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Condomino moroso e decreto ingiuntivo
Nella quotidiana vita condominiale le quote di spesa sono un male necessario, ma fonte di discussione di ogni assemblea. Spesso, di fronte a situazioni condominiali mal gestite, alcuni inquilini credono di tutelarsi sospendendo il pagamento della propria quota. Una scelta sbagliata e inefficace, perché il condomino moroso rischia di vedersi notificare un decreto ingiuntivo per procedere al pignoramento.
Le spese condominiali hanno la funzione di far fronte alla manutenzione dell’abitazione. Dalla pulizia delle scale al riscaldamento. Dalla portineria all’illuminazione delle parti comuni. In linea di principio, eccetto che per diversa convenzione prevista da una deliberazione unanime o nel regolamento, ogni condomino vede determinata la propria quota di spesa in proporzione al valore della proprietà di ciascuno o dell’uso che ciascuno può fare del bene comune.
Il documento nel quale sono indicate le spese necessarie per la gestione del condominio si chiama rendiconto.
Debiti condominiali, il fenomeno si aggrava con la crisi
La crisi si fa sentire anche in condominio. Il 20% di coloro che sono titolari di un appartamento (o lo affittano) non paga le quote periodiche, rischiando il pignoramento, e preferisce dare la priorita’ ad altre spese domestiche, come il mutuo e le bollette, considerate piu’ urgenti. Lo rileva l’Anammi, l’Associazione Nazional-Europea degli Amministratori d’Immobili. “
In tempi normali – spiega Giuseppe Bica, presidente dell’Anammi – la percentuale di morosi e’ pari al 10% dei condomini. Questo anche perche’, da sempre, si ha la tendenza a sottostimare tale pagamento. Ora, pero’, la quota si e’ raddoppiata e lo sanno bene i nostri 13mila soci che, sempre piu’ spesso, si trovano ad affrontare i problemi finanziari dei loro amministrati”.
Distacco dall’impianto di riscaldamento centrale
Per quanto riguarda il distacco dall’impianto di riscaldamento centrale, rimane come premessa, che a norma dell’art. 1117 cod. civ. , l’impianto di riscaldamento fino al punto di diramazione nelle varie proprietà esclusive, si presume di proprietà comune a tutti i condomini e che a norma dell’art. 1102 cod. civ. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Inoltre rimane da considerare che l’impianto è stato progettato per tutto l’immobile per assicurare una temperatura base equilibrata in tutto lo stabile.
Riscaldamento centrale in un condominio
Parte prima (Art. 1117 – 1120 – 1121 Cod. Civ.)
L’impianto centralizzato di riscaldamento è, a norma dell’art. 1117 cod. civ., da ascrivere alla proprietà comune di un condominio fino al punto in cui le tubazioni si diramano nelle varie proprietà esclusive. Se non diversamente specificato, sono di proprietà comune anche la sala caldaia, le condutture principali, la cisterna, i termostati.
Salvo titolo contrario e qualora l’impianto risulti idoneo da apposita certificazione, ogni condomino non allacciato all’impianto di riscaldamento centrale può allacciarvisi in qualsiasi momento senza che gli altri condomini possano rivalersi su di lui per le spese di manutenzione sostenute. Invece l’impianto autonomo di riscaldamento è di proprietà esclusiva di ogni proprietario.
L’ascensore in un condominio
(Art. 1102 – 1117 – 1118 – 1120 – 1121 – 1123 – 1124 – Cod. Civ.)
Gli ascensori messi in esercizio dal 1. luglio 1999 dovranno rispettare le norme tecniche di cui alla direttiva CE n. 95/16/CE del 29.5.1995, recepita dal DPR 30.04.1999 n.162.
L’ascensore esistente fino dalla costituzione del condominio è da considerarsi di proprietà comune se il contrario non risulta dai titoli di acquisto o dal regolamento di condominio. Nel caso l’ascensore sia stato installato dopo la costituzione del condominio, esso appartiene ai soli condomini che hanno sostenuto la spesa.
Se l’edificio è composto da più scale e quindi da più ascensori, l’ascensore appartiene ai soli condomini le cui proprietà sono serviti dall’impianto, che possono deliberare in merito. Il condominio è responsabile per l’osservanza delle prescrizioni di legge e delle norme previste per la manutenzione.
I più importanti interventi di manutenzione e modernizzazione – dalla rampa per carrozzelle alla terrazza sul tetto
Rampa per carrozzelle
La costruzione di una rampa per carrozzelle rientra come modifica edile nella regolamentazione delle barriere architettoniche.
Recinto
La recinzione di una proprietà comune rientra nell’ordinaria amministrazione e quindi da deliberare a maggioranza, sempre che non si tratti di una esecuzione voluttuaria. La recinzione di superficie di proprietà esclusiva non richiede una approvazione particolare.
Risanamento della facciata
Si tratta di un tipico intervento di manutenzione e come tale va deliberato. Se insieme si provvede all’isolamento termico, eseguito a norma delle prescrizioni in materia (art. 123 D.P.R. 6.6.2001 n. 380), valgono le maggioranze previste.
I più importanti interventi di manutenzione e modernizzazione – dai pannelli solari ai provvedimenti antirumore
Panelli solari
L’impianto di pannelli solari e il connesso risparmio energetico viene regolato dalla legge in materia (vedi risparmio energetico – legge 296/2006 legge finanziaria).
Parasole
L’installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) ma comunque si impone una verifica nel caso concreto.
Parcheggio autoveicoli
L’art. 9 della legge n. 122 del 24.3.1989 prevede espressamente, che con la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà dei millesimi di proprietà la superficie comune può essere per intero o in parte destinata a parcheggio autoveicoli. (vedi parcheggio).
I più importanti interventi di manutenzione e modernizzazione – dall’abbaino ai balconi
Abbaino
Si tratta di una modifica estetica e in questo senso richiede una approvazione.
Antenna mobile ritrasmettente
L’installazione di una antenna mobile ritrasmettente necessità di una votazione unanime anche per i pericoli per la salute connessi.
Antenna radio amatoriale
Si tratta di un intervento nella struttura edile con possibili conseguenze negative sulla tenuta del tetto e con possibili disturbi delle frequenze radio e televisive degli altri proprietari. Per questo è richiesta la maggioranza prevista per le innovazioni.
Manutenzione, modernizzazione e conservazione dell’immobile
Nei lavori di manutenzione e riparazione rientrano tutti gli interventi nel condominio necessari per mantenere l’immobile in un buon stato di conservazione.
I lavori di manutenzione più consistenti che si rendono necessari vengono deliberati dall’assemblea che determina anche le modalità, la tempistica e la scelta delle imprese edili ed artigiane.
Interventi minori, di routine o riparazioni urgenti rientrano nelle competenze dell’amministratore, che ovviamente deve rendere conto delle relative spese sostenute. Introdurre un tetto di spesa per tali interventi sarebbe più che opportuno.
L’assicurazione dell’immobile condominiale
Parte prima (Art. 1882 – 1898 – 1899 – 1901 – 1905 – 1908 – 1912 – 1913 – 1917 – Cod. Civ.)
Nella stipulazione di una polizza d’assicurazione per un condominio c’è da osservare:
- quali danni sono assicurati e quali non sono coperti dall’assicurazione (per esempio la ricerca guasti);
- a quanto ammonta la copertura del danno e a quanto ammonta la eventuale franchigia;
- entro quanto deve essere denunciato il danno, fino a quando è garantita la copertura del danno;
- se la copertura del danno è rapportata al valore dell’immobile che deve essere pari al valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato, escludendo il valore dell’area.
Nelle condizioni generali di gran parte delle società assicuratrici di solito sono coperti i seguenti danni: incendio, sviluppo di fumi – gas – vapori, esplosione, scoppio, implosione, rovina di ascensori e montacarichi, fulmine, danni elettrici, caduta di aeromobili, onda sonica, spese di demolizione, sgombero e trasporto, eventi atmosferici e socio-politici (qui sono da controllare le singole clausole contrattuali).
