La sostenibilità del piano di rateazione

Quando abbiamo bisogno di un mutuo e ci informiamo sulla soluzione migliore per le nostre esigenze, il più delle volte ci viene proposta un prodotto e di esso ci vengono decantati i pregi e le caratteristiche che ne dovrebbero fare il finanziamento più conveniente e meno oneroso rispetto alla concorrenza.

Ma come possiamo sapere se  il mutuo che ci viene proposto è veramente quello  più adatto alle nostre esigenze?

Cercheremo, con questo documento, di fornire al lettore una guida efficace per poter effettuare una valutazione ponderata e consapevole finalizzata alla scelta giusta del muto casa.

Analizzeremo i tipi di tassi offerti al mercato, le tipologie di mutuo ed i piani di rimborso che meglio si adattano alle proprie esigenze e alle proprie possibilità economiche.

Cureremo, cioè, un aspetto fondamentale che deve guidare chiunque nella scelta del mutuo casa: la sostenibilità del piano di ratezione adottato.

Prima di scegliere il mutuo è importante valutare bene il tasso di interesse applicato al finanziamento, questo determinerà infatti l’entità dell’esborso aggiuntivo rispetto alla somma prestata dall’Istituto erogante.

Tasso fisso o variabile? l’eterno dilemma

Con il tasso fisso la percentuale degli interessi resta quella concordata al momento della sottoscrizione del mutuo per tutta la durata del prestito, a prescindere dalle oscillazioni del mercato (eventuali rialzi o ribassi).

Può convenire a chi ha uno stipendio da dipendente perché si mette al riparo da brutte sorprese. In questo tipo di mutuo il tasso applicato è sempre di almeno 1 o 2 punti più alto rispetto ai prodotti a tasso variabile.

Diversamente dal precedente, il tasso variabile è legato alle oscillazioni di determinati indici finanziari, nazionali o internazionali: i cosiddetti “parametri di indicizzazione”.

I più diffusi sono: l’Euribor, il Rendiob, la Lira Interbancaria e il Libor. La banca applicherà all’indice di riferimento lo “spread”, vale a dire una sorta di margine di guadagno che può variare dall’1 al 2%.

Tassi variabili è bene sapere che:

Nel caso di mutui a tasso variabile è bene controllare se nel contratto la banca:

• concede un tasso d’ingresso, ovvero un tasso d’interesse basso per le prime rate, destinato in corso di rapporto a diventare molto più alto (il tasso a regime);
• indica con estrema chiarezza il parametro di indicizzazione del tasso d’interesse (Euribor, Libor ecc.) e il margine percentuale di guadagno della banca, lo “spread”, da sommare al primo per la definizione del tasso rateale finale;
• prevede un tasso minimo garantito che stabilisce una soglia sopre la quale la percentuale del tasso di interesse non potrà mai salire;

Il tasso d’interesse inizialmente parte da un valore minore rispetto a quello dei mutui fissi, ma al momento della sottoscrizione – si badi bene – non sarà possibile conoscere l’esatto importo delle rate successive alla prima, né valutare esattamente l’importo complessivo del prestito.

Chi sceglie questa soluzione sa di andare incontro a un rischio, ma ha anche un potenziale vantaggio.

Il rischio è quello di dover pagare di più se i tassi aumentano, viceversa le rate si alleggeriranno se i tassi scendono. Si tenga presente che in questo caso viene annullato il vero vantaggio dei mutui variabili.

Il tasso misto – forse la soluzione

E’ un nuovo tipo di tasso che si va molto diffondendo, soprattutto di recente. Nella fase iniziale del mutuo è previsto un tasso fisso; dopo un certo numero di anni si trasformerà in variabile.

Può accadere anche l’ipotesi inversa, vale a dire una partenza “variabile” trasformata poi in “fissa”.

In alcuni casi la decisione del passaggio da un tasso all’altro è comunicata dall’intestatario del finanziamento, in altri il tasso si trasforma automaticamente. In questo modo si può continuare a mantenere il tipo di tasso scelto all’inizio anche per molti anni.

Mutui edilizi e fondiari, mutui agevolati, mutui in valuta

I mutui possono distinguersi in edilizi e fondiari.

I primi sono concessi per la costruzione della casa, i secondi per l’acquisto di abitazioni già completate o in corso di completamento.

Ulteriore distinzione è tra mutui ordinari e mutui agevolati.

I mutui ordinari sono quelli in cui l’intero pagamento del mutuo (capitale e interessi) è a carico del mutuatario.

I mutui agevolati sono quelli in cui il mutuatario (in alcuni casi direttamente la banca mutuante), sulla base di criteri di legge, riceve dallo Stato o da un ente locale un contributo.

In questo caso una parte del rimborso non deve essere effettuato dal mutuatario. Attualmente i contributi pubblici sono nella larga maggioranza dei casi erogati dalle Regioni.

I mutui possono essere concessi in qualsiasi valuta – euro o altre (dollari, yen, ecc.) – ma il mutuo in una divisa diversa dall’euro è ormai in disuso sia per l’adozione della moneta unica sia per l’abbassamento dei tassi di interesse.

Le nuove tipologie di mutuo – formule a tasso misto

Detto delle tipologie di mutuo tradizionali, a tasso fisso e a tasso variabile, è utile soffermarsi adesso sulle nuove formule miste, dove il tasso fisso convive con quello variabile, o con particolari formule di rimborso, ad esempio mutuo con:

• Periodo iniziale di preammortamento in cui sono corrisposti solo gli interessi. Questa tipologia può essere utile per chi ha la sicurezza o, comunque, una forte probabilità di vedere aumentare il proprio reddito negli anni successivi all’accensione del mutuo.
• Periodo iniziale dell’ammortamento a tasso fisso, poi agganciato a quelli di mercato.
• Periodo iniziale con un tasso di interesse più basso (d’ingresso), successivamente legato ad alcuni parametri fissati contrattualmente (tasso a regime).
• Possibilità di modificare il tipo di tasso (fisso o variabile) a ogni scadenza o a scadenze fissate contrattualmente.
• Tasso variabile e rata di rimborso uguale per tutta la durata del finanziamento. In questo caso, secondo l’andamento dei tassi di riferimento, la durata del prestito è variabile.
• Rate crescenti, indicato per le giovani coppie che – si presume – hanno una ridotta capacità di rimborso all’inizio della vita coniugale.
• Rate iniziali più basse e finali più alte, legate ad alcuni fattori, ad esempio la liquidazione.
• Gestione autonoma del rimborso del capitale: in questo caso le rate sono composte dalla sola quota interessi e il capitale può essere restituito, a scelta del cliente, per quote minime fissate contrattualmente, nell’ultimo periodo di vita del finanziamento. Per tale tipologia di mutuo possono essere previste delle quote minime a livello intermedio.
• Capitale residuo prefissato: in questo caso nel piano di ammortamento è previsto il rimborso solo di una parte del capitale mutuato (di solito tra il 25 e il 50 per cento), e la differenza sarà corrisposta in unica soluzione alla scadenza. La soluzione è ottimale per i mutuatari che hanno un reddito non troppo elevato, considerato che alla scadenza possono chiedere un nuovo finanziamento concordandone le condizioni contrattuali.
• Due componenti di tasso, una fissa e una variabile, per ridurre i rischi di forti modifiche nell’ammontare delle rate d’ammortamento.
• Ammortamento della sola quota interessi e pagamento di un premio assicurativo. Quest’ultimo garantisce la costituzione del capitale da investire attraverso una rivalutazione minima garantita. Inoltre, in caso di decesso del mutuatario, il capitale residuo è a carico della compagnia assicurativa, liberando dal debito gli eredi. Questa formula è utile per chi vuole garantire i propri familiari da ogni evenienza negativa e per chi non utilizza, per altre polizze vita, la deducibilità fiscale.

I requisiti per ottenere un mutuo

La maggiore età e, in alcuni casi, la cittadinanza italiana, sono tra i requisiti principali richiesti dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo.

La banca inoltre presta molta attenzione all’adeguatezza del reddito rispetto all’entità del prestito richiesto e chiederà di documentarlo in modo estremamente dettagliato, ad esempio esibendo buste paga, dichiarazione dei redditi, ecc.

È questa la ragione per cui molte banche chiedono che l’importo complessivo delle rate versate in un anno non superi il 30% del reddito dimostrato, al netto di altri finanziamenti già in essere.

Il piano di rimborso

Come già ricordato, il finanziamento massimo offerto dalle banche in genere non supera l’80% del prezzo di vendita dell’immobile, o del valore stimato da un’apposita perizia effettuata da un tecnico dell’istituto di credito.

Con la concessione di garanzie accessorie sarebbe possibile avere un mutuo anche per l’intero valore, ma sono ancora pochi gli istituti che concedono tale tipo di mutuo. La percentuale, comunque, non potrà mai superare un importo massimo, una sorta di “tetto” oltre il quale le banche non sono disposte a concedere mutui.

La somma finanziata si può restituire in un arco di tempo che va dai 5 ai 30 anni. La scelta della durata temporale del prestito è importante: chi conta su un reddito da lavoro dipendente potrà orientarsi su un mutuo di lunga durata il libero professionista nel pieno di un’attività in crescita farà bene a prendere in considerazione tempi di rimborso più brevi o prodotti a Gestione Autonoma.

Le rate ed il piano di ammortamento del mutuo

La rata è composta da due elementi:

• una quota capitale: l’importo anticipato
• una quota interessi: la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito.

Nei mutui di tipo tradizionale le due quote non sono mai suddivise in parti uguali, ma variano in corso di rapporto: nelle rate iniziali la quota interessi sarà sempre maggiore (e quindi decrescente nel tempo) rispetto alla quota capitale (crescente a ogni rata).

Le percentuali esatte delle due “quote”, il cosiddetto piano di ammortamento, sono determinate attraverso complessi calcoli effettuati sulla base dell’ammontare del prestito, della durata, del tasso di interesse scelto e del numero di rate totale.

Nel piano di ammortamento si stabilisce anche quale sarà la cadenza dei pagamenti: mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

L’ipoteca

È una delle principali garanzie con cui la banca si tutela in caso di inadempimento. Per recuperare la somma prestata, infatti, l’istituto si “rivale” sull’immobile, cioè lo rivende all’asta.

Una volta venduto l’immobile, la banca non entrerà però in possesso dell’intero ricavato della vendita, ma solo del valore stabilito con l’ipoteca.

Un importo che comunque è in genere molto più alto del capitale realmente finanziato (fino a 2-3 volte l’importo del mutuo): la banca infatti si cautela per recuperare, oltre al finanziamento erogato, anche gli eventuali interessi persi, le penali per morosità e le spese per la vendita all’asta della casa.

Le garanzie supplementari

• Fideiussione – Come ulteriore garanzia sulla capacità del titolare del mutuo di pagare regolarmente le rate, la banca richiede a volte la fideiussione da parte di una terza persona (ad esempio, un padre per un figlio) chiamata a far fronte al pagamento delle eventuali insolvenze del richiedente. Si tratta di una prassi formalmente corretta, purché siano determinati i limiti di importo della “garanzia” e la durata della fideiussione.
• Altro immobile – Come abbiamo già ricordato, la banca si accerta che il titolare del mutuo abbia un reddito e un’attività professionale tale da garantire il rimborso della somma anticipata. Oltre alla fideiussione, chi chiede il mutuo può indicare, come garanzia di assolvimento dell’impegno preso, altri beni immobiliari di proprietà o beni patrimoniali di qualsiasi tipo.

L’accollo

Nel caso in cui si acquista una casa su cui grava ancora il mutuo sottoscritto dal venditore, l’acquirente può decidere di subentrare al precedente proprietario o al costruttore che all’inizio aveva assunto l’impegno economico.

Può essere conveniente perché si evita di accendere un ulteriore mutuo, purché, naturalmente, si abbia il contante sufficiente per restituire al venditore quanto già rimborsato. Se il precedente proprietario ha già versato una buona parte del capitale, le rate saranno più basse di un mutuo acceso ex novo.

Dal prezzo concordato al momento dell’acquisto verrà scalato il costo che avete scelto di “accollarvi”. In tal caso il nuovo intestatario è responsabile verso il creditore (la banca mutuante) anche di tutti gli eventuali debiti lasciati dal vecchio mutuatario.

Pertanto è bene informarsi prima con la banca circa la regolarità dei pagamenti del vecchio mutuatario.

Per subentrare al venditore, l’acquirente deve ottenere una sorta di liberatoria da parte della banca. L’accollo del mutuo avviene alla presenza del notaio contestualmente al passaggio di proprietà e ha validità fin dal momento dell’atto notarile in cui viene reso ufficiale il nuovo mutuatario.

Le banche a volte inseriscono un’esplicita clausola con cui si esclude la possibilità di accollo.

La ricerca del mutuo

All’atto della richiesta del mutuo, il cliente deve sempre aver presente che il mutuo è un’operazione a lungo termine, perciò:

• non deve farsi influenzare dall’andamento giornaliero dei tassi d’interesse;
• non deve confidare su potenziali aumenti del proprio reddito, se non assolutamente certi;
• non deve accettare la prima proposta presentata, ma confrontarne molte, tra cui scegliere la migliore per le proprie esigenze;
• non deve accettare supinamente le proposte della banca, ma contrattare le condizioni del finanziamento.

A livello generale, è utile conoscere le metodologie adottate nella concessione del finanziamento; indicativamente, le banche si basano su tre parametri:

1. valore dell’immobile
2. reddito del richiedente
3. capacità di rimborso ovvero quanto il debitore potrà effettivamente rimborsare alla banca.

Le regole d’oro per il mutuatario

Per evitare che sopravvengano problemi durante la fase di finanziamento, erogazione e poi a contratto in essere, è necessario che il mutuatario:

1. Richieda il testo del contratto di mutuo per poterne prendere attentamente visione e decidere con ponderazione. E’ un suo diritto sulla base del codice europeo di trasparenza dei mutui fondiari e delle nuove norme sulla trasparenza bancaria.
2. S’informi su tutte le condizioni del finanziamento: durata, tasso d’interesse, rata di ammortamento, parametri di riferimento, spese da sostenere, compresa la perizia, i costi accessori collegati al pagamento delle singole rate (le banche applicano una commissione su ogni pagamento rateale, compresa tra 2 e 5 euro), le spese di segreteria da corrispondere a ogni richiesta di documentazione, ecc.
3. Conosca le clausole penali in caso di inadempimento anche parziale. All’atto della sottoscrizione del contratto di mutuo si è certi di poterlo onorare, ma è opportuno essere consapevoli delle possibili conseguenze nel caso di difficoltà nei pagamenti. In particolare occorre prestare attenzione alle condizioni applicate sugli interessi di mora che decorrono anche per un solo giorno di ritardo nel pagamento e possono essere molto “salati”. Se il titolare del mutuo non riesce a pagare una o più rate del mutuo, la banca può scegliere di agire per vie legali o venire incontro al cliente. In quest’ultimo caso concederà un nuovo termine per versare l’importo. L’obbligo del pagamento degli interessi di mora scatterà in caso di mancato pagamento della rata del mutuo o di semplice ritardo sulla scadenza concordata (mensile, semestrale o annuale). Gli interessi di mora non entrano nel capitale, e quindi non possono produrre altri interessi (il cosiddetto anatocismo).
4. Prenda visione delle clausole vessatorie. Come è già stato ricordato precedentemente, è bene controllare, al momento della stipula del contratto di mutuo, che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili ed eventuali modifiche siano comunicate con sufficiente anticipo. È così che ci si mette al riparo da eventuali clausole “vessatorie-abusive”, che creano uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del cliente: penali molto onerose, limiti alla facoltà di vendere fuori da termini ragionevoli, interessi di mora oltre limiti di mercato, ecc. Le associazioni a difesa dei consumatori sono molto impegnate – in collaborazione con l’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana – sul fronte delle clausole vessatorie: fino a prendere in considerazione la citazione in giudizio degli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l’uso. A tal fine hanno predisposto un nuovo schema di contratto che ha eliminato tutte le clausole vessatorie, al momento adottato solo da poche banche.
5. Esamini le assicurazioni. Gli enti eroganti chiedono, a garanzia del credito concesso, la stipula di una o più polizze assicurative: “rischio vita” sul debitore, “rischio incendio” sull’intero valore del bene. In proposito è utile sapere se ad accendere le polizze provvede direttamente la banca mutuante, computando il premio nei costi complessivi del mutuo (una tantum o ratealmente), oppure se possono essere stipulate direttamente dal mutuatario presso una compagnia di sua scelta. Non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca: la scelta deve essere fatta solo in funzione del costo da sostenere e della copertura offerta.
6. Controlli il tasso d’interesse e l’eventuale tasso d’ingresso, verificando il costo delle rispettive rate. La differenza tra tasso d’ingresso e quello a regime (per tutto il restante periodo di vita del mutuo) è notevole.
7. Chieda notizie della documentazione da presentare.

La richiesta di mutuo

Per la richiesta di mutuo, la banca rilascerà un apposito modulo nel quale viene richiesto di indicare:

• la somma richiesta
• il tipo di finanziamento (se in euro o in altra valuta)
• il tipo di tasso di interesse (se fisso, variabile o misto)
• la durata in anni del prestito (il cosiddetto piano di ammortamento)
• la cadenza delle rate (mensili, semestrali, annuali o altro).

Oltre al modulo bisognerà consegnare alla banca l’eventuale compromesso d’acquisto già stipulato; i principali documenti catastali relativi all’immobile; e tutta la documentazione necessaria per risalire alla vostra situazione patrimoniale e così valutare la capacità di far fronte con regolarità al pagamento delle rate.

Il parere preliminare sulla concessione del mutuo

Una volta ricevuta la domanda di mutuo, la banca avvia ufficialmente la pratica: valuterà se la somma richiesta è compatibile, oltre che con il vostro reddito, con il valore dell’immobile. Sarà un sopralluogo tecnico “sul posto” ad accertare quest’ultimo aspetto, a opera di periti di fiducia della banca.

Spetterà all’istituto di credito accertare anche la presenza di eventuali elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abusivismo, acquisizione per donazioni, mancanza di abitabilità, ecc..

Le spese da affrontare nel corso di questa fase sono quelle per:

• l’istruttoria, vale a dire per l’apertura della pratica; possono variare da un minimo dello 0,10% a un massimo dello 0,75% sull’importo del prestito richiesto. In ogni caso non scendono mai al di sotto dei 50-100 euro e in alcuni casi, per mutui di importo rilevante, superano i 500 euro;
• l’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% sull’importo del mutuo;
• possono esservi addebitate anche spese forfetarie (cioè “una tantum”) per anticipata rinuncia alla pratica di finanziamento, ossia nel caso in cui si cambiasse idea rinunciando al mutuo, pari a circa lo 0,20% del prestito richiesto.

L’inammissibilità del mutuo

La banca non vi concederà il mutuo se dovesse verificarsi una di queste condizioni:

• l’immobile da acquistare ha subito negli ultimi vent’anni passaggi di proprietà per “donazione” sia all’attuale proprietario che ai precedenti;
• per l’immobile è stato chiesto un condono edilizio non ancora concesso dal Comune.
• l’immobile è soggetto a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali (questo divieto non vale però per tutte le banche).

La documentazione necessaria per ottenere il mutuo

Per il buon esito del finanziamento, sarà bene definire con estrema esattezza l’elenco dei documenti necessari.

Spesso la pratica per l’erogazione del mutuo è rallentata proprio per via delle continue richieste di certificati da parte della banca.

E’ bene tener presente che per “margine di tempo per la concessione del mutuo” la banca intende i giorni che passeranno dalla presentazione dell’ultimo documento richiesto, non dalla data in cui si è presentata la domanda.Questo margine potrà essere di due settimane, un mese, e così via.

Ecco la documentazione richiesta dall’istituto di credito:

• copia del documento di identità e del Codice Fiscale
• compromesso d’acquisto e copia del precedente atto di acquisto da parte dell’attuale proprietario (”atto di provenienza”)
• copia dell’ultima dichiarazione dei redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed eventuale busta paga o Mod. 101
• certificati di residenza, stato di famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente autocertificati se la banca li accetta)
• certificati catastali (consultazione per partita catastale, planimetria, ecc.) – certificato di abitabilità dell’immobile
• certificato ’storico ventennale’ per verificare la presenza di passaggi di proprietà per ‘donazione’
• eventuale domanda di condono con ricevute dei pagamenti.Il finanziamento

Come già più volte ricordato, la somma massima mutuata non supera in genere l’80% del prezzo di vendita della casa che si intende acquistare o del suo valore stimato da perizia.

Il mutuo potrà essere concesso anche per percentuali inferiori, nel caso di abitazioni non nuove, o superiori nel caso di concessione di garanzie accessorie da parte del mutuatario.

Il contratto di mutuo

Una volta dato il via libera alla concessione del finanziamento tramite il parere preliminare di fattibilità, la banca è pronta a mettere un’ipoteca sulla vostra futura casa.

Può capitare che tra l’attivazione dell’ipoteca e l’erogazione del mutuo (e quindi il versamento della somma al venditore) trascorra un certo periodo di tempo, in genere tra i 10 e 15 giorni.

Un’eventualità, questa, che solitamente suscita forte perplessità nel venditore dell’immobile, ma potete stare tranquilli: vuol dire solo che la domanda di finanziamento è stata accolta.

L’erogazione del mutuo

Per l’effettiva erogazione del mutuo le banche possono indicare da un minimo di 20 giorni fino a un massimo di 60.

Di fatto, una volta presentata la domanda ufficiale di finanziamento e consegnata tutta la documentazione richiesta passeranno circa 20 giorni prima di sapere se la vostra domanda è stata accolta dall’istituto di credito, e poi ancora altri 20/30 giorni fino alla stipula del contratto davanti ad un notaio e alla consegna materiale della somma richiesta.

Eurilia e i mutui

Per chiudere in bellezza vi proponiamo Eurilia, la guida esperta e competente ad una valutazione ponderata e consapevole per la scelta giusta del mutuo casa, dei tassi di interesse applicati, delle tipologie di mutuo e dei piani di rimborso sostenibili per le proprie tasche. Cliccate sull’immagine e buona lezione …

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In fatto di mutui, si tende sempre a parlare di due grandi tipologie di finanziamento: a tasso variabile e a tasso fisso, a cui, però si può aggiungere un meno noto e poco sfruttato tasso misto. A ricordare l’esistenza di questo tipologia di mutuo è il Codacons che ribadisce ai consumatori quali vantaggi offra questo tipo di tasso.

In breve, per fare un distinguo, il mutuo “fisso” prevede che una volta stabilito il tasso e sottoscritto il contratto, si abbia la sicurezza della rata che resta invariata per tutta la durata del finanziamento. Quello “variabile”, invece, è composto da una parte fissa (spread contrattuale) e una variabile (Euribor) che non è possibile conoscere a priori. Ogni mese la rata da pagare viene calcolata in base all’andamento dell’Euribor che tende ad aumentare quando c’è il rischio di inflazione.

In realtà non esiste un “tasso migliore” ma esiste certamente quello più adatto ad una determinata situazione finanziaria. Per scegliere la forma di finanziamento più adatta bisogna basarsi sulla variabilità del proprio reddito e, se si ha passione, sarebbe utile conoscere i mercati e il loro andamento.

Il mutuo a tasso misto

Il Codacons, infatti, sostiene che pochi cittadini conoscano l’esistenza del mutuo a tasso misto. Si tratta – spiega l’Associazione dei Consumatori – di contratti che consentono al mutuatario di passare da una rata costante ad una variabile e viceversa, durante tutta la vita del contratto.

Poco pubblicizzata dalle banche italiane questa forma di mutuo, se utilizzata in modo accorto, può portare vantaggi economici ai mutuatari ? spiega il Presidente Codacons, Carlo Rienzi.

Con il mutuo a tasso misto, il cittadino, spiega una nota del Codacons, ha la possibilità di modificare la misura iniziale degli interessi nel corso della durata del mutuo, ad esempio sulla base delle aspettative circa l’andamento del costo del denaro. In tal modo l’utente può gestire in modo attivo il rischio di tasso, contenendo gli effetti dei rialzi in caso di tasso variabile e di ribassi in caso di tasso fisso.

Ne consegue che, in base al contratto di mutuo stipulato, il mutuatario può optare, in base alle aspettative sull’andamento del costo del denaro, di scegliere per il tasso fisso o per quello variabile cercando così di contenere l’aumento delle rate quando i tassi di interesse tendono a salire.

Periodicamente, dunque, (di norma ogni 2, 3 o 5 anni) o una volta soltanto, il mutuatario ha la facoltà di mantenere il tipo di tasso oppure di cambiarlo. Da notare che il livello dei tassi non è predefinibile in partenza ma è quello che esiste sul mercato nel momento in cui viene esercitata l’opzione.

Il consiglio

Il tasso misto è consigliabile ha chi ha una certa dimestichezza con l’andamento dell’economia e riesce a guadagnare nel passare da uno o l’altro anticipando l’andamento del mercato.

Da più parti, replicando il nostro presidente del consiglio che è un inguaribile ottimista, si raccolgono inviti all’ottimismo. Pensando ai risparmiatori, miei interlocutori primari, mi è venuto in mente, sull’onda dell’ottimismo, il bel libro dal titolo “Come diminuire la rata del tuo mutuo e vivere felice” scritto da Alfonso Scarano, pubblicato da Aliberti e disponibile in tutte le librerie.

Nel suo libro, rivolgendosi ai mutuatari, Scarano invita all’attenta valutazione del bilancio familiare considerando, oltre alle spese correnti, le spese straordinarie alle quali, la famiglia, potrebbe trovarsi esposta. Propone, a tal fine, anche uno schema di facile uso domestico che consente di calcolare il proprio “margine di solvibilità” e, quindi, la rata di mutuo massima sostenibile.

Sviluppa il rapporto tra rata e interesse applicato distinguendo i due casi: tasso fisso e tasso variabile indicizzato all’euribor. Invitando le famiglie alla prudenza, tra l’altro osserva: “Non si pensi che eventuali effetti negativi di un aumento del tasso, possano essere recuperati integralmente con gli effetti positivi derivanti da una diminuzione del tasso”.

Per chi ama sollazzarsi con i numeri appare di particolare interesse il capitolo dedicato a capitale, interessi e montante. Il libro è alleggerito  da vignette dal taglio umoristico che ritraggono le fasi di contatto e trattativa tra il cliente e la banca.

Il consiglio è quello di comprarlo; costa 15,00 euro ma molte migliaia di euro potrebbero essere risparmiate imparando a correggere la propria rata di mutuo.

di Giannina Puddu da Affari Italiani.it

In questi ultimi tempi, a proposito di mutui, ho sentito spesso parlare di ancoraggio all’Euribor,  all’Eurirs o al tasso BCE. Potreste spiegare cosa indicano questi  termini così apparentemente astrusi?

Grazie, Serafino Bordì – Modena

Eurirs

L’Euro interest rate swap è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l’importo complessivo da rimborsare.

L’Eurirs (o IRS)  è il risultato di un contratto che le banche sottoscrivono per cautelarsi dal rischio di modifica delle condizioni del mercato. Il suo valore può cambiare in base alla durata (da 1 a 50 anni) e in base alla valutazione del rischio che le parti contraenti fanno al momento della sottoscrizione del contratto.

Euribor

L’Euro interbank offered rate è l’indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l’ammontare delle singole rate né l’esborso complessivo cui va incontro.

L’Euribor è il tasso cui le banche concludono, tra loro, le operazioni finanziarie. Nei mutui si usa in larga parte l’Euribor che può essere “definito” standard: è tasso medio fissato ogni da oltre 50 banche, quasi tutte europee, ma anche asiatiche e americane.

Il mutuo ancorato all’Euribor può essere molto utile nel caso di previsione di tassi bassi, ma può presentare molti problemi in caso di tassi crescenti. Essendo un saggio di breve periodo può subire forti oscillazioni. Nella fase attuale, a causa della crisi finanziaria, il suo valore per alcune scadenze è “schizzato” oltre il 5,50%, perché le banche ritengono rischioso concedere finanziamenti. Inoltre risponde alla legge della domanda e dell’offerta, per cui aumenta nei momenti in cui la richiesta di finanziamenti è più alta dell’offerta.

Ulteriore aspetto da valutare è quale Euribor viene applicato. Esso varia infatti ogni giorno e assume un valore diverso in base alla durata (da 1 settimana a 12 mesi) e al divisore ( 360 o 365) presi in considerazione. A causa del suo continuo oscillare, si immagina che alla scadenza delle singole rate venga fissato il nuovo tasso per la rata successiva (per convenzione internazionale quello di due giorni prima scadenza). In molti casi però ciò non avviene: esistono contratti che prevedono l’applicazione del saggio fissato il mese precedente, oppure una media dell’ultimo mese o dell’ultimo semestre. Infine, in alcuni casi si adotta un tasso con periodicità diversa rispetto alla scadenza della rata (tasso a 3 mesi con rata a scadenza mensile). Queste scelte, che teoricamente dovrebbero essere neutre rispetto ai costi, nella pratica si traducono spesso in una remissione per il mutuatario che ha anche maggiore difficoltà a riconoscere, o meglio ricostruire, il tasso applicato al proprio mutuo.

Il tasso BCE

Infine vediamo il mutuo a tasso variabile ancorato al tasso ufficiale di riferimento della Banca centrale europea. Si tratta di un prodotto che si pone l’obiettivo fornire una scelta maggiore del mutuatario. Il vantaggio di questa tipologia di tasso è quello di presentare una variabilità meno accentuata rispetto all’Euribor. Ciò che non convince al momento è lo spread applicato. Nei mutui ancorati all’Euribor il valore attuale è compreso, in media, tra lo 0,75% e l’1,25%; per quello ancorato al tasso Bce è pari a 1,50%. Se a ciò si aggiunge una vicinanza di condizioni anche per i mutui a tasso fisso, si evince che le banche, a prescindere dalla tipologia di tasso applicato, decidono a monte quale deve essere il tasso complessivo adottato. Una scelta che penalizza i mutuatari.

Salve. Vorrei chiedervi un parere. In virtù del fatto che negli ultimi tempi l’Euribor è sceso ai minimi storici (venerdì scorso,infatti,  la scadenza a un mese ha raggiunto quota 1,58%, quella a 3 mesi l’1,87%) ho recentemente stipulato un mutuo a tasso variabile, ritenendolo più conveniente di uno a tasso fisso.

Leggendo più attentamente  le varie clausole del contratto da me stipulato, però,  ho rilevato, con grande disappunto e sommo stupore,  che il tasso applicato al mutuo da me sottoscritto non potrà mai scendere al di sotto di un livello prefissato.

Tutto questo per una clausola espressamente indicata nel contratto, che tecnicamente viene definita floor (il “pavimento”, appunto) e che a volte, ma non sempre, si accompagna al cap, il limite questa volta al rialzo che l’interesse non può oltrepassare nel corso dell’ammortamento o in parte di esso.

Ora io mi chiedo: si tratta di pubblicità ingannevole? La clausola FLOOR in assenza di CAP è vessatoria? Tutto questo è legale?

Grazie per l’attenzione. Romano Spreafico, Barletta.

La clausola CAP

La clausola “CAP” (ovvero il limite massimo oltre il quale il tasso di interesse   da corrispondere sul mutuo non può andare) è in genere ampiamente pubblicizzata dalle banche, che fanno leva proprio su tale aspetto per poter piazzare più agevolmente alla clientela prodotti con la “protezione”.

La presenza del vincolo al ribasso (cioè la clausola “FLOOR”) , invece, non è evidentemente sottolineata a sufficienza in sede di firma del contratto, almeno nella generalità dei casi, come quello del sig. Romano.

La clausola FLOOR

La clausola FLOOR può assumere diverse forme:  in genere si tratta di un valore ben preciso , ma può essere anche un livello che varia in funzione di un altro parametro, ad esempio il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento marginale della Bce (attualmente il 3%) maggiorato di una certa percentuale.

La clausola FLOOR è certamente  una bella disdetta per chi, come probabilmente lei,  sig. Romano, sperava di vedere gli interessi del proprio mutuo avvicinarsi al 2 per cento, cavalcando la discesa del tasso Euribor.

Per quel che, specificamente, riguarda la sua domanda, cioè se la clausola FLOOR (soprattutto in assenza di CAP)  sia legale, la risposta, purtroppo, è sì. In fin dei conti  si tratta di una clausola che lei  ha sottoscritto e che in teoria dovrebbe permettere alla banca di offrire condizioni migliori (sotto forma di spread limitati) nel momento in cui i tassi di riferimento sono su livelli “normali”, cioè al di sopra del limite.

Per quanti ci leggono e soprattutto per coloro che in futuro, dovendo sottoscrivere contratti di mutuo, si trovassero nelle condizioni del sig. Romano, diciamo subito che  ovviare al problema segnalato non è semplice.

Chi ha già sottoscritto il contratto  può provare a chiedere di eliminare la clausola in questione rinegoziando magari altri termini del mutuo, ma deve essere chiaro che la banca non è di per sé tenuta a venire incontro al cliente e può legittimamente rifiutarsi di farlo.

Per chi invece si accinge a firmare proprio adesso un nuovo finanziamento per la casa vale la regola più antica (e spesso disattesa) del mondo: leggere con attenzione il testo che si deve approvare. Forse impuntarsi sul floor non servirà a niente, ma almeno si è coscienti delle condizioni del proprio mutuo.

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L’acquisto di una casa è per molte famiglie il coronamento di un sogno, il raggiungimento di un obiettivo importante. Chi non dispone per intero dell’importo necessario ad effettuare l’acquisto trova nel mutuo immobiliare uno strumento estremamente utile.

La scelta del mutuo

La scelta di un mutuo tuttavia va valutata con attenzione: comporta un impegno finanziario notevole e soprattutto produce effetti che per un lungo periodo di tempo legano il budget familiare all’andamento dei mercati finanziari. Per questo è una scelta che spesso è utile riesaminare nel corso della vita del mutuo.

Nel tempo possono infatti intervenire sia fattori esterni (collegati ad esempio a variazioni dei tassi di interesse) sia ragioni personali e familiari che possono modificare notevolmente le motivazioni che avevano portato alla scelta di un determinato tipo di mutuo.

Vediamo qualche semplice esempio:

1. si è verificato un forte aumento dei tassi di mercato e quindi un mutuo a tasso variabile ha determinato un sensibile aumento delle rate con un forte impatto sull’equilibrio finanziario della famiglia;
2. a seguito di una forte discesa dei tassi, il mutuo a tasso fisso prevede rate sensibilmente più elevate rispetto ad uno stesso mutuo stipulato a tasso variabile;
3. il miglioramento della situazione finanziaria del nucleo familiare (ad esempio a seguito dei propri successi professionali o di un’inaspettata eredità) rende possibile l’eventualità di una riduzione della durata o addirittura di un rimborso anticipato del mutuo.

In casi come questi, il mercato offre alla clientela una vasta gamma di soluzioni che sono state recentemente migliorate grazie all’introduzione di alcune importanti novità legislative.
Oggi infatti è più facile:

- trasferire il mutuo da una banca ad un’altra tramite la cosiddetta portabilità del mutuo
- rinegoziare il mutuo con la propria banca
- estinguere anticipatamente il mutuo e cancellare l’ipoteca sull’immobile dato a garanzia di un mutuo che è stato estinto.

Vediamole in dettaglio, tenendo presente che naturalmente questa Guida riporta informazioni di carattere generale sui mutui e ciascuno può rivolgersi alla propria banca per ottenere tutte le informazioni specifiche dettagliate sulla propria posizione.

1 – LA PORTABILITÀ DEL MUTUO VERSO UNA NUOVA BANCA

In cosa consiste la portabilità del mutuo

Una possibile soluzione per modificare le condizioni contrattuali di un mutuo è il trasferimento del mutuo da una banca ad un’altra tramite la cosiddetta operazione di portabilità.

La portabilità consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

Questo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario.

La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione della abitazione principale.

Per la portabilità è necessaria l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo (Per l’annotazione della surroga sono infatti previsti, quali requisiti minimi di forma dell’atto, la scrittura privata autenticata da un notaio – (o da altro pubblico ufficiale abilitato – o accertata giudizialmente, oppure l’atto pubblico. La clientela non sostiene costi notarili ove esistenti).

Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti:

- la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata;
- l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

L’operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell’ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

La portabilità del mutuo come conseguirla

Dopo aver verificato sul mercato le migliori condizioni offerte, e individuato quindi la banca con cui effettuare l’operazione, il cliente può richiedere direttamente alla nuova banca di effettuare la portabilità senza necessità di rivolgersi alla banca originaria.

Questo è possibile anche grazie ad una procedura di colloquio elettronico (“cambiomutuo”) che consente, in maniera rapida ed efficiente, lo scambio di informazioni tra la banca originaria e la nuova banca sull’importo del debito residuo del mutuo in essere e sulla data di possibile formalizzazione dell’operazione.

Così, di norma entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, anche il cliente potrà conoscere queste informazioni e fissare la data di formalizzazione dell’operazione di trasferimento del mutuo alla nuova banca.

Un esempio di operazione di portabilità del mutuo da una banca ad un’altra con riduzione dello spread

Mutuo originario
Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata residua pari a 15 anni
RATA MENSILE = 675 EURO

Nuove condizioni del mutuo trasferito attraverso la riduzione dello
spread dello 0,5%, mantenendo inalterata la durata residua.

Nuovo mutuo
Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata residua pari a 15 anni
NUOVA RATA MENSILE = 653 EURO

2 – LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO CON LA PROPRIA BANCA

La rinegoziazione del mutuo concordata con la banca

La rinegoziazione, ovvero la modifica dei termini del contratto di mutuo (durata, tasso di interesse, etc.) è un’ulteriore opportunità offerta al cliente che ha stipulato un mutuo e desidera rivedere i termini del proprio contratto per ricondurre il rimborso del prestito a condizioni più in linea con la sua pianificazione finanziaria, ad esempio riducendo l’impatto delle rate.

Si tratta dunque di un’operazione che garantisce al cliente di poter trovare soluzioni più soddisfacenti alla propria condizione economico-finanziaria.

Per realizzare la rinegoziazione è opportuno rivolgersi alla propria banca per spiegare con precisione le proprie necessità e ricercare insieme una soluzione condivisa.

Questa soluzione si basa infatti sull’accordo di entrambe le parti: né la banca, né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni, a meno che questo non sia espressamente previsto dal contratto (ad esempio, nel caso dei cosiddetti mutui con opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al mutuo).

Naturalmente, prima di fare ciò, è necessario compiere assieme alla banca un’attenta valutazione delle proprie esigenze nel tempo, esaminando una serie di fattori quali, ad esempio, l’età del cliente alla fine della restituzione del nuovo mutuo, come egli prevede che evolverà la sua situazione finanziaria nel lungo termine, etc.

Ma in particolare quali elementi del mutuo possono essere oggetto di rinegoziazione? I più importanti sono:

- la tipologia di mutuo; ad esempio è possibile passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso per garantire la stabilità del valore delle rate al verificarsi di fluttuazioni dei tassi. È ovviamente anche possibile passare da un mutuo a tasso fisso ad un mutuo a tasso variabile;
- il livello del tasso di interesse applicato, rivedendo ad esempio la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento (ad esempio l’Euribor o il tasso IRS);
- la durata del mutuo, passando ad esempio da un mutuo ventennale ad uno trentennale, con il conseguente aumento complessivo degli interessi, ma anche con l’immediata diminuzione dell’importo delle singole rate di rimborso.

Oggi, come hanno precisato recenti norme in materia, si può rinegoziare il mutuo senza spese tramite una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato. È sufficiente un accordo scritto tra banca e cliente.

La rinegoziazione inoltre – come nella portabilità – non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza, come ad esempio quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale.

a) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite allungamento della durata del mutuo

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con allungamento della durata (di 5 anni)

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 25 anni
NUOVA RATA MENSILE = 644 EURO

N.B.: a fronte di una rata di rimborso minore si utilizza per un periodo maggiore il credito della banca e quindi si paga complessivamente una somma di interessi maggiori dovuta all’allungamento della durata del mutuo. Nell’esempio precedente tale maggiore somma di interessi è pari a 21.347 euro.

b) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite riduzione del tasso di interesse del mutuo mantenendo la stessa durata

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con riduzione del tasso dello 0,5% mantenendo la stessa durata

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata pari a 20 anni
NUOVA RATA MENSILE = 688 EURO

La rinegoziazione dei mutui a tasso variabile – la convenzione ABI MEF

Un’ulteriore possibilità offerta al cliente che intende rinegoziare il mutuo a tasso variabile è quella di trasformare il contratto in un mutuo a rata fissa (ridotta in base alla media dei tassi del 2006) e durata variabile.

Questa possibilità, che costituisce un diritto esercitabile dai clienti, anche in ritardo nei pagamenti, titolari di un mutuo a tasso e rata variabile per l’intera durata del contratto, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, prima del 29 maggio 2008, e destinati all’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale ( a questi fini, per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente) è stata introdotta da un recente provvedimento legislativo che ha portato alla stipula di una Convenzione tra il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Associazione Bancaria Italiana (firmata il 19 giugno 2008).

L’elenco delle banche aderenti è consultabile sui siti internet del Ministero dell’Economia e delle Finanze (www.tesoro.it) e dell’ABI (www.abi.it). L’elenco indica anche le specifiche condizioni migliorative, rispetto a quelle previste dal provvedimento normativo, applicate dalla banca aderente(questa rinegoziazione si applica anche ai mutui che sono stati oggetto di operazione di cartolarizzazione qualora la banca, aderendo alla convenzione, abbia offerto alla clientela tale condizione migliorativa).

Con la rinegoziazione basata sulla Convenzione l’importo delle rate del mutuo – da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 – viene ridotto ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando, all’importo e alla scadenza originari del mutuo, il tasso di interesse che risulta dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell’anno 2006 (anno in cui i tassi erano più bassi di quelli attuali).

Se il mutuo è stato stipulato o rinegoziato dopo il 31 dicembre 2006, si considera la prima rata successiva alla stipula o alla rinegoziazione.

La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l’importo della rata che risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio.

Il conto di finanziamento accessorio produce interessi, capitalizzabili annualmente, ed è regolato al tasso che si ottiene in base al tasso di interesse fisso (IRS) a dieci anni alla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread massimo di 0,50 punti percentuali. Banche e intermediari potranno comunque proporre alla clientela interessata condizioni economicamente più favorevoli – in particolare per quanto riguarda lo spread – rispetto a quelle previste dalle disposizioni normative.

L’eventuale debito che risulta dal conto accessorio, alla data di scadenza originaria del mutuo, per effetto dell’accumulo di differenze tra rata originaria e rata rinegoziata, viene rimborsato dal cliente con rate costanti uguali a quelle che sono state definite con la rinegoziazione.

Se, dopo la rinegoziazione, la differenza tra gli importi della rata del mutuo originario e quella rinegoziata genererà differenze di rata a favore del cliente, queste differenze concorreranno a ridurre il debito del conto di finanziamento accessorio.

Qualora i tassi subissero una riduzione rilevante, la differenza di rata – positiva per il cliente – potrebbe anche determinare la completa estinzione del conto di finanziamento accessorio e, da quel momento, una riduzione dell’importo della rata con il ritorno alla durata originaria del mutuo. Ovviamente, qualora i tassi subissero successivamente un nuovo aumento, il cliente tornerebbe a pagare un importo non superiore a quello della rata che risulta per effetto della rinegoziazione, e la differenza rispetto alla rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario verrebbe addebitata sul conto di finanziamento accessorio.

In sintesi, la rinegoziazione in base alla Convenzione non porta ad una operazione di mutuo a tasso fisso, ma garantisce al cliente che se i tassi di mercato salgono la rata non aumenta ma si determina solo un allungamento della scadenza del finanziamento, con rate costanti pari al valore determinato nella rinegoziazione; se invece i tassi scendono si riduce il maggior periodo di rimborso o, addirittura, si riduce l’importo della rata.

La rinegoziazione basata sulla Convenzione è esente da imposte, tasse e da oneri di qualsiasi natura, anche notarili. Inoltre, non fa venir meno i benefici fiscali acquisiti in precedenza, come quelli relativi alla detrazione per il cliente degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui contratti per l’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale.

I clienti titolari di mutui a tasso variabile ricevono dalle banche che aderiscono alla convenzione, entro il 29 agosto 2008, la proposta di rinegoziazione che – oltre ai contenuti dell’offerta di rinegoziazione in relazione al contratto in essere – include elementi che consentano al cliente di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell’importo delle rate, nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell’evoluzione dei tassi di interesse.

Il cliente che accetta la proposta dovrà comunicarlo alla banca entro 3 mesi dalla comunicazione della proposta stessa.

L’accettazione dovrà essere corredata da una dichiarazione con la quale il cliente attesta il ricorrere dei requisiti per l’accesso alla rinegoziazione (il modello viene fornito dalla banca assieme alla proposta di rinegoziazione – Si tratta di una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa ai sensi della normativa vigente).

Le nuove rate partiranno al più tardi dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell’accettazione della proposta di rinegoziazione, per le rate del mutuo in scadenza successivamente al 1° gennaio 2009.

Se il cliente volesse estinguere l’operazione, può estinguere senza alcuna penale sia il saldo del conto di finanziamento accessorio che il debito residuo del mutuo rinegoziato.

Attenzione: la rinegoziazione in base alla Convenzione potrebbe comportare un esborso complessivo maggiore di quello che si sosterrebbe continuando a rimborsare il mutuo secondo il piano di ammortamento iniziale: si può determinare infatti un allungamento della durata del finanziamento.

Simulazione dell’impatto della rinegoziazione del mutuo in base alla convenzione abi- ministero dell’economia e delle finanze sulla durata del mutuo originario

Mutui di 100.000 euro a tasso variabile (Euribor a 3 mesi + 1,5%) stipulati a gennaio 2004 con durate iniziali pari a 15, 20 e 25 anni. Nell’esempio i tassi di interesse applicati al mutuo originario sono ipotizzati costanti a partire dalla data di rinegoziazione per tutta la durata del finanziamento. La rata è stata calcolata sulla base del piano di ammortamento del capitale definito all’atto della stipula e il cui andamento è stato fissato per tutta la durata del mutuo.

ATTENZIONE: in caso di ulteriori incrementi dei tassi di interesse variabili applicati al mutuo originario, si ottiene un allungamento ulteriore della durata del finanziamento. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando un nuovo incremento dell’1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata aggiuntiva per il mutuo 1 si allungherebbe a 15 mesi, per il mutuo 2 a 42 mesi, per il mutuo 3 a 98 mesi. Naturalmente, in caso invece di riduzione dei tassi di interesse sotto il livello del 2006 si assisterebbe ad una riduzione della durata del mutuo. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando una riduzione dell’1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata per il mutuo 1 si ridurrebbe a 3 mesi, per il mutuo 2 a 9 mesi, per il mutuo 3 a 21 mesi.

Si tenga presente che:

1) La media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 è pari al 2,1%. Il valore del 3,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 (2,1%) lo spread contrattuale ipotizzato pari all’1,5%.
2) La media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 è pari al 3,1%. Il valore del tasso del 4,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 lo spread contrattuale ipotizzato pari all’1,5%.
3) Relativamente al tasso l’Euribor a 3 mesi si è ipotizzato che questo rimanga stabile sul valore medio del 2008 (pari al 4,75%;
di conseguenza, essendo lo spread pari all’1,5%, il tasso variabile è atteso pari al 6,25%). Nella simulazione, le rate attese del mutuo risultano decrescenti.
4) Nell’esempio questa differenza è stimata ridursi nel tempo visto l’andamento decrescente delle rate.
5) Il capitale residuo da pagare alla scadenza del finanziamento è stato calcolato ipotizzando che l’IRS a 10 anni da applicare al conto di finanziamento accessorio sia pari a quello risultante dalla media di tassi IRS a 10 anni nel 2008 +
0,5% (pari al 4,63% + 0,5% = 5,13%).

3) L’ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

Se il cliente desidera estinguere, totalmente o anche parzialmente, il mutuo prima della scadenza, ad esempio perché procede alla vendita dell’immobile, può farlo senza pagare nessuna penale di estinzione, per i mutui stipulati:

a partire dal 2 febbraio 2007, con banche per l’acquisto della prima casa;
a partire dal 3 aprile 2007, con banche o altri istituti mutuanti per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari, adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale (studio, negozio, …) da parte di persone fisiche (famiglie, lavoratori autonomi, professionisti, …).

Le stesse regole si applicano anche ai mutui accollati a seguito di frazionamento.

Per questi stessi tipi di mutuo, stipulati in precedenza, la misura della penale originariamente prevista in contratto è ridotta grazie ad un Accordo siglato dall’ABI e dalle Associazioni dei consumatori il 2 maggio 2007. Poiché l’importo della penale da pagare dipende da una pluralità di fattori, i casi più rilevanti sono stati evidenziati nella tabella alla pagina seguente.

Per beneficiare della riduzione della penale agli importi predeterminati dall’Accordo, il cliente deve inviare alla banca, insieme con la richiesta, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con cui vengono segnalati gli elementi più rilevanti del contratto per cui si richiede la riduzione della penale.

Contratti di mutuo: misure massime per le penali di estinzione anticipata

In percentuale del debito residuo

Ecco due esempi di mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007:

• nel caso di un mutuo a tasso variabile, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta a 50.000 euro, l’estinzione anticipata comporta il pagamento di una penale massima di 250 euro (ossia lo 0,50% del capitale residuo);
• nel caso di un mutuo a tasso fisso contratto a partire dall’1/1/2001, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta a 50.000 euro, la penale massima è pari a 950 euro (ossia l’1,90% del capitale residuo)

Note:

(1) 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento; 1,50 nella seconda metà.

(2) Con adeguamento del tasso di interesse a cadenza inferiore o uguale a 2 anni. Nel caso dei Mutui a tasso misto stipulati a partire dal 2001 ed entro l’1/2/2007 e per i quali l’adeguamento del tasso di interesse è previsto contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni:

- valgono le stesse regole per i mutui a tasso fisso stipulati tra il 31/12/2000 e l’1/2/2007, se al momento dell’estinzione l’ammortamento è regolato con tasso fisso;
- valgono invece le regole relative ai mutui a tasso variabile stipulati fino all’1/2/2007, se al momento dell’estinzione l’ammortamento è regolato con tasso variabile.

4) LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA

Quando si conclude il rimborso di un mutuo, l’ipoteca iscritta a garanzia dell’immobile viene automaticamente estinta.

Fino al 2007 però era necessario un atto notarile di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria nel registro della Conservatoria immobiliare.
Ora le nuove norme hanno previsto che l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento si estingue automaticamente e senza spese per il cliente nel momento in cui il mutuo viene estinto, attraverso il pagamento dell’ultima rata del piano di rimborso.

In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza che attesta la data di estinzione del mutuo e a comunicare attraverso una procedura telematica standardizzata, entro 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata, l’avvenuto rimborso del prestito alla Conservatoria dei Registri immobiliari che provvederà automaticamente alla cancellazione.

Anche per i mutui estinti prima del 3 aprile 2007 (data in cui sono entrate in vigore le nuove norme) e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata, è possibile far ricorso a questa procedura. In questo caso però il termine dei 30 giorni decorre dalla data della richiesta alla banca della quietanza. Richiesta che il cliente effettua con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

5) ALTRE INFORMAZIONI SUL MUTUO

Sospendere le rate del mutuo

Accordo abi – consulta nazionale dei caf sulle certificazioni degli interessi passivi

Per semplificare le operazioni che i clienti devono eseguire ai fini della detrazione fiscale degli interessi passivi, le banche, su richiesta scritta del cliente – inoltrata anche tramite e-mail – rilasciano la certificazione che attesta il pagamento di interessi passivi e oneri accessori sui mutui garantiti da ipoteca su immobili, inviandola anche, se richiesto, al domicilio del richiedente.

L’attestazione rilasciata contiene le seguenti informazioni standard, concordate con la Consulta Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale:

1. La ragione sociale della banca mutuante;
2. La tipologia di finanziamento (indicare se si tratta di mutuo ipotecario);
3. Il/i nominativo/i del/i cliente/i (se la richiesta viene presentata da uno solo dei cointestatari, l’attestazione riporterà il nominativo dello stesso e il numero complessivo dei cointestatari);
4. La data della stipula;
5. L’ammontare del finanziamento al momento della stipula e di tutti i costi relativi allo stesso pagati alla banca;
6. Il capitale residuo al 31 dicembre;
7. Gli interessi passivi pagati nell’anno……(l’importo degli interessi è indicato al netto di eventuali contributi erogati da enti esterni);
8. Gli oneri accessori pagati nell’anno…… alla banca (dettaglio degli oneri).

Novità sui vantaggi fiscali per i mutui per l’acquisto dell’abitazione principale

Chi ha stipulato un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale può realizzare dei risparmi d’imposta. In particolare nella dichiarazione dei redditi è possibile fruire di una detrazione d’imposta pari al 19% su:

• gli interessi sul mutuo per tutto il periodo di rimborso delle rate
• gli oneri accessori (le spese di perizia e di istruttoria, l’onorario del notaio, l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca, etc.)

Questo beneficio non viene meno se il contratto di mutuo originario viene rinegoziato oppure è estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa (compresa l’ipotesi della portabilità). Se il nuovo mutuo (o quello rinegoziato) è di importo superiore rispetto al debito residuo, la detrazione non viene meno, ma si applica solo alla quota di interessi relativa al debito residuo incrementato degli eventuali oneri accessori.

L’importo massimo degli interessi pagati annualmente su cui calcolare la detrazione è stato recentemente incrementato da 3.615,20 a 4.000 euro per la detrazione per l’acquisto dell’abitazione principale (L’importo in caso di costruzione e ristrutturazione è di euro 2.582,28): a partire dalla dichiarazione relativa ai redditi 2008 il risparmio d’imposta massimo sarà quindi pari a 760 euro (il 19% di 4.000 euro).

Il mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali ricorrono le condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” viene tassato con un’imposta sostitutiva sui finanziamenti dello 0,25%, anziché del 2%.

L’applicazione dell’aliquota agevolata (0,25%), tuttavia, è subordinata ad una dichiarazione del cliente in cui attesta la sussistenza delle condizioni per beneficiarne. Tale dichiarazione deve essere resa nell’atto di mutuo o ad esso allegata.

LE PAROLE DEL MUTUO

Ammortamento del mutuo

È il processo di restituzione graduale del capitale preso in prestito mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi.

Estinzione anticipata del mutuo

È il pagamento totale o parziale dell’ammontare residuo del mutuo prima della scadenza. In numerosi casi (indicati a pag. 17) non sono dovute penali o, se dovute, lo sono in misura ridotta rispetto a quanto previsto nel contratto.

Euribor (Euro Interbanking Offered Rate)

Euribor è il tasso interbancario che da gennaio 1999 ha sostituito il Ribor e tutti i parametri di riferimento dei Paesi che hanno aderito all’euro.

Euribor è il tasso al quale avvengono gli scambi dei depositi a breve termine tra banche primarie ed è rilevabile sui principali quotidiani; è il parametro al quale sono spesso agganciati i contratti di mutuo a tasso variabile (dove il tasso del mutuo è appunto l’Euribor più una maggiorazione detta spread).

IRS (Interest Rate Swap)

È il parametro di riferimento che esprime il tasso di interesse atteso dal mercato per il periodo futuro (da 1 a 10 anni) ed è utilizzato per determinare il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso; come l’Euribor anche l’IRS è rilevabile sui principali quotidiani.

ISC – Indicatore Sintetico di Costo

ISC è un indicatore sintetico del costo complessivo del credito espresso in percentuale sull’ammontare del credito concesso. Comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito (come ad esempio le spese di istruttoria; di apertura e chiusura della pratica; le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse).

Mutuo a tasso fisso

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo e rimangono quindi fisse anche le corrispondenti rate di ammortamento. Il mutuo a tasso fisso dà la certezza della misura del tasso (e della rata) indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato.

Mutuo a tasso misto

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto di mutuo. Nel contratto è indicato se l’opzione può essere esercitata dal cliente e in quali modi. Il mutuo a tasso misto consente di alternare, a tempi prestabiliti contrattualmente, rate determinate secondo un tasso fisso e rate determinate secondo un tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse varia con cadenze regolari in relazione all’andamento di uno o più parametri finanziari indicati nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso variabile consente di adeguare, tempo per tempo, il tasso alle variazioni delle condizioni di mercato.

Piano di ammortamento

È il piano temporale di rimborso del mutuo con l’indicazione dell’importo e della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interesse) nonché del corrispondente debito residuo.

Portabilità del mutuo

È l’operazione che consente al mutuatario di estinguere il proprio mutuo accendendone uno nuovo presso una banca diversa, senza che occorra il consenso della banca originaria. L’operazione prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo finanziamento.

Rata del mutuo

Pagamento che il cliente effettua periodicamente per la restituzione del capitale preso a prestito secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, ecc.). La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè una parte dell’importo prestato, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti alla banca per il mutuo.

Rinegoziazione del mutuo

È l’operazione con la quale sono modificati uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo. Come nella portabilità, anche questa operazione è completamente gratuita.

Spread del mutuo

L’interesse applicato dalla banca nel contratto di mutuo è la somma di due componenti: il “parametro di riferimento” del contratto, che è un parametro di mercato (ad esempio Euribor per i mutui a tasso variabile o Irs per i mutui a tasso fisso ed esprime il costo del capitale finanziario “all’ingrosso”) e lo spread che è una componente aggiuntiva (espressa in punti percentuali) del tasso applicato che varia da una banca all’altra e da un cliente all’altro ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo “all’ingrosso”.

Surroga del mutuo

Consente alla nuova banca, sulla base di un’operazione di portabilità del mutuo, di subentrare nella titolarità della garanzia ipotecaria iscritta a favore della banca che ha stipulato l’operazione di mutuo originario.

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Il calo dell’Euribor, che prosegue ormai ininterrottamente da due mesi, modifica di continuo lo scenario e le prospettive per chi deve scegliere tra tasso fisso e tasso variabile per il proprio mutuo.

I migliori tassi variabili sono, al momento, di poco superiori al 3%, ma è alquanto probabile che la BCE intervenga nuovamente sui tassi nei prossimi mesi almeno con un ulteriore taglio, quindi i tassi variabili potrebbero calare ancora come minimo di un altro 0,50%.

Al momento però anche il costo del denaro a lungo termine resta contenuto, dando la possibilità di ottenere tassi fissi fino a trenta anni sotto il 5%.

Nella scelta del tasso occorre perciò tenere innanzitutto presente che non si può sperare di scegliere un tasso che sarà sempre il più basso tra i due per tutta la durata del mutuo.

Occorre invece puntare su quello che maggiormente risponde alle proprie esigenze finanziarie: se non ci si vuole esporre alle variazioni delle rate e dei tassi la soluzione di un tasso fisso, per di più vicino ai minimi storici, sarà certamente preferibile.

Essa, inoltre, potrebbe non comportare costi molto più alti del variabile, dato che rispetto ai minimi attuali è assai probabile che nell’arco di alcuni anni la situazione economica si normalizzi e il costo del denaro torni verso il 3% o anche il 4%.

Chi, invece, ha una rata di mutuo contenuta rispetto al proprio reddito ed alle proprie capacità di risparmio, potrebbe considerare la possibilità di approfittare dell’attuale fase calante dei tassi, in modo da ridurre la spesa per interessi almeno nel breve termine, sempre però tenendo presente che nel corso della lunga vita del mutuo il tasso potrebbe risalire anche di due punti percentuali rispetto ai livelli attuali.

Tali criteri e considerazioni valgono anche per chi ha già un mutuo e sta considerando se ricorrere alla portabilità per passare a migliori condizioni: i tassi fissi attuali sono a livelli storicamente molto bassi e rappresentano un buon modo per stabilizzare la propria rata ad un livello alquanto contenuto o per cambiare un mutuo già a tasso fisso ma fatto a condizioni più onerose.

Anche in questo caso, chi avesse maggiore tranquillità nel gestire eventuali rincari dei tassi, potrebbe massimizzare il risparmio nel breve passando ad un nuovo tasso variabile alle migliori condizioni di mercato.

Durante il mese di gennaio si conosceranno poi le eventuali modifiche al decreto mutui e le condizoni proposte dalle banche per i tassi variabili legati al tasso BCE, e si potrà avere un quadro più chiaro e completo delle varie alternative disponibili.

di Roberto Anedda

Dopo le ‘rinegoziazioni truffa’ e le ’surroghe impossibili’ per i risparmiatori si profila un nuovo motivo di delusione sul fronte dei mutui. Da quest’anno tutte le banche dovranno offrire ai loro clienti mutui indicizzati al tasso Bce. Ma quella che era attesa come un’opportunità di risparmio rischia di diventare l’ennesima occasione mancata. Non solo in diversi casi non si risparmierà nulla, ma si rischia di spendere anche di più, a causa di spread eccessivi che per alcuni prodotti arrivano a superare il 2%. E, ricorda Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, “se un variabile ha uno spread di partenza troppo elevato in un periodo di discesa dei tassi non ci si bada, però appena i tassi ricominciano a salire pesa come un macigno”. Lo spread alto, si difendono le banche, non è però una scelta arbitraria, ma riflette il costo del denaro, particolarmente alto in un momento di crisi come quello attuale: “La crisi di liquidità fa sì che per la banca il costo da pagare per approviggionarsi sul mercato sia anche superiore all’Euribor. E’ il costo del rischio, al quale poi si aggiungono i costi operativi”, spiega Luciano Ambrosone, responsabile finanziamenti privati del Gruppo Intesa SanPaolo.

Spread oltre il 2%. L’introduzione obbligatoria di mutui indicizzati al tasso Bce, chiesta con forza da tempo dalla Banca d’Italia, è stata introdotta dal decreto anticrisi (dl 29/11/08 n.185) e accolta con soddisfazione dalle associazioni dei consumatori. L’entusiasmo però è durato poco: le prime offerte sul mercato non sono particolarmente convenienti, intanto perché l’Euribor, il tasso di mercato al quale sono agganciati al momento i mutui a tasso variabile, si è ormai praticamente allineato al tasso Bce. E poi perché le banche temono i rischi legati a un’indicizzazione diversa dall’Euribor, e quindi per farvi fronte hanno alzato lo spread (cioè la differenza tra il tasso di riferimento e quello applicato al cliente). In alcuni casi si arriva addirittura oltre il 2%, mentre al contrario i migliori spread sull’Euribor sono leggermente al di sotto dell’1%.

Ma ci sono anche le banche ‘virtuose’. Per alcune banche la differenza è minima: Ing Direct applica solo una differenza di 0,25 punti tra lo spread dei mutui indicizzati all’Euribor e quello del nuovo mutuo (che dal 14 gennaio offrirà in via esclusiva, accanto ai finanziamenti a tasso fisso). Ma per Bancoposta, per esempio, la differenza è di un punto percentuale: spread dell’1,25% per i mutui legati all’Euribor, del 2,25% per quelli indicizzati al tasso Bce. Banca Etica ha optato per una differenza dello 0,50%. Bpm, la prima banca a lanciare, alla fine dell’anno scorso, il variabile indicizzato al tasso Bce, l’Euromutuo, applica al momento uno spread dell’1,50%.

I primi prodotti disponibili. Il sito Osservatorio Finanziario ha effettuato una prima analisi dei prodotti disponibili, calcolando il tasso finale. L’Euromutuo della Bpm al momento è al 3,80%, Bancoposta arriva al 4,75% contro il 4,1% del tasso variabile indicizzato all’Euribor, Domus Bce di Intesa SanPaolo arriva a circa il 4%, come il mutuo Bce di Unicredit Banca per la Casa.

Il precursore. In effetti il mutuo variabile indicizzato al tasso di sconto non è una completa novità per il mercato italiano. La BCC (banca di credito cooperativo) San Marzano di San Giuseppe, una piccola banca pugliese che conta nove filiali (a breve 10, distribuite tra la provincia di Brindisi e quella di Taranto) offre un prodotto di questo tipo da oltre 10 anni: “Prima dell’euro applicavamo il tasso ufficiale di sconto. – spiega il direttore generale Emanuele Di Palma – L’abbiamo sempre ritenuto il tasso più stabile, e infatti l’anno scorso i nostri clienti non hanno sofferto come quelli delle altre banche”. Tuttavia in questo momento l’offerta della banca è di un mutuo con spread del 2%: “E’ alto – ammette Di Palma – ma il risultato è un variabile con tasso del 4,50%. Del resto i nostri vecchi clienti sono al 3,50%, un tasso ridicolo. In questo momento consigliamo piuttosto il nostro fisso, al 5%”.

Stesso risultato per Bce ed Euribor. Ancora diversa la scelta di Banca Sella: “Lo spread per entrambi i tipi di mutuo a tasso variabile, quello indicizzato all’Euribor e quello indicizzato al tasso Bce, verrà stabilito di mese in mese in modo che il tasso finale risulti il medesimo. Non vogliamo favorire la scelta di un parametro piuttosto che di un altro sulla base della convenienza del momento. – spiega Alessandra Pissinis, responsabile commerciale crediti Gruppo Banca Sella – Dobbiamo pensare che il mutuo durerà 20 o 30 anni, e i tassi in questo lungo margine di tempo si muoveranno in maniera diversa. Infatti adesso il tasso Bce è più conveniente, e lo è stato in misura decisamente maggiore nei mesi precedenti, ma ci sono stati dei periodi nei quali è avvenuto il contrario”.

La legge chiede tassi “in linea”. La scelta di Banca Sella è perfettamente allineata a quanto prevede il decreto anticrisi: “Il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte”, dispone l’art.2. Certo, i vantaggi sperati a favore del cliente non ci sono. Da calcoli forse ingenui sui benefici dell’indicizzazione al tasso Bce venivano fuori risparmi considerevoli per le famiglie. In un’intervista del 31 ottobre a Sky Tg24 Lorenzo Bini Smaghi, membro del Comitato della Bce, faceva notare come “se i cittadini pagassero un tasso indicizzato non più all’Euribor ma al tasso della Bce che attualmente è 3,75% invece del 5% sarebbe un bel sollievo”.

Ora l’Euribor è allineato alla Bce. Ma il periodo al quale si riferiva Bini Smaghi è stato un periodo di eccezionale ‘disallineamento’ tra i due tassi: la Bce aveva operato i primi tagli, ma la riduzione non veniva recepita dal mercato che, investito dalla crisi, temeva il peggio. La crisi c’è ancora, ma piano piano si è arrivati a un quasi allineamento tra i due tassi: nell’ultima rilevazione (del 13/01/08) l’Euribor a tre mesi (al quale di solito vengono indicizzati i mutui a tasso variabile) è al 2,65%, contro un tasso Bce del 2,50%.

La convenienza? Un equivoco. Una differenza davvero minima, che fa apparire decisamente pretestuosa la scelta verso la quale sembrano orientarsi la maggior parte delle banche, di applicare ai mutui indicizzati al tasso Bce uno spread di gran lunga maggiore rispetto a quello applicato ai mutui a tasso Euribor. “Le nuove condizioni praticate dalle banche – denuncia Adiconsum – non solo non rispettano lo spirito della legge che vuole essere un aiuto concreto alle famiglie in diffficoltà, ma lo stesso testo che prevede espressamente che le due tipologie di mutuo debbano essere in linea”. “Probabilmente i sostenitori del tasso Bce – dice Anna Vizzari, consulente di Altroconsumo – sono stati confusi dal forte scostamento tra i due tassi dovuti alla crisi degli ultimi mesi”.

L’Abi: “Spread maggiorati? Scelta obbligata”. Lo spread maggiore per il tasso Bce, spiega l’Abi, è una scelta inevitabile: “Le banche di fronte a questa situazione devono fare un prezzo considerando il rischio sottostante. Per erogare un mutuo gli istituti di credito non si finanziano solo dalla Bce, attingono soprattutto al finanziamento interbancario. Ecco perché la banca deve coprirsi dai costi del rischio dell’intermediazione, che sono maggiori”. In definitiva, se le banche si finanziano a tasso Euribor ed erogano mutui a tasso Bce rischiano forti perdite. E allora si coprono contro questo rischio applicando uno spread più alto. “Il guadagno della banca è quello sullo spread, non certo sul tasso d’interesse. E comunque bisogna ricordare che anche i mutui indicizzati al tasso Bce sono variabili, non mettono certo al riparo da variazioni future”, conclude l’Abi.

“Siamo legati ai costi di mercato”. I costi di approviggionamento delle banche, spiega Ambrosone di Intesa SanPaolo, spesso sono anche superiori all’Euribor: “La differenza che c’è tra lo spread applicato al tasso Euribor e quello applicato al tasso Bce (per noi al momento è di circa lo 0,40%) è data dalla diversità del costo sottostante. Lo spread è una misura che, oltre a quantificare quanto la banca guadagna, ha alla base il costo della liquidità, che non è rappresentato dall’Euribor, è qualcosa di più. E’ il costo del rischio, poi ci sono i costi operativi. Dopodiché possiamo anche fare lunghe discussioni sul fatto che non avere in Italia penali di estinzione anticipata seppur minime abbia un riflesso sullo spread”. E comunque, aggiunge Ambrosone, “la contrattazione commerciale con il cliente porta spesso ad abbassare lo spread”, purché la banca ritenga di avere garanzie sufficienti per farlo.

I pro e i contro della scelta del tasso Bce. Ma al di là di una convenienza economica che era solo immaginata, il mutuo ancorato al tasso Bce è una scelta ragionevole per altri motivi, a cominciare dalla maggiore stabilità? “Se si fa un variabile adesso c’è uno spread molto elevato, che il mutuatario si porterà appresso anche quando i tassi ricominceranno a salire. – osserva Anedda, di MutuiOnline (il più consultato broker on line del settore) – Non illudiamoci che i tassi rimangano a questo livello: il presidente della Bce Jean-Claude Trichet ha detto più volte che considera ‘accomodante’ anche un livello di tassi tra il 3,50 e il 4%”.

“In qualche caso in questo momento i mutui agganciati al tasso Bce sono più convenienti – dice Francesca Tedeschi, responsabile del sito Osservatorio Finanziario – Noi abbiamo analizzato per esempio il mutuo variabile del Monte dei Paschi di Siena: ha un tasso finito del 4,35% se agganciato all’Euribor e del 4,05% se agganciato al tasso Bce, quindi il secondo è più conveniente”. Soprattutto se si considera che il tasso Bce scenderà ancora sicuramente: un nuovo taglio è atteso breve, anche se l’Euribor, basso come non mai, sembra già aver recepito la previsione. Tuttavia, secondo Tedeschi, poiché il mutuo è destinato a durare a lungo, a fronte di prezzi delle case troppo alti per chi vive di solo salario, “il mutuo migliore è quello a tasso misto, rivedibile periodicamente con una clausola di rinegoziazione gratuita”.

Altroconsumo: “Analizzare l’andamento storico”. “La scelta del mutuo deve essere valutata considerando tutte le spese, anche eventuali assicurazioni sulla vita obbligatorie, per esempio. – dice Anna Vizzari, di Altroconsumo – In un periodo di crisi come quello di fine 2008 il tasso Bce era sicuramente preferibile, però se si guarda all’andamento dei due tassi, Bce ed Euribor, negli anni, si scopre che è molto simile, e che spesso anzi l’Euribor anticipa la discesa del tasso di sconto, come sta per esempio avvenendo in questi giorni”.

di Rosaria Amato

Salve a tutti. Ho letto che una delle novità contenute nel provvedimento anti-crisi, varato dal Governo agli inizi di dicembre, prevede dal primo gennaio 2009 l’obbligo per le banche italiane di offrire mutui agganciati al tasso Bce e non all’Euribor.

Ma perché è nata l’esigenza di questo cambiamento? E, soprattutto, in che misura ciò si traduce in un vantaggio per i mutuatari?

Vorrei inoltre capire qual è la differenza tra il tasso Bce e quello Euribor.

Grazie per l’attenzione, Sergio Benvenuto – Roma

Tasso EURIBOR

Il tasso EURIBOR è un parametro costruito dallo stesso sistema bancario per prestarsi denaro e si colloca quindi nel punto di equilibrio tra domanda e offerta. La durata del finanziamento influisce sul costo del denaro e fa distinguere i diversi tassi Euribor a uno, tre e sei mesi.Per l’indicizzazione dei mutui il più usato è quello trimestrale.

Tasso BCE

Il tasso Bce è fissato dall’autorità europea e risponde a logiche di politica monetaria: aumenti e tagli mirano, di volta in volta a contrastare l’inflazione o a favorire la crescita economica. Inoltre, va detto che il tasso Bce promette anche maggiore trasparenza nei mutui che lo utilizzeranno come parametro: è un dato ufficiale, facilmente reperibile in qualsiasi momento e ogni sua modifica viene riportata ampiamente da tutti i mezzi di informazione.

Differenze fra tasso EURIBOR e tasso BCE

Altra differenza fra tasso EURIBOR e tasso BCE è la maggiore volatilità dell’Euribor rispetto al tasso Bce che risulta invece molto più stabile. Tanto che l’Euribor negli ultimi mesi del 2008 ha sofferto di una situazione eccezionale causata dalla crisi finanziaria che ha di fatto bloccato le operazioni interbancarie: nessuna banca era disposta a prestare soldi a un’altra e intanto l’Euribor cresceva a livelli record.

I numeri più delle parole: al massimo dell’Euribor a tre mesi, toccato il 9 ottobre 2008 al 5,39%, la rata di un mutuo da 200.000 euro a 30 anni (a tasso variabile con uno spread dell’1%) aveva infatti raggiunto un massimo di 1.250 euro al mese.

A metà gennaio 2009, dopo 60 sedute di cali consecutivi e con l’Euribor sceso sotto la soglia del 3%, la stessa rata vale 964 euro, con un risparmio di 286 euro al mese, pari a 3.432 euro l’anno.

Risparmi consistenti anche per i mutui a durata e importo minori: su un finanziamento da 100.000 euro a 20 anni si pagano 129 euro in meno al mese, dal momento che la rata è scesa dai 739 euro di ottobre a 610 euro attuali. Ritocchi all’ingiù che garantiscono così un risparmio annuo di 1.548 euro all’anno.

Scende il tasso EURIBOR ma lo SPREAD resta alto

Ma se è vero che i tassi ufficiali sono calati molto ed è sceso anche l’Euribor, va affrontato il capitolo “spread”, vale a dire la maggiorazione percentuale applicata sul tasso di riferimento.

L’accusa delle associazioni dei consumatori è stata sempre chiara: gli spread applicati dalle banche sono stati sempre alti e ora lo sono ancora di più perché risentono delle difficoltà del settore del credito. Se una volta, infatti, lo spread medio era tra lo 0,70% e lo 0,90% ora (gennaio 2009) si va mediamente dall’1,30% all’1,70%.

Così per i mutuatari con il tasso variabile, il risparmio è sempre più basso di quello dovuto, perché questa maggiorazione percentuale incide troppo poi sulla rata finale.

Così, anche se il tasso Bce prenderà il posto dell’Euribor come tasso di riferimento, l’ago della bilancia sarà sempre lo spread con il quale le banche potranno annullare la differenza del risparmio.

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Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

Per quasi tutto il 2008 i sottoscrittori di mutui a tasso variabile hanno sperimentato l’incubo ricorrente delle rate in rialzo. Tanto da ricorrere in massa a rinegoziazioni della rata, rottamazioni, e via di seguito (circa 50mila i clienti che hanno deciso di sfruttare le opportunità di rinegoziazione della convenzione tra il ministero dell’Economia e l’Associazione bancaria, cui vanno aggiunte le circa 130mila operazioni di rinegoziazione individuale effettuate a partire dal 2007 e le oltre 15mila operazioni di portabilità realizzate da giugno 2008). Ora la situazione è capovolta e a soffrire, per l’occasione mancata, rischia di essere chi ha sottoscritto il tasso fisso.

Negli Stati Uniti i tassi ufficiali sono praticamente a zero. In Europa la Banca centrale ha tagliato i tassi al 2,5% all’inizio di dicembre, ma secondo gli esperti potrebbe tagliarli ancora a gennaio se le aspettative di inflazione dovessero restare al di sotto del 2%. L’Euribor, il tasso preso a riferimento dalle banche per erogare i mutui variabili, sulla scadenza tre mesi (una delle più diffuse) è sceso nei giorni scorsi sotto la soglia del 3%, per la prima volta dal giugno 2006. È naturale che chi vuole sottoscrivere un mutuo oggi si trovi un po’ disorientato.

La situazione si è capovolta rispetto a qualche mese fa e secondo me non è ancora finita la corsa al ribasso dei tassi. Mi aspetto un altro mezzo punto percentuale di ribasso dei tassi ufficiali.  Nell’ultima parte dell’anno quello della rottamazione del debito è stato per noi il mercato trainante.

Ora come ora è più conveniente  il mutuo a tasso fisso. Ma proprio per il fatto che ci sono ancora margini di ribasso, è meglio aspettare gennaio-febbraio. Inoltre, se è vero che i tassi ufficiali sono calati molto ed è sceso anche l’Euribor, gli spread (maggiorazione percentuale applicata sul tasso di riferimento, ndr) applicati dalle banche ora sono alti, perché risentono delle difficoltà del settore del credito. Se una volta lo spread medio era tra lo 0,70% e lo 0,90% ora si va mediamente dall’1,30% all’1,70%. Bisogna anche dire che, di questi tempi, le banche i mutui a tasso fisso li concedono con più difficoltà, perché per loro rappresentano un grosso rischio.

Ora per i finanziamenti immobiliari a rata fissa i tassi praticati sono mediamente tra il 4,20% e il 4,50%. Nonostante l’innalzamento degli spread, si tratta di un punto percentuale in meno rispetto a tre mesi fa.

Una più completa pubblicità delle condizioni dei mutui mediante una nuova documentazione informativa circa le caratteristiche dei prodotti offerti dalle banche per l’acquisto dell’abitazione principale: è questo lo scopo dell’istruzione di vigilanza datata 30 dicembre 2008 e diramata dalla Banca d’Italia sul proprio sito internet (il testo è riportato qui in basso), in conseguenza dell’articolo 2, comma 5, del decreto legge 29 novembre 2008 n. 185.

Il tasso europeo
Questa norma impone, dal 1° gennaio 2009, alle banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale, di assicurare ai clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea (Bce).
La ragione della norma è da ricercare probabilmente nella considerazione che le turbolenze finanziarie degli ultimi mesi del 2008 avevano provocato un tale sconquasso nel mercato interbancario (e cioè nelle relazioni finanziarie tra le banche) da rendere l’Euribor un parametro non più affidabile. Cosicché la legge ora impone, per i consumatori che lo desiderino, di ancorare il proprio mutuo al più stabile tasso Bce piuttosto che al più volatile Euribor.
In altri termini, oltre alla tradizionale offerta di prodotti ancorati all’Euribor (e cioè al tasso della provvista interbancaria e quindi al tasso che una banca paga a un’altra banca per farsi prestare denaro), d’ora innanzi la clientela bancaria dovrà disporre di prodotti ancorati al tasso praticato dalla Bce e che esprime le condizioni alle quali la Bce stessa è disposta ad effettuare transazioni con il mercato. Tanto è vero che il tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali, che forniscono la maggior parte della liquidità necessaria all’eurosistema, segnala al mercato l’orientamento di politica monetaria della Bce.

Gli effetti
Sotto il profilo dell’importo della rata, non dovrebbe comunque cambiare nulla, in quanto le banche applicheranno spread diversi a seconda che il parametro di riferimento per il calcolo della rata variabile sia l’Euribor o il tasso Bce. Quest’ultimo è naturalmente più basso del primo e probabilmnete sui mutui a tasso Bce gli spread saranno maggiori rispetto ai mutui denominati in Euribor.
La norma che impone alle banche di offrire anche prodotti targati Bce sancisce altresì l’obbligo che il tasso complessivo applicato in tali contratti «sia in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte»; e che quindi l’adozione del parametro di indicizzazione ancorato alle condizioni Bce non costituisca una ragione per aumentare il carico dei clienti nel pagamento delle rate.

La trasparenza
Nelle sue istruzioni, la Banca d’Italia coglie l’occasione non solo per assicurare la trasparenza delle informazioni circa queste nuove tipologie di mutuo, ma anche per ampliare il panorama informativo delle banche circa i propri prodotti. Infatti, viene prescritto che «sia fornita alla clientela un’informativa riguardante tutte le tipologie di mutuo offerte dalla banca stessa, che agevoli le scelte del cliente verso prodotti potenzialmente più confacenti alle sue esigenze».
Sotto questo profilo, le banche dovranno indicare in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle varie operazioni di mutuo proposte alla clientela, e ciò in modo tale da agevolare la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti.
Dal 1° marzo le banche dovranno predisporre un documento con le informazioni sui mutui offerti. In particolare, dovranno almeno essere oggetto di pubblicizzazione, in relazione ai vari prodotti: a) il tasso di interesse (l’indicazione se si tratta di tasso fisso o variabile; e, in caso di tasso variabile, lo spread, il parametro di riferimento e l’ammontare del tasso al momento della pubblicità); b) la durata minima e massima del mutuo; c) le modalità di ammortamento; d) la periodicità delle rate.
Il documento dovrà essere inviato, in occasione della prima comunicazione utili (comunque non oltre il 15 aprile) anche ai clienti che hanno un mutuo in essere con la banca.

Le novità in materia di acquisto dell’abitazione principale riguardano essenzialmente la stipulazione dei mutui. La crisi finanziaria degli ultimi mesi del 2008 ha provocato un tale squilibrio nel mercato interbancario (e cioè nelle relazioni finanziarie tra le banche) da rendere l’Euribor un parametro non più affidabile, per cui il dilemma di oggi è se scegliere un mutuo a tasso variabile in riferimento alla Banca centrale europea (Bce).

La nuova norma Bce impone, dal 1° gennaio 2009, alle banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale, di assicurare ai clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea.

La novità riguarda, dunque, i consumatori che lo desiderano e suggerisce di ancorare il proprio mutuo al più stabile tasso Bce piuttosto che al più volatile Euribor. Dal punto di vista dell’importo della rata, non dovrebbe cambiare nulla, perchè le banche applicheranno spread diversi a seconda che il parametro di riferimento per il calcolo della rata variabile sia l’Euribor o il tasso Bce (più basso del primo).

Dal 1° marzo le banche dovranno, dunque, predisporre un documento con le informazioni sui mutui offerti in relazione al tasso di interesse (l’indicazione se si tratta di tasso fisso o variabile; e, in caso di tasso variabile, lo spread, il parametro di riferimento e l’ammontare del tasso al momento della pubblicità) alla durata minima e massima del mutuo e in base alle modalità di ammortamento, considerando, inoltre, la periodicità delle rate.

di Marianna Quatraro

Sono esclusi dall’ambito della Convenzione per la rinegoziazione i mutui erogati a soggetti non persone fisiche. Ricordiamo infatti che la Convenzione ABI-MEF riguarda essenzialmente i mutui “prima casa”.

Fra questi restano escluse dalla rinegoziazione, secondo la Convenzione ABI MEF, le le seguenti tipologie di mutuo:

1. Mutui con CAP (tetto massimo);
2. Mutui “a soffietto” (ossia rata fissa e durata variabile);
3. Mutui “opzionali” o “modulari” (ossia tutte quelle tipologie di finanziamento che prevedono contrattualmente la possibilità per il cliente di avvalersi di opzioni cicliche o semplicemente a scadenze prefissate, o meno, di passare a tasso fisso / variabile);
4. Mutui a tasso fisso;
5. Mutui a tasso fisso iniziale (uno o due anni) e poi a tasso variabile per tutta la durata (anche indicato con il termine “rinegoziabile”);
6. Mutui a stato avanzamento lavori che risultano in stato di erogato parziale (in quanto non è ancora cominciato il periodo di ammortamento – mutuo SAL);
7. Mutui in periodo di pre-ammortamento (in quanto non è ancora cominciato il periodo di ammortamento);
8. Mutui chirografari;
9. Mutui a tasso misto.

Passiamo allora in rassegna le tipologie di mutuo che risultano, di fatto, escluse dalla convenzione ABI-MEF.

1) Mutuo con CAP

Il mutuo con CAP ( ) ovvero a tasso variabile con tetto massimo è il classico mutuo a tasso variabile, ma con una clausola contrattuale in più in favore del mutuatario.

La clausola recita più o meno così : “In ogni caso li tasso non potrà superare il x%”. Tale garanzia accessoria può avere valore per tutta la durata del mutuo, oppure essere limitata ad un certo periodo. In quest’ultimo caso la clausola sarà di questo tipo: “Nei primi y anni il tasso non potrà superare il x%”.

Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo è un tipo di mutuo adatto a chi preferisce il tasso variabile (diminuzione della rata in caso di diminuzione dei tassi), ma è terrorizzato dalla possibilità di futuri eccessivi rialzi.

Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo offre al mutuatario la certezza che, comunque vadano le cose, il rischio massimo è costituito da un tasso fissato contrattualmente.

A chi è consigliato Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare più di tanto in caso di aumenti dei tassi.

Aspetti positivi del mutuo a tasso variabile con tetto massimo: è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso una certa tranquillità.

Aspetti negativi del mutuo a tasso variabile con tetto massimo: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. La garanzia accessoria offerta dalla Banca ha un costo, che si concretizza in un aumento dello Spread.

2) Mutuo a soffietto, ovvero a tasso variabile rata costante e durata variabile

Il mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile è dunque una forma di finanziamento in cui il tasso è variabile e la rata è d’importo fisso per tutta la durata.

Com’è possibile? Che differenza c’è da un mutuo a tasso fisso?

Se la rata è costante cos’altro può variare in caso di variazione dei tassi? Non rimane che la durata.

Ebbene sì . Ed infatti questa tipologia di mutuo l’abbiamo appunto indicata come “a tasso variabile rata costante e durata variabile”. In caso di aumento dei tassi la durata aumenterà. In caso di diminuzione dei tassi diminuirà la durata.

A chi è consigliato il mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile : a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare che le rate diventino “scomode” per le proprie tasche.

Aspetti positivi del mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile : è collocato ad un tasso di inetresse più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso la tranquillità data da una rata costante. In caso di diminuzione dei tassi di interesse si pagherà per una durata inferiore a quella inizialmente prevista

Aspetti negativi del mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile : in caso di aumento dei tassi di interesse si pagherà per un periodo maggiore di quello inizialmente previsto.

Questa tipologia di mutuo è altresì indicata con il termine “mutuo affitto”

3) Mutuo “opzionale” o “modulare”

Con questa tipologia di mutuo può scegliere il passaggio da tasso fisso a tasso variabile a intervalli regolari scelti dallo stesso mutuatario. E’ molto simile ad un tasso misto, soltanto che c’è molta più flessibilità nelle condizioni contrattuali.

Con il mutuo opzionale, dunque, si alternano periodi di tassi fissi ad altri a tassi variabili, dando al mutuatario la possibilità di scegliere, a scadenze prefissate e ravvicinate nel tempo, l’uno o l’altro tasso nel rispetto delle condizioni contrattuali.

Potremmo così avere, tanto per fare un esempio, un tasso fisso per un certo numero di anni e poi il passaggio al variabile, oppure viceversa; la scelta ogni tre anni del tasso, oppure la possibilità di passaggio in certi momenti dall’uno all’altro.

Le combinazioni, come si vede, sono molteplici e le banche ne creano di nuove in continuazione. Il tasso realmente applicato è possibile conoscerlo soltanto alla fine del mutuo come media dei tassi effettivamente pagati.

Il mutuo opzionale o modulare è indicato per chi è attento al mercato e, seguendo lo stesso, vuole sfruttare tutte le opportunità che le variazioni dei tassi possono offrire. Risponde alle esigenze di quella clientela che si vuole riservare la possibilità di scegliere, tempo per tempo, la tipologia di tasso, fisso o variabile. La formula più diffusa prevede che cliente possa esercitare l’opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al proprio mutuo alla scadenza del 1°, 3°, 5°, 7°, 10°, 15°, 20°, 25° anno, partendo sempre il primo anno con un tasso fisso

Il mutuo a tasso opzionale (o modulare) gode di maggior fortuna nei periodi di rialzi dei tassi, per la solita ragione di tutela maggiore del mutuatario. Come abbiamo visto la scelta del tasso può essere fatta soltanto in predeterminati momenti della vita del mutuo e rimane bloccata per un lasso di tempo anch’esso predeterminato. Se, in questi periodi di tempo, i tassi di riferimento subiscono dei ribassi, il mutuatario non può beneficiarne.

Poter scegliere il tasso a scadenze predeterminate ha un costo maggiore di quanto non l’abbia la scelta, fatta una volta sola, di un semplice tasso fisso. Tale maggior sicurezza si compone di un onere aggiuntivo al tasso da corrispondere che oscilla all’incirca tra l’1% e l’1,60%. Siffatto spread è solitamente uguale sia per il tasso fisso che per quello variabile.

Con la tipologia descritta, infine, è impossibile stabilire a priori un piano di ammortamento preciso.

4) Mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso e rata costante è una forma di finanziamento in cui il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del rimborso.

Sin dalla stipulazione dell’atto relativo al mutuo a tasso fisso e rata costante si conosce esattamente l’importo delle rate da restituire.

Il mutuo a tasso fisso e rata costante è particolarmente apprezzato dai lavoratori dipendenti, che trovano in questa soluzione una certa tranquillità. Per chi è titolare di un reddito fisso è molto importante conoscere esattamente l’entità degli oneri futuri e quindi il mutuo a tasso fisso e rata costante rappresenta la soluzione ideale.

vantaggi del mutuo a tasso fisso:

• certezza dell’importo delle rate da rimborsare che, come abbiamo visto, per un mutuo a tasso fisso e rata costante non variano di entità nel tempo;
• in caso di un aumento dei tassi l’importo delle rate del mutuo a tasso fisso e rata costante non aumenta.

svantaggi del mutuo a tasso fisso:

• normalmente nel mutuo a tasso fisso e rata costante il tasso di interesse è più elevato di quello relativo ad un mutuo a tasso variabile;
• in caso di diminuzione dei tassi la rata del mutuoa tasso fisso e rata costante non diminuisce.

5) Mutuo a tasso fisso iniziale e poi a tasso variabile per tutta la durata del mutuo

Il mutuo a tasso fisso iniziale è stipulato, appunto, a tasso di interesse fisso. Il tasso rimane fisso per un periodo predeterminato. Dopo tale periodo il mutuatario deve scegliere se tramutare il mutuo in tasso variabile o convertirlo in tasso fisso alle condizioni in vigore al momento della rinegoziazione.

E’ molto importante porre attenzione all’ultima frase. Non è vero, al contrario di come pensano in molti, che se si decide di non passare al tasso variabile si mantengono le condizioni iniziali di mutuo.

In ogni caso, anche se il mutuatario decide di mantenere un tasso fisso, il mutuo viene rinegoziato alle condizioni del momento.

La clausola contrattuale relativa a questo tipo di mutuo recita circa così : “Il tasso applicato al presente mutuo è pari al 5,50% e rimane fisso per la durata di due anni. Dopo tale periodo il mutuatario ha facoltà di scegliere se passare ad un tasso variabile, in misura pari all’Euribor, in vigore a quella data, + 1,50% di spread, o passare ad un tasso fisso, in misura pari all’IRS, in vigore a quella data, + 1,50% di spread”.

A chi è consigliato il mutuo a tasso rinegoziabile: a coloro che non sanno che decisione prendere. Col mutuo rinegoziabile rimandano la scelta ad una data futura avendo, per un certo periodo, la certezza degli esborsi da effettuare.

Aspetti positivi del mutuo a tasso rinegoziabile: il mutuo è collocato ad un tasso iniziale inferiore rispetto ad un tasso fisso puro, vi è quindi la possibilità di rinegoziare a condizioni più vantaggiose, solo nel caso in cui i tassi di riferimento diminuiscano.

Aspetti negativi del mutuo a tasso rinegoziabile: il mutuo è collocato ad un tasso superiore rispetto ad un tasso variabile. Nel caso i tassi aumentino, la rinegoziazione avviene a condizioni peggiorative.

6) Mutuo a Stato Avanzamento Lavori (mutuo SAL)

Quando il mutuo è destinato alla costruzione o a grandi ristrutturazioni ci si troverà quasi sempre a richiedere un importo più alto del valore immobiliare prima dei lavori.

Le banche prevedono questa opportunità, ma affinché l’immobile rappresenti stabilmente una garanzia adeguata alla concessione, nel limite usuale dell’80%, dispongono che l’erogazione del mutuo avvenga a Stato Avanzamento Lavori (SAL).

Il contratto verrà stipulato subito per l’importo complessivo del mutuo, definito in previsione del valore che l’immobile assumerà con il completamento delle opere; poi però le somme verranno rilasciate in tranche, man mano che il bene acquisterà valore.

Nel caso dei mutui per costruzione è consuetudine che la prima erogazione avvenga quando l’edificio è stato corredato del tetto e dei tamponamenti esterni.

Prima di ogni erogazione sarà necessario che il perito incaricato dalla banca certifichi lo stato di avanzamento dei lavori ed il nuovo valore immobiliare, in base a cui verrà stabilita la cifra della successiva tranche.

Il costo dei sopralluoghi del tecnico è di solito contenuto, trattandosi solo di un’appendice alla perizia originaria. Per le erogazioni, il cui numero non è definito a priori, non sarà invece indispensabile la presenza del notaio, essendo sufficiente uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente.

Ovviamente il conteggio degli interessi avverrà in base alle somme effettivamente rilasciate.
La modalità adottata più comunemente per questo genere di mutui è l’estensione della fase di preammortamento iniziale a 24/36 mesi, durante i quali avverranno le erogazioni SAL.

Alla fine di tale periodo, durante cui si rimborsano soltanto gli interessi e nessuna quota capitale, il mutuo inizierà a decorrere rispettando un classico piano di ammortamento della durata contrattuale prevista.

Qualora il valore finale dell’immobile non raggiungesse l’entità necessaria al rilascio di tutte le somme, la quota non erogata verrà utilizzata per effettuare un’estinzione parziale del debito, che risulterà così inferiore a quello originalmente sottoscritto.

7) Mutuo in periodo di preammortamento

Quasi tutti mutui sono caratterizzati da un limitato periodo iniziale in cui si rimborsano gli interessi ma non il capitale, detto per questo preammortamento.

La ragion d’essere del preammortamento è attribuire scadenze canoniche alle rate dei mutui, di solito alla fine del mese.

ESEMPIO: stipulando un contratto di mutuo il giorno 12 del mese di giugno, se non venisse applicato un periodo di preammortamento tutte le rate scadrebbero il giorno 12 dei mesi successivi.

Se invece si attua un preammortamento di 19 giorni, fino a fine mese, le rate andranno via via in scadenza alla fine di ogni mese.
Il periodo di preammortamento si aggiunge all’ammortamento, comportando un lieve aumento della durata complessiva del rimborso. Salvo eccezioni il tasso applicato è quello utilizzato per il mutuo.

L’estensione del preammortamento varia da banca a banca, dipendendo da meccanismi interni di approvvigionamento del denaro, il che non consente di tracciare regole generali.

L’argomento merita tuttavia la giusta considerazione del cliente perché preammortamenti molto lunghi rappresentano un aggravio di spesa per nulla indifferente.
L’importo dei relativi interessi si ottiene con la formula:

Giorni preammortamento x Capitale x tasso % annuo / 36500

ESEMPIO: alcune banche stabiliscono che il preammortamento duri fino alla fine del semestre solare in corso. In tal caso stipulare il mutuo a metà luglio vorrà dire pagare interessi di preammortamento per 165 giorni, fino al 31 dicembre.

Con un mutuo di 100.000 Euro al 4% si tratterà di una spesa rilevante, che con la formula indicata sarà così ricavabile:

165 (giorni preammortamento) x 100.000 (capitale) x 4 (tasso % annuo) / 36500 = 1.808 Euro. Da aggiungere agli interessi del mutuo.

Coscienti del danno economico prodotto dal preammortamento alcuni istituti di credito hanno deciso di alleviarne gli effetti includendolo nella durata di mutuo.

Per compensare la riduzione dell’ammortamento la rata di rimborso dovrà però diventare più alta. Un vantaggio quindi solo apparente.

ESEMPIO: torniamo al mutuo dell’esempio precedente, avente preammortamento di cinque mesi e mezzo e ipotizziamo una durata contrattuale di 15 anni.

Se la banca prevede che il preammortamento vada aggiunto alla durata di mutuo verranno rimborsati circa 1.800 Euro di interessi di preammortamento e poi 30 rate semestrali da 4.465 Euro. La spesa complessiva in interessi sarà perciò di 35.800 Euro e il mutuo durerà in tutto 15 anni, 5 mesi e 15 giorni.

Diversamente, una banca che decidesse di integrare il preammortamento nei 15 anni richiederebbe ugualmente i 1.800 Euro iniziali e quindi 29 rate da 4.578 Euro, con una spesa in interessi di 34.600 Euro.

Il risparmio dipenderebbe in questo caso dal maggiore esborso mensile che consentirebbe di contenere il mutuo in una durata globale di 14 anni, 11 mesi e 15 giorni, cioè 6 mesi in meno.

Non esistono vantaggi economici a sostenere lunghi periodi di preammortamento eccetto quello di versare nel frattempo una rata più bassa, costituita dai soli interessi.

Attenzione anche alle banche che trattengono gli interessi di preammortamento dall’importo di mutuo. Potrebbero compromettere gli accurati calcoli sulle spese da sostenere in occasione dell’atto notarile.

SUGGERIMENTO: per evitare conflitti con i fastidiosi meccanismi del preammortamento conviene verificare preventivamente quale sia l’atteggiamento della banca al riguardo. Quindi si potrà cercare di stipulare il mutuo in modo che la sua durata complessiva risulti limitata all’indispensabile.

Trattandosi pur sempre di interessi, le somme versate al riguardo possono essere contemplate ai fini della detrazione fiscale.

8) Mutuo chirografario

Chirografario vuol dire che discende da un documento firmato.

In relazione ai mutui questa espressione si usa per indicare il finanziamento che non viene garantito dall’ipoteca, ma dal semplice impegno del debitore.

Insomma, il mutuo che non è ipotecario è per definizione chirografario. Ed è quello che, se destinato a soddisfare esigenze individuali, conosciamo più comunemente come “prestito personale”.

Ad esso si ricorre quando il debito da contrarre è di modesta entità e durata. Di solito è possibile ottenere prestiti personali per somme fino a 30.000 Euro da rimborsare in sei anni.

Situazioni che non giustificano la costosa iscrizione dell’ipoteca, salvo che il tasso applicato al mutuo ipotecario non sia così basso da recuperare la spesa e qualcosa di più.

L’altra circostanza che suggerisce l’ottenimento di un mutuo chirografario riguarda il finanziamento di opere straordinarie relative a parti comuni condominiali, su cui sarebbe impossibile disporre l’iscrizione ipotecaria.

Anche in tal caso il massimo importo concedibile risentirà della minore portata delle garanzie personali prestate dai condòmini in paragone con la solidità dell’ipoteca.

9) Mutuo a tasso misto

Il mutuo a tasso misto è una forma di finanziamento in cui una componente del tasso è fissa e l’altra componente è variabile. Da qui il nome di tasso misto.

La clausola contrattuale relativa al tasso potrebbe suonare più o meno così : “Il tasso d’interesse applicato è calcolato su due componenti: 70% indicizzato all’Euribor, 30% Fisso”.

Premesso che le percentuali fra la componente a tasso fisso e quella a tasso variabile possono variare da proposta a proposta, di seguito vediamo un esempio che chiarisca meglio il comportamento del mutuo a tasso misto rispetto ad un variabile puro.

Mutuo a tasso di interesse variabile. Tasso nominale annuo (TAN) 6%. Con questo tipo di mutuo, se nel periodo precedente l’Euribor (tasso di riferimento) si fosse incrementato del 5%, il nuovo tasso applicato al nostro mutuo sarebbe pari al 6,3% (6% + il 5% del tasso).

Mutuo a tasso di interesse misto. Tasso nominale annuo (TAN) 6%; componenti del tasso: 50% variabile + 50% fisso. In questo mutuo, invece, sempre nel caso in cui l’Euribor si fosse rivalutato del 5%, il nuovo tasso applicato sarebbe pari al 6,15% (6% + il 5% applicato solo sul 50% del tasso).

Come si è potuto constatare, il mutuo a tasso di interesse misto è meno sensibile alle variazioni dei tassi di riferimento (sia in caso di rialzi che di ribassi), in quanto queste incidono solamente su una parte del tasso (la componente variabile) e non, come nel caso dei mutui a tasso variabile, sul 100% del tasso.

A chi è consigliato il mutuo a tasso misto: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, con la tranquillità di poter limitare i rischi di un andamento non stabilizzato dei tassi.

Aspetti positivi del mutuo a tasso misto: è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso di interesse fisso, ammortizzando, comunque, gli effetti di un possibile rialzo dei tassi di riferimento.

Aspetti negativi del mutuo a tasso misto: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. In caso di riduzione del tasso di riferimento, solo una parte del tasso applicato (la componente a tasso variabile) beneficia della riduzione.

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Quando il mutuo è destinato alla costruzione o a grandi ristrutturazioni ci si troverà quasi sempre a richiedere un importo più alto del valore immobiliare prima dei lavori.

Mutuo SAL – Mutuo Stato Avanzamento Lavori

Le banche prevedono questa opportunità, ma affinché l’immobile rappresenti stabilmente una garanzia adeguata alla concessione, nel limite usuale dell’80%, dispongono che l’erogazione del mutuo avvenga a Stato Avanzamento Lavori (SAL).

Il contratto verrà stipulato subito per l’importo complessivo del mutuo, definito in previsione del valore che l’immobile assumerà con il completamento delle opere; poi però le somme verranno rilasciate in tranche, man mano che il bene acquisterà valore.

Nel caso dei mutui per costruzione è consuetudine che la prima erogazione avvenga quando l’edificio è stato corredato del tetto e dei tamponamenti esterni.

Prima di ogni erogazione sarà necessario che il perito incaricato dalla banca certifichi lo stato di avanzamento dei lavori ed il nuovo valore immobiliare, in base a cui verrà stabilita la cifra della successiva tranche.

Il costo dei sopralluoghi del tecnico è di solito contenuto, trattandosi solo di un’appendice alla perizia originaria. Per le erogazioni, il cui numero non è definito a priori, non sarà invece indispensabile la presenza del notaio, essendo sufficiente uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente.

Ovviamente il conteggio degli interessi avverrà in base alle somme effettivamente rilasciate.
La modalità adottata più comunemente per questo genere di mutui è l’estensione della fase di preammortamento iniziale a 24/36 mesi, durante i quali avverranno le erogazioni SAL.

Alla fine di tale periodo, durante cui si rimborsano soltanto gli interessi e nessuna quota capitale, il mutuo inizierà a decorrere rispettando un classico piano di ammortamento della durata contrattuale prevista.

Qualora il valore finale dell’immobile non raggiungesse l’entità necessaria al rilascio di tutte le somme, la quota non erogata verrà utilizzata per effettuare un’estinzione parziale del debito, che risulterà così inferiore a quello originalmente sottoscritto.

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Cosa vuol dire chirografario

Chirografario vuol dire che discende da un documento firmato. In relazione ai mutui questa espressione si usa per indicare il finanziamento che non viene garantito dall’ipoteca, ma dal semplice impegno del debitore.

Insomma, il mutuo che non è ipotecario è per definizione chirografario. Ed è quello che, se destinato a soddisfare esigenze individuali, conosciamo più comunemente come “prestito personale”.

Quando si ricorre al mutuo chirografario

Ad esso si ricorre quando il debito da contrarre è di modesta entità e durata. Di solito è possibile ottenere prestiti personali per somme fino a 30.000 Euro da rimborsare in sei anni.

Situazioni che non giustificano la costosa iscrizione dell’ipoteca, salvo che il tasso applicato al mutuo ipotecario non sia così basso da recuperare la spesa e qualcosa di più.

L’altra circostanza che suggerisce l’ottenimento di un mutuo chirografario riguarda il finanziamento di opere straordinarie relative a parti comuni condominiali, su cui sarebbe impossibile disporre l’iscrizione ipotecaria.

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Con questa tipologia di mutuo può scegliere il passaggio da tasso fisso a tasso variabile a intervalli regolari scelti dallo stesso mutuatario. E’ molto simile ad un tasso misto, soltanto che c’è molta più flessibilità nelle condizioni contrattuali.

Con il mutuo opzionale, dunque, si alternano periodi di tassi fissi ad altri a tassi variabili, dando al mutuatario la possibilità di scegliere, a scadenze prefissate e ravvicinate nel tempo, l’uno o l’altro tasso nel rispetto delle condizioni contrattuali.

Potremmo così avere, tanto per fare un esempio, un tasso fisso per un certo numero di anni e poi il passaggio al variabile, oppure viceversa; la scelta ogni tre anni del tasso, oppure la possibilità di passaggio in certi momenti dall’uno all’altro.

Le combinazioni, come si vede, sono molteplici e le banche ne creano di nuove in continuazione. Il tasso realmente applicato è possibile conoscerlo soltanto alla fine del mutuo come media dei tassi effettivamente pagati.

A chi è consigliato il mutuo opzionale o modulare

Il mutuo opzionale o modulare è indicato per chi è attento al mercato e, seguendo lo stesso, vuole sfruttare tutte le opportunità che le variazioni dei tassi possono offrire. Risponde alle esigenze di quella clientela che si vuole riservare la possibilità di scegliere, tempo per tempo, la tipologia di tasso, fisso o variabile. La formula più diffusa prevede che cliente possa esercitare l’opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al proprio mutuo alla scadenza del 1°, 3°, 5°, 7°, 10°, 15°, 20°, 25° anno, partendo sempre il primo anno con un tasso fisso

Il mutuo a tasso opzionale (o modulare) gode di maggior fortuna nei periodi di rialzi dei tassi, per la solita ragione di tutela maggiore del mutuatario. Come abbiamo visto la scelta del tasso può essere fatta soltanto in predeterminati momenti della vita del mutuo e rimane bloccata per un lasso di tempo anch’esso predeterminato. Se, in questi periodi di tempo, i tassi di riferimento subiscono dei ribassi, il mutuatario non può beneficiarne.

Poter scegliere il tasso a scadenze predeterminate ha un costo maggiore di quanto non l’abbia la scelta, fatta una volta sola, di un semplice tasso fisso. Tale maggior sicurezza si compone di un onere aggiuntivo al tasso da corrispondere che oscilla all’incirca tra l’1% e l’1,60%. Siffatto spread è solitamente uguale sia per il tasso fisso che per quello variabile.

Con la tipologia descritta, infine, è impossibile stabilire a priori un piano di ammortamento preciso.

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Il mutuo affitto è un mutuo a tasso variabile rata costante e durata variabile.

Il mutuo affitto è un contratto di prestito.

Il mutuo affitto consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario” che si impegna a restituirlo secondo modalità concordate, dettagliatamente definite nel contratto sottoscritto tra le parti.

Il mutuo affitto è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.

Il mutuo affitto è un mutuo ipotecario in quanto la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un’ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario oppure di altro soggetto (terzo datore di ipoteca) disponibile a fornire tale garanzia.

Il mutuo affitto è dunque una forma di finanziamento in cui il tasso è variabile e la rata è d’importo fisso per tutta la durata del rimborso.

Com’è possibile? Che differenza c’è da un mutuo a tasso fisso?

Se la rata è costante cos’altro può variare in caso di variazione dei tassi? Non rimane che la durata.

Ebbene sì . Ed infatti il mutuo affitto l’abbiamo appunto indicato come mutuo “a tasso variabile rata costante e durata variabile”. In caso di aumento dei tassi la durata aumenterà. In caso di diminuzione dei tassi diminuirà la durata.

A chi è consigliato il mutuo affitto: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare che le rate diventino “scomode” per le proprie tasche.

Aspetti positivi del mutuo affitto

Il mutuo affitto è collocato ad un tasso di inetresse più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso la tranquillità data da una rata costante. In caso di diminuzione dei tassi di interesse si pagherà per una durata inferiore a quella inizialmente prevista

Aspetti negativi del mutuo affitto

Con il mutuo affitto, in caso di aumento dei tassi di interesse ,si pagherà per un periodo maggiore di quello inizialmente previsto.

Il mutuo affitto è anche indicato come mutuo a tasso variabile rata fissa e durata variabile.

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La sostenibilità del piano di rateazione

Cercheremo, con questo documento, di fornire al lettore una guida efficace per poter effettuare una valutazione ponderata e consapevole finalizzata alla scelta giusta del muto casa.

Analizzeremo i tipi di tassi offerti al mercato, le tipologie di mutuo ed i piani di rimborso che meglio si adattano alle proprie esigenze e alle proprie possibilità economiche.

Cureremo, cioè, un aspetto fondamentale che deve guidare chiunque nella scelta del mutuo casa: la sostenibilità del piano di ratezione adottato.

Prima di scegliere il mutuo è importante valutare bene il tasso di interesse applicato al finanziamento, questo determinerà infatti l’entità dell’esborso aggiuntivo rispetto alla somma prestata dall’Istituto erogante.

Tasso fisso o variabile? l’eterno dilemma

Con il tasso fisso la percentuale degli interessi resta quella concordata al momento della sottoscrizione del mutuo per tutta la durata del prestito, a prescindere dalle oscillazioni del mercato (eventuali rialzi o ribassi).

Può convenire a chi ha uno stipendio da dipendente perché si mette al riparo da brutte sorprese. In questo tipo di mutuo il tasso applicato è sempre di almeno 1 o 2 punti più alto rispetto ai prodotti a tasso variabile.

Diversamente dal precedente, il tasso variabile è legato alle oscillazioni di determinati indici finanziari, nazionali o internazionali: i cosiddetti “parametri di indicizzazione”.

I più diffusi sono: l’Euribor, il Rendiob, la Lira Interbancaria e il Libor. La banca applicherà all’indice di riferimento lo “spread”, vale a dire una sorta di margine di guadagno che può variare dall’1 al 2%.

Tassi variabili è bene sapere che:

Nel caso di mutui a tasso variabile è bene controllare se nel contratto la banca:

• concede un tasso d’ingresso, ovvero un tasso d’interesse basso per le prime rate, destinato in corso di rapporto a diventare molto più alto (il tasso a regime);
• indica con estrema chiarezza il parametro di indicizzazione del tasso d’interesse (Euribor, Libor ecc.) e il margine percentuale di guadagno della banca, lo “spread”, da sommare al primo per la definizione del tasso rateale finale;
• prevede un tasso minimo garantito che stabilisce una soglia sopre la quale la percentuale del tasso di interesse non potrà mai salire;

Il tasso d’interesse inizialmente parte da un valore minore rispetto a quello dei mutui fissi, ma al momento della sottoscrizione – si badi bene – non sarà possibile conoscere l’esatto importo delle rate successive alla prima, né valutare esattamente l’importo complessivo del prestito.

Chi sceglie questa soluzione sa di andare incontro a un rischio, ma ha anche un potenziale vantaggio.

Il rischio è quello di dover pagare di più se i tassi aumentano, viceversa le rate si alleggeriranno se i tassi scendono. Si tenga presente che in questo caso viene annullato il vero vantaggio dei mutui variabili.

Il tasso misto – forse la soluzione

E’ un nuovo tipo di tasso che si va molto diffondendo, soprattutto di recente. Nella fase iniziale del mutuo è previsto un tasso fisso; dopo un certo numero di anni si trasformerà in variabile.

Può accadere anche l’ipotesi inversa, vale a dire una partenza “variabile” trasformata poi in “fissa”.

In alcuni casi la decisione del passaggio da un tasso all’altro è comunicata dall’intestatario del finanziamento, in altri il tasso si trasforma automaticamente. In questo modo si può continuare a mantenere il tipo di tasso scelto all’inizio anche per molti anni.

Mutui edilizi e fondiari, mutui agevolati, mutui in valuta

I mutui possono distinguersi in edilizi e fondiari.

I primi sono concessi per la costruzione della casa, i secondi per l’acquisto di abitazioni già completate o in corso di completamento.

Ulteriore distinzione è tra mutui ordinari e mutui agevolati.

I mutui ordinari sono quelli in cui l’intero pagamento del mutuo (capitale e interessi) è a carico del mutuatario.

I mutui agevolati sono quelli in cui il mutuatario (in alcuni casi direttamente la banca mutuante), sulla base di criteri di legge, riceve dallo Stato o da un ente locale un contributo.

In questo caso una parte del rimborso non deve essere effettuato dal mutuatario. Attualmente i contributi pubblici sono nella larga maggioranza dei casi erogati dalle Regioni.

I mutui possono essere concessi in qualsiasi valuta – euro o altre (dollari, yen, ecc.) – ma il mutuo in una divisa diversa dall’euro è ormai in disuso sia per l’adozione della moneta unica sia per l’abbassamento dei tassi di interesse.

Le nuove tipologie di mutuo – formule a tasso misto

Detto delle tipologie di mutuo tradizionali, a tasso fisso e a tasso variabile, è utile soffermarsi adesso sulle nuove formule miste, dove il tasso fisso convive con quello variabile, o con particolari formule di rimborso, ad esempio mutuo con:

• Periodo iniziale di preammortamento in cui sono corrisposti solo gli interessi. Questa tipologia può essere utile per chi ha la sicurezza o, comunque, una forte probabilità di vedere aumentare il proprio reddito negli anni successivi all’accensione del mutuo.
• Periodo iniziale dell’ammortamento a tasso fisso, poi agganciato a quelli di mercato.
• Periodo iniziale con un tasso di interesse più basso (d’ingresso), successivamente legato ad alcuni parametri fissati contrattualmente (tasso a regime).
• Possibilità di modificare il tipo di tasso (fisso o variabile) a ogni scadenza o a scadenze fissate contrattualmente.
• Tasso variabile e rata di rimborso uguale per tutta la durata del finanziamento. In questo caso, secondo l’andamento dei tassi di riferimento, la durata del prestito è variabile.
• Rate crescenti, indicato per le giovani coppie che – si presume – hanno una ridotta capacità di rimborso all’inizio della vita coniugale.
• Rate iniziali più basse e finali più alte, legate ad alcuni fattori, ad esempio la liquidazione.
• Gestione autonoma del rimborso del capitale: in questo caso le rate sono composte dalla sola quota interessi e il capitale può essere restituito, a scelta del cliente, per quote minime fissate contrattualmente, nell’ultimo periodo di vita del finanziamento. Per tale tipologia di mutuo possono essere previste delle quote minime a livello intermedio.
• Capitale residuo prefissato: in questo caso nel piano di ammortamento è previsto il rimborso solo di una parte del capitale mutuato (di solito tra il 25 e il 50 per cento), e la differenza sarà corrisposta in unica soluzione alla scadenza. La soluzione è ottimale per i mutuatari che hanno un reddito non troppo elevato, considerato che alla scadenza possono chiedere un nuovo finanziamento concordandone le condizioni contrattuali.
• Due componenti di tasso, una fissa e una variabile, per ridurre i rischi di forti modifiche nell’ammontare delle rate d’ammortamento.
• Ammortamento della sola quota interessi e pagamento di un premio assicurativo. Quest’ultimo garantisce la costituzione del capitale da investire attraverso una rivalutazione minima garantita. Inoltre, in caso di decesso del mutuatario, il capitale residuo è a carico della compagnia assicurativa, liberando dal debito gli eredi. Questa formula è utile per chi vuole garantire i propri familiari da ogni evenienza negativa e per chi non utilizza, per altre polizze vita, la deducibilità fiscale.

I requisiti per ottenere un mutuo

La maggiore età e, in alcuni casi, la cittadinanza italiana, sono tra i requisiti principali richiesti dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo.

La banca inoltre presta molta attenzione all’adeguatezza del reddito rispetto all’entità del prestito richiesto e chiederà di documentarlo in modo estremamente dettagliato, ad esempio esibendo buste paga, dichiarazione dei redditi, ecc.

È questa la ragione per cui molte banche chiedono che l’importo complessivo delle rate versate in un anno non superi il 30% del reddito dimostrato, al netto di altri finanziamenti già in essere.

Il piano di rimborso

Come già ricordato, il finanziamento massimo offerto dalle banche in genere non supera l’80% del prezzo di vendita dell’immobile, o del valore stimato da un’apposita perizia effettuata da un tecnico dell’istituto di credito.

Con la concessione di garanzie accessorie sarebbe possibile avere un mutuo anche per l’intero valore, ma sono ancora pochi gli istituti che concedono tale tipo di mutuo. La percentuale, comunque, non potrà mai superare un importo massimo, una sorta di “tetto” oltre il quale le banche non sono disposte a concedere mutui.

La somma finanziata si può restituire in un arco di tempo che va dai 5 ai 30 anni. La scelta della durata temporale del prestito è importante: chi conta su un reddito da lavoro dipendente potrà orientarsi su un mutuo di lunga durata il libero professionista nel pieno di un’attività in crescita farà bene a prendere in considerazione tempi di rimborso più brevi o prodotti a Gestione Autonoma.

Le rate ed il piano di ammortamento del mutuo

La rata è composta da due elementi:

• una quota capitale: l’importo anticipato
• una quota interessi: la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito.

Nei mutui di tipo tradizionale le due quote non sono mai suddivise in parti uguali, ma variano in corso di rapporto: nelle rate iniziali la quota interessi sarà sempre maggiore (e quindi decrescente nel tempo) rispetto alla quota capitale (crescente a ogni rata).

Le percentuali esatte delle due “quote”, il cosiddetto piano di ammortamento, sono determinate attraverso complessi calcoli effettuati sulla base dell’ammontare del prestito, della durata, del tasso di interesse scelto e del numero di rate totale.

Nel piano di ammortamento si stabilisce anche quale sarà la cadenza dei pagamenti: mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

L’ipoteca

È una delle principali garanzie con cui la banca si tutela in caso di inadempimento. Per recuperare la somma prestata, infatti, l’istituto si “rivale” sull’immobile, cioè lo rivende all’asta.

Una volta venduto l’immobile, la banca non entrerà però in possesso dell’intero ricavato della vendita, ma solo del valore stabilito con l’ipoteca.

Un importo che comunque è in genere molto più alto del capitale realmente finanziato (fino a 2-3 volte l’importo del mutuo): la banca infatti si cautela per recuperare, oltre al finanziamento erogato, anche gli eventuali interessi persi, le penali per morosità e le spese per la vendita all’asta della casa.

Le garanzie supplementari

• Fideiussione – Come ulteriore garanzia sulla capacità del titolare del mutuo di pagare regolarmente le rate, la banca richiede a volte la fideiussione da parte di una terza persona (ad esempio, un padre per un figlio) chiamata a far fronte al pagamento delle eventuali insolvenze del richiedente. Si tratta di una prassi formalmente corretta, purché siano determinati i limiti di importo della “garanzia” e la durata della fideiussione.
• Altro immobile – Come abbiamo già ricordato, la banca si accerta che il titolare del mutuo abbia un reddito e un’attività professionale tale da garantire il rimborso della somma anticipata. Oltre alla fideiussione, chi chiede il mutuo può indicare, come garanzia di assolvimento dell’impegno preso, altri beni immobiliari di proprietà o beni patrimoniali di qualsiasi tipo.

L’accollo

Nel caso in cui si acquista una casa su cui grava ancora il mutuo sottoscritto dal venditore, l’acquirente può decidere di subentrare al precedente proprietario o al costruttore che all’inizio aveva assunto l’impegno economico.

Può essere conveniente perché si evita di accendere un ulteriore mutuo, purché, naturalmente, si abbia il contante sufficiente per restituire al venditore quanto già rimborsato. Se il precedente proprietario ha già versato una buona parte del capitale, le rate saranno più basse di un mutuo acceso ex novo.

Dal prezzo concordato al momento dell’acquisto verrà scalato il costo che avete scelto di “accollarvi”. In tal caso il nuovo intestatario è responsabile verso il creditore (la banca mutuante) anche di tutti gli eventuali debiti lasciati dal vecchio mutuatario.

Pertanto è bene informarsi prima con la banca circa la regolarità dei pagamenti del vecchio mutuatario.

Per subentrare al venditore, l’acquirente deve ottenere una sorta di liberatoria da parte della banca. L’accollo del mutuo avviene alla presenza del notaio contestualmente al passaggio di proprietà e ha validità fin dal momento dell’atto notarile in cui viene reso ufficiale il nuovo mutuatario.

Le banche a volte inseriscono un’esplicita clausola con cui si esclude la possibilità di accollo.

La ricerca del mutuo

All’atto della richiesta del mutuo, il cliente deve sempre aver presente che il mutuo è un’operazione a lungo termine, perciò:

• non deve farsi influenzare dall’andamento giornaliero dei tassi d’interesse;
• non deve confidare su potenziali aumenti del proprio reddito, se non assolutamente certi;
• non deve accettare la prima proposta presentata, ma confrontarne molte, tra cui scegliere la migliore per le proprie esigenze;
• non deve accettare supinamente le proposte della banca, ma contrattare le condizioni del finanziamento.

A livello generale, è utile conoscere le metodologie adottate nella concessione del finanziamento; indicativamente, le banche si basano su tre parametri:

1. valore dell’immobile
2. reddito del richiedente
3. capacità di rimborso ovvero quanto il debitore potrà effettivamente rimborsare alla banca.

Le regole d’oro per il mutuatario

Per evitare che sopravvengano problemi durante la fase di finanziamento, erogazione e poi a contratto in essere, è necessario che il mutuatario:

1. Richieda il testo del contratto di mutuo per poterne prendere attentamente visione e decidere con ponderazione. E’ un suo diritto sulla base del codice europeo di trasparenza dei mutui fondiari e delle nuove norme sulla trasparenza bancaria.
2. S’informi su tutte le condizioni del finanziamento: durata, tasso d’interesse, rata di ammortamento, parametri di riferimento, spese da sostenere, compresa la perizia, i costi accessori collegati al pagamento delle singole rate (le banche applicano una commissione su ogni pagamento rateale, compresa tra 2 e 5 euro), le spese di segreteria da corrispondere a ogni richiesta di documentazione, ecc.
3. Conosca le clausole penali in caso di inadempimento anche parziale. All’atto della sottoscrizione del contratto di mutuo si è certi di poterlo onorare, ma è opportuno essere consapevoli delle possibili conseguenze nel caso di difficoltà nei pagamenti. In particolare occorre prestare attenzione alle condizioni applicate sugli interessi di mora che decorrono anche per un solo giorno di ritardo nel pagamento e possono essere molto “salati”. Se il titolare del mutuo non riesce a pagare una o più rate del mutuo, la banca può scegliere di agire per vie legali o venire incontro al cliente. In quest’ultimo caso concederà un nuovo termine per versare l’importo. L’obbligo del pagamento degli interessi di mora scatterà in caso di mancato pagamento della rata del mutuo o di semplice ritardo sulla scadenza concordata (mensile, semestrale o annuale). Gli interessi di mora non entrano nel capitale, e quindi non possono produrre altri interessi (il cosiddetto anatocismo).
4. Prenda visione delle clausole vessatorie. Come è già stato ricordato precedentemente, è bene controllare, al momento della stipula del contratto di mutuo, che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili ed eventuali modifiche siano comunicate con sufficiente anticipo. È così che ci si mette al riparo da eventuali clausole “vessatorie-abusive”, che creano uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del cliente: penali molto onerose, limiti alla facoltà di vendere fuori da termini ragionevoli, interessi di mora oltre limiti di mercato, ecc. Le associazioni a difesa dei consumatori sono molto impegnate – in collaborazione con l’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana – sul fronte delle clausole vessatorie: fino a prendere in considerazione la citazione in giudizio degli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l’uso. A tal fine hanno predisposto un nuovo schema di contratto che ha eliminato tutte le clausole vessatorie, al momento adottato solo da poche banche.
5. Esamini le assicurazioni. Gli enti eroganti chiedono, a garanzia del credito concesso, la stipula di una o più polizze assicurative: “rischio vita” sul debitore, “rischio incendio” sull’intero valore del bene. In proposito è utile sapere se ad accendere le polizze provvede direttamente la banca mutuante, computando il premio nei costi complessivi del mutuo (una tantum o ratealmente), oppure se possono essere stipulate direttamente dal mutuatario presso una compagnia di sua scelta. Non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca: la scelta deve essere fatta solo in funzione del costo da sostenere e della copertura offerta.
6. Controlli il tasso d’interesse e l’eventuale tasso d’ingresso, verificando il costo delle rispettive rate. La differenza tra tasso d’ingresso e quello a regime (per tutto il restante periodo di vita del mutuo) è notevole.
7. Chieda notizie della documentazione da presentare.

La richiesta di mutuo

Per la richiesta di mutuo, la banca rilascerà un apposito modulo nel quale viene richiesto di indicare:

• la somma richiesta
• il tipo di finanziamento (se in euro o in altra valuta)
• il tipo di tasso di interesse (se fisso, variabile o misto)
• la durata in anni del prestito (il cosiddetto piano di ammortamento)
• la cadenza delle rate (mensili, semestrali, annuali o altro).

Oltre al modulo bisognerà consegnare alla banca l’eventuale compromesso d’acquisto già stipulato; i principali documenti catastali relativi all’immobile; e tutta la documentazione necessaria per risalire alla vostra situazione patrimoniale e così valutare la capacità di far fronte con regolarità al pagamento delle rate.

Il parere preliminare sulla concessione del mutuo

Una volta ricevuta la domanda di mutuo, la banca avvia ufficialmente la pratica: valuterà se la somma richiesta è compatibile, oltre che con il vostro reddito, con il valore dell’immobile. Sarà un sopralluogo tecnico “sul posto” ad accertare quest’ultimo aspetto, a opera di periti di fiducia della banca.

Spetterà all’istituto di credito accertare anche la presenza di eventuali elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abusivismo, acquisizione per donazioni, mancanza di abitabilità, ecc..

Le spese da affrontare nel corso di questa fase sono quelle per:

• l’istruttoria, vale a dire per l’apertura della pratica; possono variare da un minimo dello 0,10% a un massimo dello 0,75% sull’importo del prestito richiesto. In ogni caso non scendono mai al di sotto dei 50-100 euro e in alcuni casi, per mutui di importo rilevante, superano i 500 euro;
• l’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% sull’importo del mutuo;
• possono esservi addebitate anche spese forfetarie (cioè “una tantum”) per anticipata rinuncia alla pratica di finanziamento, ossia nel caso in cui si cambiasse idea rinunciando al mutuo, pari a circa lo 0,20% del prestito richiesto.

L’inammissibilità del mutuo

La banca non vi concederà il mutuo se dovesse verificarsi una di queste condizioni:

• l’immobile da acquistare ha subito negli ultimi vent’anni passaggi di proprietà per “donazione” sia all’attuale proprietario che ai precedenti;
• per l’immobile è stato chiesto un condono edilizio non ancora concesso dal Comune.
• l’immobile è soggetto a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali (questo divieto non vale però per tutte le banche).

La documentazione necessaria per ottenere il mutuo

Per il buon esito del finanziamento, sarà bene definire con estrema esattezza l’elenco dei documenti necessari.

Spesso la pratica per l’erogazione del mutuo è rallentata proprio per via delle continue richieste di certificati da parte della banca.

E’ bene tener presente che per “margine di tempo per la concessione del mutuo” la banca intende i giorni che passeranno dalla presentazione dell’ultimo documento richiesto, non dalla data in cui si è presentata la domanda.Questo margine potrà essere di due settimane, un mese, e così via.

Ecco la documentazione richiesta dall’istituto di credito:

• copia del documento di identità e del Codice Fiscale
• compromesso d’acquisto e copia del precedente atto di acquisto da parte dell’attuale proprietario (”atto di provenienza”)
• copia dell’ultima dichiarazione dei redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed eventuale busta paga o Mod. 101
• certificati di residenza, stato di famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente autocertificati se la banca li accetta)
• certificati catastali (consultazione per partita catastale, planimetria, ecc.) – certificato di abitabilità dell’immobile
• certificato ’storico ventennale’ per verificare la presenza di passaggi di proprietà per ‘donazione’
• eventuale domanda di condono con ricevute dei pagamenti.Il finanziamento

Come già più volte ricordato, la somma massima mutuata non supera in genere l’80% del prezzo di vendita della casa che si intende acquistare o del suo valore stimato da perizia.

Il mutuo potrà essere concesso anche per percentuali inferiori, nel caso di abitazioni non nuove, o superiori nel caso di concessione di garanzie accessorie da parte del mutuatario.

Il contratto di mutuo

Una volta dato il via libera alla concessione del finanziamento tramite il parere preliminare di fattibilità, la banca è pronta a mettere un’ipoteca sulla vostra futura casa.

Può capitare che tra l’attivazione dell’ipoteca e l’erogazione del mutuo (e quindi il versamento della somma al venditore) trascorra un certo periodo di tempo, in genere tra i 10 e 15 giorni.

Un’eventualità, questa, che solitamente suscita forte perplessità nel venditore dell’immobile, ma potete stare tranquilli: vuol dire solo che la domanda di finanziamento è stata accolta.

L’erogazione del mutuo

Per l’effettiva erogazione del mutuo le banche possono indicare da un minimo di 20 giorni fino a un massimo di 60.

Di fatto, una volta presentata la domanda ufficiale di finanziamento e consegnata tutta la documentazione richiesta passeranno circa 20 giorni prima di sapere se la vostra domanda è stata accolta dall’istituto di credito, e poi ancora altri 20/30 giorni fino alla stipula del contratto davanti ad un notaio e alla consegna materiale della somma richiesta.

Eurilia e i mutui

Per chiudere in bellezza vi proponiamo Eurilia, la guida esperta e competente ad una valutazione ponderata e consapevole per la scelta giusta del mutuo casa, dei tassi di interesse applicati, delle tipologie di mutuo e dei piani di rimborso sostenibili per le proprie tasche. Cliccate sull’immagine e buona lezione …

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Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

Scegliere il tasso giusto non è facile. Per questo motivo forniamo un semplice schema che evidenzia gli aspetti fondamentali per operare una scelta.

Quando è consigliabile un mutuo a tasso fisso

Il tasso fisso è, in genere, consigliabile quando:

• si vuole conoscere sin dalla stipula gli importi delle rate, che rimarranno costanti per tutta la durata del mutuo;
• si vuole conoscere l’ammontare complessivo del debito contratto;
• si può contare su un reddito costante;
• si prevede un’ inflazione in crescita.

Quando è consigliabile un mutuo a tasso variabile

Il tasso variabile è consigliabile:

• a chi è più propenso ad accollarsi, oltre all’ammontare complessivo del mutuo, anche il rischio di un possibile aumento del costo del denaro;

• a chi ha un reddito medio-alto;

Quando è consigliabile un mutuo a tasso misto

A chi desidera mantenere la flessibilità del tasso variabile limitando i rischi ed essere comunque tranquillo che la rata non possa aumentare oltre un certo limite, le banche offrono clausole accessorie che pongono un tetto massimo predeterminato, oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di interesse dovessero superarlo;

Il tasso misto è consigliabile:

• a chi sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza;
• a chi preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;
• a chi è abbastanza esperto da poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

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Il mutuo a gestione autonoma è un contratto di prestito.

Il mutuo a gestione autonoma consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario” che si impegna a restituirlo secondo modalità concordate, dettagliatamente definite nel contratto sottoscritto tra le parti.

Il mutuo a gestione autonoma è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.

Il mutuo a gestione autonoma si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un’ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario oppure di altro soggetto (terzo datore di ipoteca) disponibile a fornire tale garanzia.

Il mutuo a gestione autonoma è dunque una forma di finanziamento in cui il tasso di interesse è, di solito, variabile (ma potrebbe essere anche fisso).

A differenza dei mutui tradizionali, dove l’importo della rata è comprensivo di una quota a titolo di interessi ed una quota a titolo di capitale, nel mutuo a gestione autonoma la rata è composta dai soli interessi.

Un esempio di mutuo a gestione autonoma

Il capitale sarà rimborsato liberamente, in base alle disponibilità finanziarie del mutuatario. Le condizioni contrattuali di questo mutuo possono essere del tipo: “Il mutuo è concesso per una durata di 20 anni al tasso nominale annuo del 5%, variabile trimestralmente in funzione dell’andamento dell’Euribor + 1,5% di spread. Il mutuatario è tenuto al pagamento mensile dei soli interessi. Il capitale potrà essere rimborsato con quote non inferiori a € 2.582,28 e nel rispetto delle seguenti condizioni: almeno il 25% del capitale dovrà essere imborsato entro il 10° anno; almeno il 50% dovrà essere rimborsato entro il 15° anno; il rimanente 50% dovrà essere restituito entro il 20° anno”.

Facciamo ora un esempio comparativo fra un tradizionale mutuo a tasso variabile ed un mutuo a gestione autonoma, per evidenziarne i diversi meccanismi. Per comodità di esposizione si ipotizza che, nel periodo preso in esame, i tassi non abbiano subito variazioni.

Mutuo a tasso variabile ventennale, importo € 51.645,69, tasso 5%, rimborso mensile. In questo tipo di mutuo la rata, calcolata come descritto nell’apposito capitolo, sarà pari a € 340,84 . Dopo il pagamento della 108^ rata (9 anni), si sarà pagato complessivamente € 36.810,59 ed il debito residuo sarà pari a € 34.552,09.

Mutuo a gestione autonoma ventennale, importo € 51.645,69, tasso 5%, rimborso mensile. L’importo della rata mensile sarà pari a € 215,19, che è stato calcolato nel modo seguente: mutuo € 51.645,69, tasso applicato 5%, pari ad un interesse annuo di € 2.582,28 . L’interesse annuo è stato diviso per 12, al fine di ricavarne un importo della rata mensile (2.582,28:12=215,19). Dopo il pagamento della 108^ rata si sarà pagato complessivamente € 23.240,52 ed il debito residuo, se non si saranno fatti versamenti aggiuntivi a titolo di rimborso capitale, sarà sempre pari agli iniziali € 51.645,69.

A questo punto dovrebbero essere chiare le differenze tra i due mutui, ma proseguiamo nell’esempio per vedere sino in fondo il funzionamento del mutuo a gestione autonoma.

Ipotizziamo che al 9° anno il mutuatario abbia una disponibilità di € 15.49 3,71 e decida di restituirli alla Banca a titolo di parziale rimborso del capitale ottenuto a mutuo. Dopo aver restituito i € 15.493,71 il nuovo debito sarà pari € 36.151,98 e, quindi, la nuova rata da pagare sarà pari a € 150,63, il 5% di 36.151,98 diviso 12 mensilità.

A chi è consigliato il mutuo a gestione autonoma

Il mutuo a gestione autonoma è consigliato ai lavoratori autonomi che sono titolari di redditi estremamente variabili.

Aspetti positivi del mutuo a gestione autonoma: impegno mensile di importi relativamente bassi, lasciando la libertà di rimborsare il capitale in momenti migliori.

Aspetti negativi del mutuo a gestione autonoma: con questo tipo di mutuo, se non si è più che organizzati, si corre il rischio di arrivare alle scadenze contrattuali senza aver accantonato le somme necessarie al rimborso del capitale.

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