamento del prezzo
il pagamento del prezzo deve essere versato nel termine. Se il pagamento del prezzo avviene mediante finanziamento bancario garantito da ipoteca, nel decreto di trasferimento la circostanza deve essere precisata e, conseguentemente, è fatto divieto al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione del decreto di trasferimento senza contestuale iscrizione dell’ipoteca (art. 585)
25) Decreto di trasferimento
con il decreto di trasferimento deve essere ordinata anche la cancellazione delle trascrizioni di pignoramento e delle iscrizioni ipotecarie (già ora inefficaci) successive alla trascrizione del pignoramento in base al quale è stata effettuata la vendita (art. 586)
26) Progetto di distribuzione: accantonamenti per creditori intervenuti senza titolo
nel progetto di distribuzione deve essere previsto l’accantonamento, fino ad un massimo di tre anni, a favore de creditori intervenuti senza titolo per la parte contestata e a condizione che abbiano promosso entro trenta giorni dall’udienza fissata per il riconoscimento (art. 510)
27) Controversie in sede di distribuzione
Se sorge una controversia il giudice, sentite le parti e compiuti i necessari accertamenti, provvede con ordinanza contro cui può essere proposta opposizione ex art. 617 c.p.c. Il giudice può (e quindi non necessariamente) sospendere in tutto o in parte la distribuzione. Il provvedimento che decide sulla sospensione è reclamabile.
da © Studio legale Tedioli, via P. Frattini, 7 – Mantova
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