Facciamo un po’ di chiarezza nel mondo delle “polizze-mutui”, queste sono tutte quelle polizze  assicurative che vengono proposte o a volte imposte/vendute dalla banca al momento di un’erogazione di un prestito personale o un mutuo per l’acquisto della casa.

Chi  vuol acquistare una casa, dovrà far i conti oltre alla ricerca e scelta dell’immobile secondo le proprie esigenze, gusti e disponibilità economiche anche di conoscenze basilari su condizioni contrattuali per l’erogazione di un mutuo e sulle coperture assicurative abbinate al prestito bancario.

Queste ultime possono essere più o meno complesse e costose ma sicuramente anche utili soprattutto al cliente, altre più che altro servono a ridurre al minimo il rischio per la banca di una situazione d’ insolvenza del cliente che dovrà pagare le rate per tanto tempo.

Vediamo queste “polizze-mutui” sotto una lente d’ingrandimento.

Una delle polizze più proposte/imposte è la TCM (temporanea caso morte) che serve a garantire un capitale nel caso di morte dell’assicurato (cliente) nel periodo dell’erogazione del mutuo.

Questa polizza da un lato garantisce l’erede al momento del lascito dell’immobile nel non dover far fronte alle rate residue, infatti sarà la compagnia assicurativa che dovrà indennizzare il beneficiario (la banca) del capitale garantito. Presenta anche un costo relativamente basso e diluito nelle “n” rate incrementa di pochi euri la rata mensile.

L’unico problema di questa polizza si ha nel momento in cui si fa richiesta della portabilità del mutuo presso un’altra banca che offre condizioni di prestito migliori, la polizza generalmente viene “venduta” in un’unica soluzione (premio unico) per tutta la durata del prestito, pertanto si rischia di perdere la restituzione del premio per la parte non ancora goduta, e dover sottoscrivere un’altra polizza.

Polizza incendio, questa è utilissima per rimediare all’evento dannoso che potrebbe distruggere la casa, è un’ottima garanzia sia per il cliente che vede ripristinato l’immobile, ma anche per la banca in quanto la casa è la principale garanzia.

Polizza vita, generalmente viene stipulata in un’ ottica di risparmio a lungo termine, tuttavia trova la sua logica anche se abbinata ad un mutuo di lunga durata.

Infatti se si pensa che nel bilancio familiare una rata di mutuo pesa quasi quanto uno stipendio, nel momento in cui per circostanze negative si perde il lavoro, ecco che se ad es. due coniugi portatori entrambi di reddito stipulano ognuno una polizza, questa può sostituirsi alla mancanza improvvisa degli introiti mensili per continuare ad estinguere il debito residuo con la banca, senza pertanto rischiare di perdere anche la casa. A fronte di tale rischio esistono prodotti assicurativi appositi che prevedono il rimborso delle rate al posto del cliente in caso di perdita del lavoro da parte della compagnia assicurativa.

Infine un’altra polizza “proposta” è quella fideiussoria, questa consiste nella garanzia prestata dalla compagnia assicurativa nel caso in cui il cliente non paga nel rimborsare il debito alla banca. Anche in questo caso i costi sono a carico del cliente, questi generalmente variano da uno 0,2 % ad uno 0,50 % della quota assicurata pagato in unica soluzione.

Se ad es. viene erogato un mutuo al 100% per un importo pari a 100.000 € per 20  anni, viene assicurata la quota eccedente il mutuo fondiario dell’80%, quindi  20.000 € ad un tasso del 0,50% per 10 anni, il costo della polizza sarà:

20.000 x 0,50% x 20 = 2.000 €.

Vi sono banche che piuttosto che garantirsi dalla quota eccedente del mutuo fondiario (superiore all’80 %) attraverso la polizza fideiussoria chiedono una maggiorazione del tasso d’ interesse, in questo caso bisogna attentamente valutare il maggior costo degli interessi bancari rispetto al costo di una polizza. Infatti se ad es. il mutuo viene erogato ad un tasso fisso del 5 %, e la maggiorazione chiesta è dello 0,40 %, questa in soldoni sarà pari a circa 5.000 €, suddiviso nelle “n” rate.

Tutte queste polizze vengono stipulate per una durata pari a quella del mutuo, il costo viene spalmato generalmente nelle rate, pertanto il costo mensile diventa molto accessibile.

La banca fornisce insieme all’erogazione del mutuo, su cui guadagna un tasso di interesse (fisso o variabile), varie polizze assicurative per ridurre al minimo il rischio di insolvenza del debitore e il rischio di danneggiamenti sul bene che rappresenta la garanzia primaria.

Allora stiamo attenti a dei particolari non trascurabili. Senza discutere l’ utilità delle polizze, bisogna però chiedere a chi le “propone” in fase di erogazione del prestito, se il “premio” (costo della polizza) pagato in unica soluzione, verrà rimborsato per la parte non goduta in caso di estinzione anticipata del prestito, ad es. grazie alla portabilità del mutuo.

Inoltre sembra un’utopia il fatto di poter ottenere un prestito da una banca e poter sottoscrivere le polizze necessarie anziché dal partner bancario, presso il proprio agente di fiducia o facendo una ricerca di mercato per chi offre il prodotto migliore in rapporto condizioni/prezzo.

In realtà la proposta/imposizione degli erogatori di mutuo della sottoscrizione delle polizze a fronte di un prestito è una prassi consolidata, ma che non trova logica in quanto il mutuo e ogni polizza assicurativa vengono sottoscritti con singoli contratti.

di Alessandro Tomasello

da Assicuriamoci bene – Il Blog delle assicurazioni

Notai e consumatori stringono un’altra alleanza a garanzia dei cittadini. Questa volta l’obiettivo e’ consentire a ciascuno di acquistare una casa in sicurezza dribblando eventuali trappole grazie a una informazione chiara e minuziosa e alla possibilita’ di fare affidamento su consulenze ad hoc.

Come? Lo strumento messo a punto e’ una Guida vera e propria attraverso la cui lettura il cittadino viene condotto per mano a prendere coscienza di tutti passaggi che portano a completare un contratto di acquisto evitando di trovarsi in mezzo al percorso o nella sua fase finale in difficoltà’ che potrebbero essere evitate se informati con cura prima di compiere i vari passi necessari.

Il focus del vademecum riguarda quindi il cosiddetto compromesso, vale a dire il contratto preliminare di vendita, quel momento determinante e delicatissimo in cui venditore e acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalita’ e termini in un contratto.

“L’obiettivo – spiegano – e’ quello di tutelare il cittadino fin dalla prima e cruciale fase della contrattazione, garantendo maggiore protezione per l’acquisto, oltre a una consulenza in materia fiscale, civile, tributaria e urbanistica. Grazie ad una corretta informazione, si intende cosi’ prevenire l’insorgere di problemi e contenziosi futuri che comporterebbero un aggravio di costi per le parti contraenti e per la collettività’”.

Il preliminare, infatti, se ben predisposto, “non solo obbliga entrambi i protagonisti della compravendita, ma al tempo stesso li tutela. Inoltre, il preliminare attraverso la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari da parte del notaio offre una ulteriore garanzia: ad esempio, l’acquirente sara’ tutelato addirittura in caso di fallimento del venditore”.

INDICE DELLA GUIDA

1. Il contratto preliminare o “compromesso”
2. Acquisto sicuro: la trascrizione del preliminare
3. Il contenuto del compromesso
4. La forma
5. La tutela in caso di inadempimento
6. La caparra e l’acconto
7. Le scadenze
8. Il preliminare di immobile da costruire
9. La registrazione
10. Tra il preliminare e la vendita
11. Glossario
12. Note

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1. Il contratto preliminare o “compromesso”

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata:  ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”.

Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del  preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile:

1. fissare una durata la più breve possibile;
2. prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.

Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d’acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Per esempio, dopo la firma della proposta, l’acquirente si può rendere conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio, e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d’acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d’acquisto.

Quest’ultima eventualità consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d’acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie).

È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

Ricordiamoci che l’acquisto di una casa è un passo importante e spesso costituisce l’investimento più importante della famiglia.

2. Acquisto sicuro: la trascrizione del preliminare

L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.

Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:

• potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
• potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).

C’è comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare,  per la quale è necessario l’intervento del notaio.

Perché trascrivere il preliminare

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti la norma (2) riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Pertanto se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso contrario le parti – in particolare l’acquirente – potranno correre maggiori rischi.

Quando trascrivere un preliminare

Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

In cosa consiste la trascrizione del preliminare

La trascrizione consiste nell’inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.

La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.

Quanto costa la trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l’imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in più:

1. l’imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro);
2. i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro);
3. l’onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione.

Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest’ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti già in occasione del preliminare).

A titolo puramente esemplificativo, si riportano in dettaglio i costi che l’acquirente dovrebbe sostenere per un preliminare di compravendita di immobile per atto notarile con conseguente trascrizione, nell’ipotesi che il successivo atto definitivo di trasferimento sia predisposto dallo stesso notaio che ha stipulato il preliminare.

Si suppone un prezzo di acquisto di 300.000 euro, con valore catastale di 63.140,39 euro.

• Il compenso per il solo contratto definitivo di vendita sarà all’incirca di 2.500 euro.
• Il compenso complessivo per il preliminare e successivo atto di vendita sarà di circa 3.200 euro.
• Di questi 1.500 euro da versare al momento del preliminare e 1.700 euro al momento dell’acquisto.
• Con un costo aggiuntivo di circa 700 euro quindi si ottiene una tutela piena ed effettiva.

Ipotizziamo per completezza un secondo caso dove il prezzo di acquisto sia di 140.000 euro, con valore catastale di 50.941,28 euro.

Per il solo contratto definitivo di vendita, l’onorario notarile ammonterà indicativamente attorno ai 2.000 euro.

Il compenso complessivo per il preliminare e successivo atto di vendita sarà all’incirca di 2.600 euro, di cui 1.200 euro da versare alla firma del preliminare e 1.400 euro al momento dell’acquisto.

Anche in questo caso quindi, con un costo aggiuntivo di circa 600 euro si ottiene una tutela piena ed effettiva.

Va ricordato inoltre che, se si tratta di compravendita tra privati con il sistema del prezzo valore, l’onorario sarà ridotto del 30%.

La diffusione del preliminare trascritto

Oggi il preliminare trascritto è sempre più diffuso. Un tempo i preliminari di vendita scritti dalle parti, che riportavano il prezzo reale della vendita, rimanevano chiusi in un cassetto;  davanti al notaio le parti dichiaravano contro la legge un prezzo diverso, più basso, per pagare meno tasse poiché la vendita, fino a qualche tempo fa, era tassata sul prezzo.

Dal 1° gennaio 2006, su richiesta delle parti e per le vendite di abitazioni a privati, soggette a imposta di registro, la tassazione viene fatta sul valore fiscale della casa, ricavato dalla rendita catastale. È il principio del prezzo-valore. Pertanto oggi il preliminare, anche quello trascritto e firmato davanti al notaio, riporta il prezzo reale, quello della vendita, senza che l’acquirente paghi di più.

3. Il contenuto del compromesso

Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile.

La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato.

Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.

Anche per questo motivo, il contratto preliminare dovrà contenere tutte le clausole di un contratto di vendita, completo ed efficace.

Gli aspetti da considerare sono tanti. Proviamo ad elencare i più importanti.

Gli elementi principali della vendita

Il preliminare dovrà senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto.

È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità (3). Si consiglia inoltre di procedere all’identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare.La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli La prima e più importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita – è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.

Con questa verifica si controlla l’eventuale presenza di ipoteche o servitù, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioè pregiudicare i diritti dell’acquirente).

La regolarità edilizia

È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa:  se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.

I rapporti condominiali

Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.

Le altre verifiche

Già al momento della predisposizione del preliminare deve essere verificata la sussistenza di tutte le altre condizioni per un valido, efficace, compiuto e sicuro trasferimento di proprietà di un immobile.

Proviamo a elencare le ulteriori verifiche, senza pretesa di completezza:

• verifiche inerenti il regime patrimoniale delle parti;
• verifiche inerenti la capacità giuridica e di agire delle parti (ad esempio nel caso di minori, interdetti, stranieri, enti);
• verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza;
• verifiche inerenti la necessità della dotazione dell’attestato di certificazione energetica per gli edifici ossia del documento che attesta la loro efficienza energetica;
• verifiche del rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica);
• verifiche inerenti la specifica disciplina prevista per i preliminari di immobili da costruire (4) (fideiussione, polizza assicurativa decennale indennitaria, etc., descritte più avanti);
• verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni (ad esempio terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da apposite convenzioni urbanistiche);
• verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili;
• verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o legali;
• verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o le convenzioni originarie pongono vincoli o limitazionialla commerciabilità; va anche individuato il diritto oggettodi cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria);
• verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione degli immobili da trasferire;
• verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovvero al rogito definitivo, oppure differita);
• verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento (assoggettabilità ad I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro).

4. La forma

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.

Ovviamente al fine di poter procedere alla trascrizione del preliminare, il contratto dovrà risultare necessariamente da atto pubblico o scrittura privata autenticata ovvero da scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente (5).

5. La tutela in caso di inadempimento

Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l’ordinamento riconosce alla parte “non inadempiente” specifici strumenti di “reazione” per la tutela dei propri diritti:

• innanzitutto la parte “non inadempiente” può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo (6). È questa l’esecuzione in forma specifica (7);
• in alternativa all’esecuzione in forma specifica la parte “non inadempiente” potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subìto;
• se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte “non inadempiente” potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; se ci si avvale della caparra confirmatoria, peraltro, non si potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi (per orientamento giurisprudenziale) non sono cumulabili.

Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte “non inadempiente” laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell’immobile promesso in vendita dall’impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto;  ovvero al caso della vendita a terzi dell’immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.

Inoltre se il preliminare è trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

6. La caparra e l’acconto

Di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serietà della propria proposta, una somma di denaro quale caparra confirmatoria.

Si è già detto della funzione che può svolgere la caparra in caso di inadempimento di una delle parti (qualora non si ricorra alla esecuzione in forma specifica o alla risoluzione del contratto).

Quando si perfeziona la vendita, invece, la caparra viene scalata dal prezzo finale.

Oltre al pagamento della caparra può essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo. Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate.

È di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoriao da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni  non trasferibili o bonifici bancari.

Infine la legge dispone che all’atto della vendita le parti dichiarino le modalità di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi.

È opportuno inserire già nel preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra.

In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sarà tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.

7. Le scadenze

Al momento del preliminare è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo.

Dopo tale data sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.

Se questa ulteriore data non è rispettata, la parte “non inadempiente” potrà agire giudizialmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo, o per ottenere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno; ovvero potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra (se prevista, come già precisato nel paragrafo “La tutela in caso di inadempimento”).

Infine bisognerà indicare tempi e modalità di consegna della casa (ad esempio, con riguardo alle modalità, se nella vendita sono compresi anche gli arredi, se la cantina o il solaio vanno svuotati, etc.), accordandosi per un eventuale sopralluogo da farsi prima della vendita.

Talvolta accade che la parte acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrà magari essere un figlio o un parente ovvero una società che deve ancora essere costituita.

Sarà quindi opportuno che nel preliminare venga prevista una apposita clausola al fine di permettere che la vendita sia firmata da altre persone.

8. Il preliminare di immobile da costruire

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire:

• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – all’atto della stipula del contratto definitivo di compravendita – una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprietà;
• • l’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore (con previsione di specifiche allegazioni) (8).

Tali obblighi trovano applicazione solo se ricorrono i seguenti presupposti:

• presupposto soggettivo: riguarda le parti del contratto; è richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica;
• presupposto oggettivo: deve trattarsi di “immobili da costruire”, ossia di immobili per i quali “sia già stato richiesto il permesso di costruire”, ma che “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

La garanzia fideiussoria

Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione,  la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/ promittente venditore incorra in una “situazione di crisi” ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Come sopra già ricordato la consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un “immobile da costruire” ossia un immobile che si trovi in uno stadio di “costruzione” che si colloca tra i seguenti due momenti:

• dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abilitativo (permesso di costruire, etc.) (purché tale richiesta sia successiva alla data del 21 luglio 2005, data di entrata in vigore della normativa);
• prima del completamento delle finiture, quando cioè non è ancora possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:

• i preliminari che riguardano edifici per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/ venditore ma non ancora presentato ai competenti Uffici del Comune;
• i preliminari che riguardano edifici per i quali sia già stato richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già completati anche delle finiture.

Particolare attenzione deve essere posta nel caso di proposta di acquisto di un immobile da costruire.

In questo caso poiché l’eventuale accettazione del promittente venditore dovrà corrispondere alla proposta del promissario acquirente, e poiché il contratto preliminare, al momento della sua conclusione, dovrà contenere tutti gli elementi di cui all’art. 6 del decreto legislativo 122/2005, la proposta dovrebbe già contenere tutta una serie di elementi (caratteristiche del bene, eventuali convenzioni urbanistiche, eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, etc.) che peraltro non sono nella disponibilità del promissario acquirente, ma bensì del promittente venditore.

L’argomento “trasferimento di immobile da costruire”, per le molteplici problematiche sorte nella pratica, merita una trattazione più ampia e articolata che non può esaurirsi in questo contesto, e sarà oggetto di una successiva specifica Guida.

9. La registrazione

La registrazione consiste nella presentazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte.

È obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare cioè dalla sua firma o comunque da quando l’acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta.

Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro trenta giorni.

Le principali imposte da pagare sono l’imposta di registro in misura fissa (oggi pari a 168 euro) e l’imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra. In presenza di acconti prezzo, se la vendita è soggetta a imposta di registro, sarà dovuta anche l’imposta proporzionale pari al 3% di ciascun acconto.

L’imposta pagata in relazione alla caparra o a eventuali acconti potrà essere dedotta dall’imposta di registro dovuta per la vendita se questa non è soggetta ad IVA.

10. Tra il preliminare e la vendita

Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla massima  collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto.

Il giorno della vendita, prima della firma, è opportuno inoltre che l’acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, verifichi se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.

Per agevolare le parti si indica di seguito, senza pretesa di completezza, la lista dei documenti e degli adempimenti più importanti.

Gli obblighi del venditore

Il venditore dovrà fornire:

• copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione e i relativi documenti) e regolamento di condominio;
• planimetria catastale (cioè quella depositata in Catasto) evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria;
• tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici (Denunce di Inizio Attività, permessi di costruire, condoni etc.) che riguardano la casa, con tutti i documenti presentati al Comune (piantine, ricevute di pagamento e simili);
• certificato di agibilità;
• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio.

Dovrà quindi comunicare:

• se l’immobile è locato a terzi; in caso positivo dovrà consegnare il contratto di locazione;
• se gli impianti interni sono a norma di legge e se è in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti e del libretto di uso e manutenzione ove prescritto; in caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato salva diversa pattuizione tra le parti.

Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:

• copia del contratto di mutuo;
• ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
• eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio (9).

Dovrà quindi comunicare:

• se l’unità immobiliare è dotata di attestato di certificazione energetica;
• se ha mai usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo inerenti lavori di ristrutturazione per risparmi energetici (per lavori su caldaia, tetto, pareti isolanti, nuovi impianti, altro); in caso positivo dovrà portare al rogito l’attestato di certificazione energetica predisposto da un tecnico abilitato;
• se è intervenuto un mediatore; in tal caso dovrà comunicare il nominativo con relativi dati (nome, partita iva, codice fiscale, numero di iscrizione all’albo dei mediatori), costo della mediazione e copia dei mezzi di pagamento usati.

Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una comunicazione dalla quale risulti:

• che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
• se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie;
• se ci sono liti giudiziarie pendenti;
• se il condominio è dotato del contratto di servizio energia.

Dovrà anche farsi consegnare dall’amministratore di condominio copia del provvedimento di agibilità.  All’atto di vendita infine dovrà portare:

• lettera dell’amministrazione di condominio che attesti quanto sopra;
• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio (se vi sono stati mutamenti rispetto ai dati comunicati in occasione del preliminare);
• le chiavi di casa.

Gli obblighi del compratore

Il compratore a sua volta dovrà:

• confermare se lo stato di fatto dell’immobile, visionato nel corso del sopralluogo, è conforme alla planimetria catastale;
• confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta (ossia se è in procinto di vendere la prima casa o l’ha venduta da meno di un anno); in tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa;
• confermare se si è avvalso di un mediatore; in tal  caso occorrerà comunicare al notaio il nominativo del mediatore con relativi dati come sopra indicato.

All’atto di vendita il compratore dovrà fornire:

• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio;
• eventuale certificazione notarile originale inerente la vendita del suo vecchio appartamento per il “credito di imposta”;
• copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.

Cosa succede se il venditore fallisce prima del rogito definitivo

In caso di fallimento tutto dipende dalle decisioni che vorrà adottare il curatore fallimentare: se il curatore deciderà di dare esecuzione al contratto, l’acquirente otterrà la proprietà del bene e dovrà pagare quanto dovuto a saldo prezzo; se, invece, il curatore deciderà di non dare esecuzione al contratto, l’acquirente avrà soltanto il diritto di ottenere il rimborso delle somme anticipate (sempre che tra i beni rimasti al fallito vi siano le risorse sufficienti).

Solo nel caso di immobile da costruire l’acquirente – al quale, a suo tempo, il costruttore ha consegnato la prescritta fideiussione – può, “anticipando” la decisione del curatore, “imporre” la sua scelta, per ottenere il rimborso garantito dalla polizza fideiussoria, rinunciando invece all’esecuzione del contratto e quindi all’acquisto del bene.

Se il contratto o il preliminare di vendita di una casa di abitazione è trascritto (per la trascrizione nei Pubblici Registri è necessario l’atto notarile) ed è concluso a giusto prezzo, il contratto stesso non può essere revocato se l’immobile è destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Anche per questi motivi è preferibile, a tutela dell’acquirente, la trascrizione del preliminare.

Negli altri casi il preliminare può essere revocato se il fallimento avviene entro un anno dalla firma e se il valore della casa sorpassa di oltre un quarto il prezzo. La parte può evitare la revocatoria se prova di non aver conosciuto lo stato di insolvenza del venditore.

Se il fallimento avviene entro sei mesi dalla firma, la revoca può comunque avvenire a prescindere dal valore e dal prezzo pagato, purché il curatore del fallimento provi che la parte conosceva lo stato di insolvenza del fallito. In caso di revocatoria il promissario acquirente dovrà quindi chiedere, secondo la procedura fallimentare, la restituzione delle somme versate al promittente venditore.

11. Glossario

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è la somma di denaro che al momento della conclusione del contratto preliminare la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, a conferma della serietà dell’impegno assunto.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale è la somma versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare e funge da corrispettivo per il caso di esercizio del diritto di recesso.

Catasto

Il Catasto è il registro tenuto dall’Agenzia del Territorio nel quale sono elencati tutti i beni immobili presenti in Italia, classificati per Comune con i dati catastali quali i numeri del foglio, della particella (o mappale) ed il subalterno, oltre agli altri dati necessari per calcolare la rendita catastale. La rendita catastale è un valore espresso in euro che costituisce la base per calcolare le imposte sugli immobili. Il catasto ha una funzione fiscale. Anche se riporta i nomi dei proprietari degli immobili, non dimostra chi è proprietario. Per verificare se qualcuno è davvero proprietario di un immobile bisogna consultare i Registri Immobiliari.

Mediatore

Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

Penale

La penale consiste nella prestazione (normalmente il versamento di una somma di denaro) cui è tenuta una delle parti del contratto in caso di suo inadempimento o di ritardo nell’adempimento.

La penale ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa (a meno che le parti non abbiano convenuto anche la risarcibilità del danno ulteriore).

Promittente venditore

Si definisce promittente venditore chi ha firmato un preliminare di compravendita per vendere un immobile.

Promissario acquirente

Si definisce promissario acquirente chi ha firmato un preliminare di compravendita per acquistare un immobile.

Registri Immobiliari

I Registri Immobiliari sono i libri nei quali si trovano tutti i contratti di vendita, donazione, permuta e simili, che trasferiscono la proprietà – o altri diritti – di beni immobili nonché le ipoteche, i sequestri, i pignoramenti, etc. I Registri Immobiliari possono essere liberamente consultabili all’Agenzia del Territorio dove si trova l’immobile o anche sul sito internet www.agenziadelterritorio.it.

Rogito definitivo

È l’atto di compravendita che segue il preliminare e con il quale la parte promittente venditrice trasferisce alla parte promissaria acquirente la proprietà dell’immobile, il tutto in esecuzione degli impegni reciprocamente assunti col preliminare suddetto.

12. Note

1 Art. 2645 bis del codice civile.
2 Art. 2775 bis del codice civile.
3 Ai sensi degli artt. 1346 e 1418 del codice civile.
4 D.Lgs. n. 122/2005.
5 Art. 2657 del codice civile.
6 Il giudice, peraltro, non può emettere la sentenza se la parte richiedente non ha, a sua volta, eseguito la propria prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che detta prestazione non sia ancora esigibile.
7 Art. 2932 del codice civile; in relazione a quanto previsto in tale norma si consiglia di non accettare clausole che escludano il ricorso all’esecuzione in forma specifica.
8 Art. 6 del D.Lgs. n. 122/2005.
9 Decreto Bersani (D.L. n. 7/2007).

Credits

La guida è stata realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato con la collaborazione di Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Cittadinanzattiva, Confconsumatori,  Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori

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La sostenibilità del piano di rateazione

Quando abbiamo bisogno di un mutuo e ci informiamo sulla soluzione migliore per le nostre esigenze, il più delle volte ci viene proposta un prodotto e di esso ci vengono decantati i pregi e le caratteristiche che ne dovrebbero fare il finanziamento più conveniente e meno oneroso rispetto alla concorrenza.

Ma come possiamo sapere se  il mutuo che ci viene proposto è veramente quello  più adatto alle nostre esigenze?

Cercheremo, con questo documento, di fornire al lettore una guida efficace per poter effettuare una valutazione ponderata e consapevole finalizzata alla scelta giusta del muto casa.

Analizzeremo i tipi di tassi offerti al mercato, le tipologie di mutuo ed i piani di rimborso che meglio si adattano alle proprie esigenze e alle proprie possibilità economiche.

Cureremo, cioè, un aspetto fondamentale che deve guidare chiunque nella scelta del mutuo casa: la sostenibilità del piano di ratezione adottato.

Prima di scegliere il mutuo è importante valutare bene il tasso di interesse applicato al finanziamento, questo determinerà infatti l’entità dell’esborso aggiuntivo rispetto alla somma prestata dall’Istituto erogante.

Tasso fisso o variabile? l’eterno dilemma

Con il tasso fisso la percentuale degli interessi resta quella concordata al momento della sottoscrizione del mutuo per tutta la durata del prestito, a prescindere dalle oscillazioni del mercato (eventuali rialzi o ribassi).

Può convenire a chi ha uno stipendio da dipendente perché si mette al riparo da brutte sorprese. In questo tipo di mutuo il tasso applicato è sempre di almeno 1 o 2 punti più alto rispetto ai prodotti a tasso variabile.

Diversamente dal precedente, il tasso variabile è legato alle oscillazioni di determinati indici finanziari, nazionali o internazionali: i cosiddetti “parametri di indicizzazione”.

I più diffusi sono: l’Euribor, il Rendiob, la Lira Interbancaria e il Libor. La banca applicherà all’indice di riferimento lo “spread”, vale a dire una sorta di margine di guadagno che può variare dall’1 al 2%.

Tassi variabili è bene sapere che:

Nel caso di mutui a tasso variabile è bene controllare se nel contratto la banca:

• concede un tasso d’ingresso, ovvero un tasso d’interesse basso per le prime rate, destinato in corso di rapporto a diventare molto più alto (il tasso a regime);
• indica con estrema chiarezza il parametro di indicizzazione del tasso d’interesse (Euribor, Libor ecc.) e il margine percentuale di guadagno della banca, lo “spread”, da sommare al primo per la definizione del tasso rateale finale;
• prevede un tasso minimo garantito che stabilisce una soglia sopre la quale la percentuale del tasso di interesse non potrà mai salire;

Il tasso d’interesse inizialmente parte da un valore minore rispetto a quello dei mutui fissi, ma al momento della sottoscrizione – si badi bene – non sarà possibile conoscere l’esatto importo delle rate successive alla prima, né valutare esattamente l’importo complessivo del prestito.

Chi sceglie questa soluzione sa di andare incontro a un rischio, ma ha anche un potenziale vantaggio.

Il rischio è quello di dover pagare di più se i tassi aumentano, viceversa le rate si alleggeriranno se i tassi scendono. Si tenga presente che in questo caso viene annullato il vero vantaggio dei mutui variabili.

Il tasso misto – forse la soluzione

E’ un nuovo tipo di tasso che si va molto diffondendo, soprattutto di recente. Nella fase iniziale del mutuo è previsto un tasso fisso; dopo un certo numero di anni si trasformerà in variabile.

Può accadere anche l’ipotesi inversa, vale a dire una partenza “variabile” trasformata poi in “fissa”.

In alcuni casi la decisione del passaggio da un tasso all’altro è comunicata dall’intestatario del finanziamento, in altri il tasso si trasforma automaticamente. In questo modo si può continuare a mantenere il tipo di tasso scelto all’inizio anche per molti anni.

Mutui edilizi e fondiari, mutui agevolati, mutui in valuta

I mutui possono distinguersi in edilizi e fondiari.

I primi sono concessi per la costruzione della casa, i secondi per l’acquisto di abitazioni già completate o in corso di completamento.

Ulteriore distinzione è tra mutui ordinari e mutui agevolati.

I mutui ordinari sono quelli in cui l’intero pagamento del mutuo (capitale e interessi) è a carico del mutuatario.

I mutui agevolati sono quelli in cui il mutuatario (in alcuni casi direttamente la banca mutuante), sulla base di criteri di legge, riceve dallo Stato o da un ente locale un contributo.

In questo caso una parte del rimborso non deve essere effettuato dal mutuatario. Attualmente i contributi pubblici sono nella larga maggioranza dei casi erogati dalle Regioni.

I mutui possono essere concessi in qualsiasi valuta – euro o altre (dollari, yen, ecc.) – ma il mutuo in una divisa diversa dall’euro è ormai in disuso sia per l’adozione della moneta unica sia per l’abbassamento dei tassi di interesse.

Le nuove tipologie di mutuo – formule a tasso misto

Detto delle tipologie di mutuo tradizionali, a tasso fisso e a tasso variabile, è utile soffermarsi adesso sulle nuove formule miste, dove il tasso fisso convive con quello variabile, o con particolari formule di rimborso, ad esempio mutuo con:

• Periodo iniziale di preammortamento in cui sono corrisposti solo gli interessi. Questa tipologia può essere utile per chi ha la sicurezza o, comunque, una forte probabilità di vedere aumentare il proprio reddito negli anni successivi all’accensione del mutuo.
• Periodo iniziale dell’ammortamento a tasso fisso, poi agganciato a quelli di mercato.
• Periodo iniziale con un tasso di interesse più basso (d’ingresso), successivamente legato ad alcuni parametri fissati contrattualmente (tasso a regime).
• Possibilità di modificare il tipo di tasso (fisso o variabile) a ogni scadenza o a scadenze fissate contrattualmente.
• Tasso variabile e rata di rimborso uguale per tutta la durata del finanziamento. In questo caso, secondo l’andamento dei tassi di riferimento, la durata del prestito è variabile.
• Rate crescenti, indicato per le giovani coppie che – si presume – hanno una ridotta capacità di rimborso all’inizio della vita coniugale.
• Rate iniziali più basse e finali più alte, legate ad alcuni fattori, ad esempio la liquidazione.
• Gestione autonoma del rimborso del capitale: in questo caso le rate sono composte dalla sola quota interessi e il capitale può essere restituito, a scelta del cliente, per quote minime fissate contrattualmente, nell’ultimo periodo di vita del finanziamento. Per tale tipologia di mutuo possono essere previste delle quote minime a livello intermedio.
• Capitale residuo prefissato: in questo caso nel piano di ammortamento è previsto il rimborso solo di una parte del capitale mutuato (di solito tra il 25 e il 50 per cento), e la differenza sarà corrisposta in unica soluzione alla scadenza. La soluzione è ottimale per i mutuatari che hanno un reddito non troppo elevato, considerato che alla scadenza possono chiedere un nuovo finanziamento concordandone le condizioni contrattuali.
• Due componenti di tasso, una fissa e una variabile, per ridurre i rischi di forti modifiche nell’ammontare delle rate d’ammortamento.
• Ammortamento della sola quota interessi e pagamento di un premio assicurativo. Quest’ultimo garantisce la costituzione del capitale da investire attraverso una rivalutazione minima garantita. Inoltre, in caso di decesso del mutuatario, il capitale residuo è a carico della compagnia assicurativa, liberando dal debito gli eredi. Questa formula è utile per chi vuole garantire i propri familiari da ogni evenienza negativa e per chi non utilizza, per altre polizze vita, la deducibilità fiscale.

I requisiti per ottenere un mutuo

La maggiore età e, in alcuni casi, la cittadinanza italiana, sono tra i requisiti principali richiesti dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo.

La banca inoltre presta molta attenzione all’adeguatezza del reddito rispetto all’entità del prestito richiesto e chiederà di documentarlo in modo estremamente dettagliato, ad esempio esibendo buste paga, dichiarazione dei redditi, ecc.

È questa la ragione per cui molte banche chiedono che l’importo complessivo delle rate versate in un anno non superi il 30% del reddito dimostrato, al netto di altri finanziamenti già in essere.

Il piano di rimborso

Come già ricordato, il finanziamento massimo offerto dalle banche in genere non supera l’80% del prezzo di vendita dell’immobile, o del valore stimato da un’apposita perizia effettuata da un tecnico dell’istituto di credito.

Con la concessione di garanzie accessorie sarebbe possibile avere un mutuo anche per l’intero valore, ma sono ancora pochi gli istituti che concedono tale tipo di mutuo. La percentuale, comunque, non potrà mai superare un importo massimo, una sorta di “tetto” oltre il quale le banche non sono disposte a concedere mutui.

La somma finanziata si può restituire in un arco di tempo che va dai 5 ai 30 anni. La scelta della durata temporale del prestito è importante: chi conta su un reddito da lavoro dipendente potrà orientarsi su un mutuo di lunga durata il libero professionista nel pieno di un’attività in crescita farà bene a prendere in considerazione tempi di rimborso più brevi o prodotti a Gestione Autonoma.

Le rate ed il piano di ammortamento del mutuo

La rata è composta da due elementi:

• una quota capitale: l’importo anticipato
• una quota interessi: la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito.

Nei mutui di tipo tradizionale le due quote non sono mai suddivise in parti uguali, ma variano in corso di rapporto: nelle rate iniziali la quota interessi sarà sempre maggiore (e quindi decrescente nel tempo) rispetto alla quota capitale (crescente a ogni rata).

Le percentuali esatte delle due “quote”, il cosiddetto piano di ammortamento, sono determinate attraverso complessi calcoli effettuati sulla base dell’ammontare del prestito, della durata, del tasso di interesse scelto e del numero di rate totale.

Nel piano di ammortamento si stabilisce anche quale sarà la cadenza dei pagamenti: mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

L’ipoteca

È una delle principali garanzie con cui la banca si tutela in caso di inadempimento. Per recuperare la somma prestata, infatti, l’istituto si “rivale” sull’immobile, cioè lo rivende all’asta.

Una volta venduto l’immobile, la banca non entrerà però in possesso dell’intero ricavato della vendita, ma solo del valore stabilito con l’ipoteca.

Un importo che comunque è in genere molto più alto del capitale realmente finanziato (fino a 2-3 volte l’importo del mutuo): la banca infatti si cautela per recuperare, oltre al finanziamento erogato, anche gli eventuali interessi persi, le penali per morosità e le spese per la vendita all’asta della casa.

Le garanzie supplementari

• Fideiussione – Come ulteriore garanzia sulla capacità del titolare del mutuo di pagare regolarmente le rate, la banca richiede a volte la fideiussione da parte di una terza persona (ad esempio, un padre per un figlio) chiamata a far fronte al pagamento delle eventuali insolvenze del richiedente. Si tratta di una prassi formalmente corretta, purché siano determinati i limiti di importo della “garanzia” e la durata della fideiussione.
• Altro immobile – Come abbiamo già ricordato, la banca si accerta che il titolare del mutuo abbia un reddito e un’attività professionale tale da garantire il rimborso della somma anticipata. Oltre alla fideiussione, chi chiede il mutuo può indicare, come garanzia di assolvimento dell’impegno preso, altri beni immobiliari di proprietà o beni patrimoniali di qualsiasi tipo.

L’accollo

Nel caso in cui si acquista una casa su cui grava ancora il mutuo sottoscritto dal venditore, l’acquirente può decidere di subentrare al precedente proprietario o al costruttore che all’inizio aveva assunto l’impegno economico.

Può essere conveniente perché si evita di accendere un ulteriore mutuo, purché, naturalmente, si abbia il contante sufficiente per restituire al venditore quanto già rimborsato. Se il precedente proprietario ha già versato una buona parte del capitale, le rate saranno più basse di un mutuo acceso ex novo.

Dal prezzo concordato al momento dell’acquisto verrà scalato il costo che avete scelto di “accollarvi”. In tal caso il nuovo intestatario è responsabile verso il creditore (la banca mutuante) anche di tutti gli eventuali debiti lasciati dal vecchio mutuatario.

Pertanto è bene informarsi prima con la banca circa la regolarità dei pagamenti del vecchio mutuatario.

Per subentrare al venditore, l’acquirente deve ottenere una sorta di liberatoria da parte della banca. L’accollo del mutuo avviene alla presenza del notaio contestualmente al passaggio di proprietà e ha validità fin dal momento dell’atto notarile in cui viene reso ufficiale il nuovo mutuatario.

Le banche a volte inseriscono un’esplicita clausola con cui si esclude la possibilità di accollo.

La ricerca del mutuo

All’atto della richiesta del mutuo, il cliente deve sempre aver presente che il mutuo è un’operazione a lungo termine, perciò:

• non deve farsi influenzare dall’andamento giornaliero dei tassi d’interesse;
• non deve confidare su potenziali aumenti del proprio reddito, se non assolutamente certi;
• non deve accettare la prima proposta presentata, ma confrontarne molte, tra cui scegliere la migliore per le proprie esigenze;
• non deve accettare supinamente le proposte della banca, ma contrattare le condizioni del finanziamento.

A livello generale, è utile conoscere le metodologie adottate nella concessione del finanziamento; indicativamente, le banche si basano su tre parametri:

1. valore dell’immobile
2. reddito del richiedente
3. capacità di rimborso ovvero quanto il debitore potrà effettivamente rimborsare alla banca.

Le regole d’oro per il mutuatario

Per evitare che sopravvengano problemi durante la fase di finanziamento, erogazione e poi a contratto in essere, è necessario che il mutuatario:

1. Richieda il testo del contratto di mutuo per poterne prendere attentamente visione e decidere con ponderazione. E’ un suo diritto sulla base del codice europeo di trasparenza dei mutui fondiari e delle nuove norme sulla trasparenza bancaria.
2. S’informi su tutte le condizioni del finanziamento: durata, tasso d’interesse, rata di ammortamento, parametri di riferimento, spese da sostenere, compresa la perizia, i costi accessori collegati al pagamento delle singole rate (le banche applicano una commissione su ogni pagamento rateale, compresa tra 2 e 5 euro), le spese di segreteria da corrispondere a ogni richiesta di documentazione, ecc.
3. Conosca le clausole penali in caso di inadempimento anche parziale. All’atto della sottoscrizione del contratto di mutuo si è certi di poterlo onorare, ma è opportuno essere consapevoli delle possibili conseguenze nel caso di difficoltà nei pagamenti. In particolare occorre prestare attenzione alle condizioni applicate sugli interessi di mora che decorrono anche per un solo giorno di ritardo nel pagamento e possono essere molto “salati”. Se il titolare del mutuo non riesce a pagare una o più rate del mutuo, la banca può scegliere di agire per vie legali o venire incontro al cliente. In quest’ultimo caso concederà un nuovo termine per versare l’importo. L’obbligo del pagamento degli interessi di mora scatterà in caso di mancato pagamento della rata del mutuo o di semplice ritardo sulla scadenza concordata (mensile, semestrale o annuale). Gli interessi di mora non entrano nel capitale, e quindi non possono produrre altri interessi (il cosiddetto anatocismo).
4. Prenda visione delle clausole vessatorie. Come è già stato ricordato precedentemente, è bene controllare, al momento della stipula del contratto di mutuo, che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili ed eventuali modifiche siano comunicate con sufficiente anticipo. È così che ci si mette al riparo da eventuali clausole “vessatorie-abusive”, che creano uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del cliente: penali molto onerose, limiti alla facoltà di vendere fuori da termini ragionevoli, interessi di mora oltre limiti di mercato, ecc. Le associazioni a difesa dei consumatori sono molto impegnate – in collaborazione con l’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana – sul fronte delle clausole vessatorie: fino a prendere in considerazione la citazione in giudizio degli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l’uso. A tal fine hanno predisposto un nuovo schema di contratto che ha eliminato tutte le clausole vessatorie, al momento adottato solo da poche banche.
5. Esamini le assicurazioni. Gli enti eroganti chiedono, a garanzia del credito concesso, la stipula di una o più polizze assicurative: “rischio vita” sul debitore, “rischio incendio” sull’intero valore del bene. In proposito è utile sapere se ad accendere le polizze provvede direttamente la banca mutuante, computando il premio nei costi complessivi del mutuo (una tantum o ratealmente), oppure se possono essere stipulate direttamente dal mutuatario presso una compagnia di sua scelta. Non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca: la scelta deve essere fatta solo in funzione del costo da sostenere e della copertura offerta.
6. Controlli il tasso d’interesse e l’eventuale tasso d’ingresso, verificando il costo delle rispettive rate. La differenza tra tasso d’ingresso e quello a regime (per tutto il restante periodo di vita del mutuo) è notevole.
7. Chieda notizie della documentazione da presentare.

La richiesta di mutuo

Per la richiesta di mutuo, la banca rilascerà un apposito modulo nel quale viene richiesto di indicare:

• la somma richiesta
• il tipo di finanziamento (se in euro o in altra valuta)
• il tipo di tasso di interesse (se fisso, variabile o misto)
• la durata in anni del prestito (il cosiddetto piano di ammortamento)
• la cadenza delle rate (mensili, semestrali, annuali o altro).

Oltre al modulo bisognerà consegnare alla banca l’eventuale compromesso d’acquisto già stipulato; i principali documenti catastali relativi all’immobile; e tutta la documentazione necessaria per risalire alla vostra situazione patrimoniale e così valutare la capacità di far fronte con regolarità al pagamento delle rate.

Il parere preliminare sulla concessione del mutuo

Una volta ricevuta la domanda di mutuo, la banca avvia ufficialmente la pratica: valuterà se la somma richiesta è compatibile, oltre che con il vostro reddito, con il valore dell’immobile. Sarà un sopralluogo tecnico “sul posto” ad accertare quest’ultimo aspetto, a opera di periti di fiducia della banca.

Spetterà all’istituto di credito accertare anche la presenza di eventuali elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abusivismo, acquisizione per donazioni, mancanza di abitabilità, ecc..

Le spese da affrontare nel corso di questa fase sono quelle per:

• l’istruttoria, vale a dire per l’apertura della pratica; possono variare da un minimo dello 0,10% a un massimo dello 0,75% sull’importo del prestito richiesto. In ogni caso non scendono mai al di sotto dei 50-100 euro e in alcuni casi, per mutui di importo rilevante, superano i 500 euro;
• l’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% sull’importo del mutuo;
• possono esservi addebitate anche spese forfetarie (cioè “una tantum”) per anticipata rinuncia alla pratica di finanziamento, ossia nel caso in cui si cambiasse idea rinunciando al mutuo, pari a circa lo 0,20% del prestito richiesto.

L’inammissibilità del mutuo

La banca non vi concederà il mutuo se dovesse verificarsi una di queste condizioni:

• l’immobile da acquistare ha subito negli ultimi vent’anni passaggi di proprietà per “donazione” sia all’attuale proprietario che ai precedenti;
• per l’immobile è stato chiesto un condono edilizio non ancora concesso dal Comune.
• l’immobile è soggetto a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali (questo divieto non vale però per tutte le banche).

La documentazione necessaria per ottenere il mutuo

Per il buon esito del finanziamento, sarà bene definire con estrema esattezza l’elenco dei documenti necessari.

Spesso la pratica per l’erogazione del mutuo è rallentata proprio per via delle continue richieste di certificati da parte della banca.

E’ bene tener presente che per “margine di tempo per la concessione del mutuo” la banca intende i giorni che passeranno dalla presentazione dell’ultimo documento richiesto, non dalla data in cui si è presentata la domanda.Questo margine potrà essere di due settimane, un mese, e così via.

Ecco la documentazione richiesta dall’istituto di credito:

• copia del documento di identità e del Codice Fiscale
• compromesso d’acquisto e copia del precedente atto di acquisto da parte dell’attuale proprietario (”atto di provenienza”)
• copia dell’ultima dichiarazione dei redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed eventuale busta paga o Mod. 101
• certificati di residenza, stato di famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente autocertificati se la banca li accetta)
• certificati catastali (consultazione per partita catastale, planimetria, ecc.) – certificato di abitabilità dell’immobile
• certificato ’storico ventennale’ per verificare la presenza di passaggi di proprietà per ‘donazione’
• eventuale domanda di condono con ricevute dei pagamenti.Il finanziamento

Come già più volte ricordato, la somma massima mutuata non supera in genere l’80% del prezzo di vendita della casa che si intende acquistare o del suo valore stimato da perizia.

Il mutuo potrà essere concesso anche per percentuali inferiori, nel caso di abitazioni non nuove, o superiori nel caso di concessione di garanzie accessorie da parte del mutuatario.

Il contratto di mutuo

Una volta dato il via libera alla concessione del finanziamento tramite il parere preliminare di fattibilità, la banca è pronta a mettere un’ipoteca sulla vostra futura casa.

Può capitare che tra l’attivazione dell’ipoteca e l’erogazione del mutuo (e quindi il versamento della somma al venditore) trascorra un certo periodo di tempo, in genere tra i 10 e 15 giorni.

Un’eventualità, questa, che solitamente suscita forte perplessità nel venditore dell’immobile, ma potete stare tranquilli: vuol dire solo che la domanda di finanziamento è stata accolta.

L’erogazione del mutuo

Per l’effettiva erogazione del mutuo le banche possono indicare da un minimo di 20 giorni fino a un massimo di 60.

Di fatto, una volta presentata la domanda ufficiale di finanziamento e consegnata tutta la documentazione richiesta passeranno circa 20 giorni prima di sapere se la vostra domanda è stata accolta dall’istituto di credito, e poi ancora altri 20/30 giorni fino alla stipula del contratto davanti ad un notaio e alla consegna materiale della somma richiesta.

Eurilia e i mutui

Per chiudere in bellezza vi proponiamo Eurilia, la guida esperta e competente ad una valutazione ponderata e consapevole per la scelta giusta del mutuo casa, dei tassi di interesse applicati, delle tipologie di mutuo e dei piani di rimborso sostenibili per le proprie tasche. Cliccate sull’immagine e buona lezione …

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Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

Da più parti, replicando il nostro presidente del consiglio che è un inguaribile ottimista, si raccolgono inviti all’ottimismo. Pensando ai risparmiatori, miei interlocutori primari, mi è venuto in mente, sull’onda dell’ottimismo, il bel libro dal titolo “Come diminuire la rata del tuo mutuo e vivere felice” scritto da Alfonso Scarano, pubblicato da Aliberti e disponibile in tutte le librerie.

Nel suo libro, rivolgendosi ai mutuatari, Scarano invita all’attenta valutazione del bilancio familiare considerando, oltre alle spese correnti, le spese straordinarie alle quali, la famiglia, potrebbe trovarsi esposta. Propone, a tal fine, anche uno schema di facile uso domestico che consente di calcolare il proprio “margine di solvibilità” e, quindi, la rata di mutuo massima sostenibile.

Sviluppa il rapporto tra rata e interesse applicato distinguendo i due casi: tasso fisso e tasso variabile indicizzato all’euribor. Invitando le famiglie alla prudenza, tra l’altro osserva: “Non si pensi che eventuali effetti negativi di un aumento del tasso, possano essere recuperati integralmente con gli effetti positivi derivanti da una diminuzione del tasso”.

Per chi ama sollazzarsi con i numeri appare di particolare interesse il capitolo dedicato a capitale, interessi e montante. Il libro è alleggerito  da vignette dal taglio umoristico che ritraggono le fasi di contatto e trattativa tra il cliente e la banca.

Il consiglio è quello di comprarlo; costa 15,00 euro ma molte migliaia di euro potrebbero essere risparmiate imparando a correggere la propria rata di mutuo.

di Giannina Puddu da Affari Italiani.it

In questi ultimi tempi, a proposito di mutui, ho sentito spesso parlare di ancoraggio all’Euribor,  all’Eurirs o al tasso BCE. Potreste spiegare cosa indicano questi  termini così apparentemente astrusi?

Grazie, Serafino Bordì – Modena

Eurirs

L’Euro interest rate swap è il tasso di interesse applicato ai mutui a tasso fisso, in altre parole quelli in cui il mutuatario sa fin dal momento della stipula quale sarà il costo di ogni rata e l’importo complessivo da rimborsare.

L’Eurirs (o IRS)  è il risultato di un contratto che le banche sottoscrivono per cautelarsi dal rischio di modifica delle condizioni del mercato. Il suo valore può cambiare in base alla durata (da 1 a 50 anni) e in base alla valutazione del rischio che le parti contraenti fanno al momento della sottoscrizione del contratto.

Euribor

L’Euro interbank offered rate è l’indice per i mutui a tasso variabile, quelli in cui il mutuatario alla firma del contratto non conosce l’ammontare delle singole rate né l’esborso complessivo cui va incontro.

L’Euribor è il tasso cui le banche concludono, tra loro, le operazioni finanziarie. Nei mutui si usa in larga parte l’Euribor che può essere “definito” standard: è tasso medio fissato ogni da oltre 50 banche, quasi tutte europee, ma anche asiatiche e americane.

Il mutuo ancorato all’Euribor può essere molto utile nel caso di previsione di tassi bassi, ma può presentare molti problemi in caso di tassi crescenti. Essendo un saggio di breve periodo può subire forti oscillazioni. Nella fase attuale, a causa della crisi finanziaria, il suo valore per alcune scadenze è “schizzato” oltre il 5,50%, perché le banche ritengono rischioso concedere finanziamenti. Inoltre risponde alla legge della domanda e dell’offerta, per cui aumenta nei momenti in cui la richiesta di finanziamenti è più alta dell’offerta.

Ulteriore aspetto da valutare è quale Euribor viene applicato. Esso varia infatti ogni giorno e assume un valore diverso in base alla durata (da 1 settimana a 12 mesi) e al divisore ( 360 o 365) presi in considerazione. A causa del suo continuo oscillare, si immagina che alla scadenza delle singole rate venga fissato il nuovo tasso per la rata successiva (per convenzione internazionale quello di due giorni prima scadenza). In molti casi però ciò non avviene: esistono contratti che prevedono l’applicazione del saggio fissato il mese precedente, oppure una media dell’ultimo mese o dell’ultimo semestre. Infine, in alcuni casi si adotta un tasso con periodicità diversa rispetto alla scadenza della rata (tasso a 3 mesi con rata a scadenza mensile). Queste scelte, che teoricamente dovrebbero essere neutre rispetto ai costi, nella pratica si traducono spesso in una remissione per il mutuatario che ha anche maggiore difficoltà a riconoscere, o meglio ricostruire, il tasso applicato al proprio mutuo.

Il tasso BCE

Infine vediamo il mutuo a tasso variabile ancorato al tasso ufficiale di riferimento della Banca centrale europea. Si tratta di un prodotto che si pone l’obiettivo fornire una scelta maggiore del mutuatario. Il vantaggio di questa tipologia di tasso è quello di presentare una variabilità meno accentuata rispetto all’Euribor. Ciò che non convince al momento è lo spread applicato. Nei mutui ancorati all’Euribor il valore attuale è compreso, in media, tra lo 0,75% e l’1,25%; per quello ancorato al tasso Bce è pari a 1,50%. Se a ciò si aggiunge una vicinanza di condizioni anche per i mutui a tasso fisso, si evince che le banche, a prescindere dalla tipologia di tasso applicato, decidono a monte quale deve essere il tasso complessivo adottato. Una scelta che penalizza i mutuatari.

Il peggio sembra essere passato per i sottoscrittori di mutui a tasso variabile. Sembrano ormai lontani i tempi delle rete insostenibili a causa del record del tasso interbancario (5,39% a ottobre). Ora che l’Euribor si è allineato al tasso Bce a quota 2%, non resta che attendere che questo beneficio si riversi sulla rata mensile. Chi dovesse comunque restare sopra il 4% può infine ricorrere all’aiuto del Governo, che nel decreto anti-crisi, ora approvato definitivamente in Parlamento, ha previsto un tetto di protezione per tutti i mutui a tasso “non fisso” sottoscritti prima del 31 ottobre 2008. Debora Rosciani ne parla con Massimo Roccia, direttore centrale dell’Abi – Associazione Bancaria Italiana e con Maximilian Cellino, giornalista di Plus 24.

Il mutuo è un finanziamento destinato all’ac­quisto o alla ristrutturazione di un immobile residenziale, concesso da un istituto finanziario e garantito da un’ipoteca sull’immobile stesso.

Il mutuo è ripagato con rate periodiche (mensili, tri­mestrali o semestrali) costituite da una quota capi­tale e da una quota interessi, calcolate applicando al capitale finanziato e non ancora rimborsato, un tasso di interesse che può essere fisso, variabile o misto.

È importante capire la differenza.

Tasso fisso

È fissato al momento della stipula del mutuo e non cambia per tutta la durata del finanziamento. In questo modo ci si salvaguarda dagli aumenti dei tassi di interesse, ma allo stesso tempo non si be­neficia delle riduzioni dei tassi.

Si stabilisce al mo­mento della firma del contratto di mutuo in base al valore dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap – il tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano uno strumento finanzia­rio derivato, lo swap, una sorta di assicurazione a copertura del rischio che i tassi salgano molto nell’arco della durata del mutuo) a cui si aggiun­ge lo spread (il guadagno della banca) previsto dal contratto.

Tasso variabile

È un tasso di interesse ricalcolato periodicamente (in genere con la stessa periodicità della rata del mutuo) aggiungendo all’Euribor, individuato dal mercato monetario, uno spread che viene deciso dalla banca.

L’Euribor è il tasso medio a cui le banche si prestano soldi tra loro ed è quindi un tasso di riferimento (con quotazioni che possono essere a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi o 12 mesi) non contrattabile con la banca, mentre lo spread si può negoziare.

Tasso misto Consente di cambiare una o più volte nel corso del contratto di mutuo e a scadenze prestabilite la modalità di calcolo degli interessi (si può passare dal fisso al variabile o viceversa).

Negli ultimi anni a queste tipologie classiche di mutuo si sono affiancati altri prodotti come il mutuo variabile a rata costante (la rata resta uguale per tutta la durata del mutuo, ma i maggiori interessi dovuti alla crescita dell’Euribor incidono sulla durata del finanziamento) e il mutuo variabile con tetto massimo o cap (la rata non può salire oltre una certa somma stabilita, c’è una maxirata finale dove confluiscono i maggiori interessi).

Ipoteca a garanzia del contratto di mutuo

Tutti i contratti di mutuo sono garantiti da un’ipote­ca sull’immobile da acquistare (art. 38 del Testo uni­co in materia bancaria D.Lgs. 385/1993). L’ipoteca garantisce l’istituto che ha erogato il finanziamento in caso di insolvenza: infatti, gli dà la possibilità di espropriare il bene e di rivenderlo nel caso in cui il cliente non rimborsi il suo debito.

Oltre all’ipoteca possono essere chieste garanzie aggiuntive, come la fideiussione di un terzo e il pegno su titoli.

L’im­porto erogato del mutuo effettivamente concesso al mutuatario sarà pari all’importo finanziato, su cui sono calcolate le rate, meno l’imposta sostitutiva sul finanziamento pari allo 0,25% del capitale finanzia­to (al 2% per acquisto, costruzione o ristrutturazio­ne di immobili diversi dalla prima casa).

Quota capitale del mutuo

Una delibera del Cicr (Comitato interministeriale per il credito e il risparmio – 22/4/1995) ha stabi­lito che l’ammontare massimo dei finanziamenti di mutuo debba essere pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da esegui­re sugli stessi.

Questa percentuale può arrivare al 100% del valore dei beni se sono fornite garanzie integrative rispetto all’ipoteca (come fideiussioni o pegni su titoli). Ci sono sempre più banche, che, anche senza garanzie aggiuntive, concedono mu­tui fino al 100% del valore dell’immobile.

Durata del mutuo

I contratti di mutuo sul mercato hanno una durata compresa tra i 5 e i 40 anni. Negli ultimi anni si è assi­stito a un allungamento della durata dei mutui: sono sempre più frequenti i mutui a 40 anni. All’aumentare della durata aumenta anche il Tan (Tasso annuo no­minale) richiesto dalla banca, perché diminuisce per l’istituto di credito la capacità di prevedere il rimbor­so delle rate (è più probabile che nel lungo termine le rate non siano pagate e, quindi, la banca fa pagare al cliente il suo maggior rischio nel lungo periodo).

Spese da sostenere per ottenere un mutuo

Per ottenere un mutuo bisogna sostenere diverse spese: l’istruttoria, la perizia, le spese assicurati­ve per la polizza incendio/scoppio sulla casa, i costi notarili dell’atto di mutuo con l’iscrizione dell’ipo­teca sull’immobile oltre alle tasse.

Negli ultimi tem­pi è frequente anche la sottoscrizione di una polizza vita a garanzia per la banca del rimborso del capitale residuo, nel caso in cui il mutuatario muoia, perda il lavoro oppure diventi gravemente invalido.

Confrontare le offerte di mutuo con il prospetto ESIS

Per scegliere il mutuo bisogna raccogliere il maggior numero di informazioni possibili sui prodotti presenti sul mercato visitando più banche e chiedendo a ciascuna di loro l’Esis (European Stan­dard Information Sheet) che è un modulo standardiz­zato e personalizzato in cui per il mutuo richiesto è indicato l’Isc, indicatore sintetico di costo, calco­lato con gli interessi e tutte le spese.

Tasso del mutuo fisso o variabile?

Il primo scoglio da superare è la scelta tra tasso variabile e fisso. Il tasso variabile è da preferire in periodi in cui si prevedono riduzioni nei tassi d’in­teresse di mercato.

E comunque, quando si sceglie il variabile, bisogna sempre essere consapevoli che si tratta di un prodotto rischioso e che la sua rata può aumentare nel tempo. Per questo motivo il consiglio è di scegliere il tasso variabile solo se po­tete permettervi una crescita eventuale dell’attuale rata mensile fino al 30%.

I calcoli da fare per determinare l’ISC  – Indicatore Sintetico di Costo

La scelta finale deve essere fatta confrontando l’Isc (Indicatore sintetico di costo) delle varie offerte di mutuo.

Per calcolare l’Isc dovete considerare oltre che il tasso a regime del mutuo anche tutti gli oneri ac­cessori del contratto.

Per verificare la correttezza delle informazioni raccolte (rate e Isc) e quale mutuo potete effetti­vamente permettervi in base al vostro reddito,  sono a vostra disposizione i fogli di calcolo ad hoc.

• Quanto ti costa il mutuo? Con questo foglio di calcolo potete individuare il vero costo del mutuo;
• Che mutuo puoi permetterti? In base al tuo reddito puoi calcolare quale capitale ottieni dalla banca;

Scegliere il mutuo migliore

• Qui trovi i migliori mutui a tasso fisso aggiornati periodicamente;
• Qui trovi i migliori mutui a tasso variabile aggiornati periodicamente.

A cosa fare attenzione quando si sceglie un mutuo

Molto spesso le banche e gli altri intermediari approfittano della complessità tecnica che comporta l’erogazione di un mutuo per appioppa­re ai clienti spese non dovute o attirarli con tassi “civetta” che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo.

Per non cadere nelle trappole e sce­gliere consapevolmente bisogna sapere a cosa fare attenzione. Ecco qualche dritta.

La rata del mutuo deve essere sostenibile

Che mutuo posso permettermi? È questa la do­manda che bisogna farsi prima di chiedere il pre­stito alla banca. Capitale finanziato e durata del mutuo sono le incognite da sciogliere. Come? Il capitale offerto dalla banca o dalla finanziaria è pari solitamente a un massimo dell’80% del valore di perizia dell’immobile da acquistare.

Il capitale ottenibile è legato alla rata mensile massima che la banca è disposta a concedere e che il mutuatario può sostenere considerando il suo reddito. Infatti, la rata non può superare il 33% del reddito mensi­le. Per valori più alti sono necessarie altre garanzie come la fideiussione di un terzo garante.

La durata del mutuo va senza problemi dai 5 anni ai 30 anni; alcuni operatori arrivano anche a 40 anni. Ovviamente maggiore è la durata minore sarà la singola rata, ma gli interessi saranno superiori sia perché si allunga il piano di ammortamento sia perché è più alto lo spread (cioè la percentuale che rappresenta il guadagno della banca sulla rata).

Attenzione al tasso d’ingresso e al tasso a regime

Spesso gli istituti di credito pubblicizzano tassi ci­vetta che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo. Bisogna scegliere il mutuo sulla base del tasso a regime che deve essere indicato nel mo­dulo Esis e nel foglio informativo.

Non confondere il periodo di preammortamento del mutuo con quello di ammortamento

È facile confondere il periodo di preammortamen­to con quello di ammortamento. Il preammorta­mento può essere previsto all’inizio del mutuo ed è caratterizzato da rate ridotte perché costituite solo dalla quota interessi, cioè la parte della rata desti­nata a pagare gli interessi del finanziamento. Men­tre, il periodo di ammortamento serve a ripagare tutto il finanziamento, quindi, le rate saranno più alte perché costituite dalla quota capitale e dalla quota interessi.

Il vero costo del mutuo è l’ISC non il TAN

Il Tan rappresenta il tasso d’interesse applicato dal­la banca sul capitale finanziato. Non è però esau­stivo di tutti i costi del finanziamento. L’ISC (Indica­tore sintetico di Costo) rappresenta il costo globale ed effettivo del finanziamento visto che oltre agli interessi tiene conto delle spese. Quindi, non fer­matevi al TAN, ma confrontate le offerte di mutuo disponibili sul mercato sulla base dell’Isc.

Non sottovalutare i costi del prefinanziamento

L’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile da acquistare è garanzia essenziale per ottenere un mutuo. Nella maggior parte dei casi la banca non eroga il mu­tuo finché non è sicura dell’iscrizione dell’ipoteca.

L’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell’apposito ufficio, ma questo si può fare solo dopo la stipula del mutuo; spesso la banca non eroga la somma finanziata fino a quando la pratica non è stata espletata, il che significa dover aspetta­re due o tre settimane prima di poter disporre del denaro.

La banca può anche decidere di erogare la somma al momento del rogito e, quindi, in questa occasione saranno necessari gli assegni circolari per pagare chi vende. Se il mutuo è erogato solo dopo il rogito sarà necessario un prefinanziamen­to che copre il periodo tra il rogito e l’erogazione del mutuo: ed è su questo prestito che gli interessi possono essere salati.

Chiedete alla banca a quanto ammonta il tasso di interesse su questa cifra. Il pre­finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sul­l’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.

L’alternativa al prefinanziamento è l’ordine di bo­nifico irrevocabile, fatto dalla banca a favore della parte venditrice, ma vincolato al consolidamento dell’ipoteca. I soldi non sono a disposizione del mutuatario, ma sono gestiti dalla banca e dal no­taio nell’interesse del venditore e del compratore, per cui se non ci sono problemi sull’ipoteca, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.

Attenzione alle assicurazioni vita “obbligatorie”

Molte banche e finanziarie costringono il mutuata­rio a stipulare, soprattutto in caso di mutui a lun­ga durata o di valore superiore all’80% del valore dell’immobile, un’assicurazione vita che garantisca loro il pagamento del capitale residuo del mutuo nel caso in cui questi muoia o perda il suo impie­go.

Attenzione, se le assicurazioni sono obbliga­torie per l’erogazione del mutuo il loro costo deve essere incluso nel calcolo dell’Isc. Verificatelo.

Anche  l’assicurazione incendio/scoppio casa rappresenta un costo

Tutti gli istituti di credito chiedono per l’erogazione del mutuo un’assicurazione che protegga la casa su cui viene iscritta l’ipoteca dal rischio di incendio e scoppio.

Nella maggior parte dei casi si tratta di un’assicu­razione in convenzione di cui è beneficiario l’isti­tuto erogatore, ma che è pagata dal mutuatario. Il premio assicurativo può essere pagato una sola volta all’inizio del contratto di finanziamento (pre­mio unico) oppure come quota a parte in ogni rata mensile.

Attenzione, essendo obbligatoria, il suo costo deve essere incluso nel calcolo dell’Isc (indicatore sintetico di costo) del mutuo. Verificatelo.

Tasso variabile -  come cambia la rata

Al momento della stipula, la banca consegna al mu­tuatario il piano di ammortamento del mutuo che in­dica il numero di rate da pagare (per ogni rata la quo­ta capitale), la quota interessi e il capitale residuo.

La maggior parte dei piani di ammortamento prevede che la parte della rata destinata a pagare gli interessi decresca, mentre quella dedicata a rimborsare il capi­tale finanziato cresca nel corso del tempo.

In pratica, si rimborsano prima gli interessi che sono molto rilevanti soprattutto nei primi anni del finanziamento.

Il piano di ammortamento di un mutuo a tasso variabile è una fotografia del presti­to al momento della sua stipula per cui tutte le rate sono ipotizzate uguali a quella iniziale e, quindi, gli interessi, la quota capitale e il capitale residuo sono ipotetici.

Nella realtà succede che, periodica­mente, secondo la frequenza e le modalità indica­te nel contratto, la rata è ricalcolata sulla base del parametro di riferimento che ha una quotazione diversa ogni giorno.

Quindi, è importante verificare periodica­mente a quanto ammontano le rate del mutuo se è a tasso indicizzato anche per capire se la banca ha fatto i calcoli giusti. Potete usare questo  foglio di calcolo.

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Ricorda, fare una domanda non costa nulla, non farla a volte può costare caro!!!

L’acquisto di una casa è per molte famiglie il coronamento di un sogno, il raggiungimento di un obiettivo importante. Chi non dispone per intero dell’importo necessario ad effettuare l’acquisto trova nel mutuo immobiliare uno strumento estremamente utile.

La scelta del mutuo

La scelta di un mutuo tuttavia va valutata con attenzione: comporta un impegno finanziario notevole e soprattutto produce effetti che per un lungo periodo di tempo legano il budget familiare all’andamento dei mercati finanziari. Per questo è una scelta che spesso è utile riesaminare nel corso della vita del mutuo.

Nel tempo possono infatti intervenire sia fattori esterni (collegati ad esempio a variazioni dei tassi di interesse) sia ragioni personali e familiari che possono modificare notevolmente le motivazioni che avevano portato alla scelta di un determinato tipo di mutuo.

Vediamo qualche semplice esempio:

1. si è verificato un forte aumento dei tassi di mercato e quindi un mutuo a tasso variabile ha determinato un sensibile aumento delle rate con un forte impatto sull’equilibrio finanziario della famiglia;
2. a seguito di una forte discesa dei tassi, il mutuo a tasso fisso prevede rate sensibilmente più elevate rispetto ad uno stesso mutuo stipulato a tasso variabile;
3. il miglioramento della situazione finanziaria del nucleo familiare (ad esempio a seguito dei propri successi professionali o di un’inaspettata eredità) rende possibile l’eventualità di una riduzione della durata o addirittura di un rimborso anticipato del mutuo.

In casi come questi, il mercato offre alla clientela una vasta gamma di soluzioni che sono state recentemente migliorate grazie all’introduzione di alcune importanti novità legislative.
Oggi infatti è più facile:

- trasferire il mutuo da una banca ad un’altra tramite la cosiddetta portabilità del mutuo
- rinegoziare il mutuo con la propria banca
- estinguere anticipatamente il mutuo e cancellare l’ipoteca sull’immobile dato a garanzia di un mutuo che è stato estinto.

Vediamole in dettaglio, tenendo presente che naturalmente questa Guida riporta informazioni di carattere generale sui mutui e ciascuno può rivolgersi alla propria banca per ottenere tutte le informazioni specifiche dettagliate sulla propria posizione.

1 – LA PORTABILITÀ DEL MUTUO VERSO UNA NUOVA BANCA

In cosa consiste la portabilità del mutuo

Una possibile soluzione per modificare le condizioni contrattuali di un mutuo è il trasferimento del mutuo da una banca ad un’altra tramite la cosiddetta operazione di portabilità.

La portabilità consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

Questo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario.

La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione della abitazione principale.

Per la portabilità è necessaria l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo (Per l’annotazione della surroga sono infatti previsti, quali requisiti minimi di forma dell’atto, la scrittura privata autenticata da un notaio – (o da altro pubblico ufficiale abilitato – o accertata giudizialmente, oppure l’atto pubblico. La clientela non sostiene costi notarili ove esistenti).

Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti:

- la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata;
- l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

L’operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell’ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

La portabilità del mutuo come conseguirla

Dopo aver verificato sul mercato le migliori condizioni offerte, e individuato quindi la banca con cui effettuare l’operazione, il cliente può richiedere direttamente alla nuova banca di effettuare la portabilità senza necessità di rivolgersi alla banca originaria.

Questo è possibile anche grazie ad una procedura di colloquio elettronico (“cambiomutuo”) che consente, in maniera rapida ed efficiente, lo scambio di informazioni tra la banca originaria e la nuova banca sull’importo del debito residuo del mutuo in essere e sulla data di possibile formalizzazione dell’operazione.

Così, di norma entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, anche il cliente potrà conoscere queste informazioni e fissare la data di formalizzazione dell’operazione di trasferimento del mutuo alla nuova banca.

Un esempio di operazione di portabilità del mutuo da una banca ad un’altra con riduzione dello spread

Mutuo originario
Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata residua pari a 15 anni
RATA MENSILE = 675 EURO

Nuove condizioni del mutuo trasferito attraverso la riduzione dello
spread dello 0,5%, mantenendo inalterata la durata residua.

Nuovo mutuo
Debito residuo di 80.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata residua pari a 15 anni
NUOVA RATA MENSILE = 653 EURO

2 – LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO CON LA PROPRIA BANCA

La rinegoziazione del mutuo concordata con la banca

La rinegoziazione, ovvero la modifica dei termini del contratto di mutuo (durata, tasso di interesse, etc.) è un’ulteriore opportunità offerta al cliente che ha stipulato un mutuo e desidera rivedere i termini del proprio contratto per ricondurre il rimborso del prestito a condizioni più in linea con la sua pianificazione finanziaria, ad esempio riducendo l’impatto delle rate.

Si tratta dunque di un’operazione che garantisce al cliente di poter trovare soluzioni più soddisfacenti alla propria condizione economico-finanziaria.

Per realizzare la rinegoziazione è opportuno rivolgersi alla propria banca per spiegare con precisione le proprie necessità e ricercare insieme una soluzione condivisa.

Questa soluzione si basa infatti sull’accordo di entrambe le parti: né la banca, né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni, a meno che questo non sia espressamente previsto dal contratto (ad esempio, nel caso dei cosiddetti mutui con opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al mutuo).

Naturalmente, prima di fare ciò, è necessario compiere assieme alla banca un’attenta valutazione delle proprie esigenze nel tempo, esaminando una serie di fattori quali, ad esempio, l’età del cliente alla fine della restituzione del nuovo mutuo, come egli prevede che evolverà la sua situazione finanziaria nel lungo termine, etc.

Ma in particolare quali elementi del mutuo possono essere oggetto di rinegoziazione? I più importanti sono:

- la tipologia di mutuo; ad esempio è possibile passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso per garantire la stabilità del valore delle rate al verificarsi di fluttuazioni dei tassi. È ovviamente anche possibile passare da un mutuo a tasso fisso ad un mutuo a tasso variabile;
- il livello del tasso di interesse applicato, rivedendo ad esempio la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento (ad esempio l’Euribor o il tasso IRS);
- la durata del mutuo, passando ad esempio da un mutuo ventennale ad uno trentennale, con il conseguente aumento complessivo degli interessi, ma anche con l’immediata diminuzione dell’importo delle singole rate di rimborso.

Oggi, come hanno precisato recenti norme in materia, si può rinegoziare il mutuo senza spese tramite una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato. È sufficiente un accordo scritto tra banca e cliente.

La rinegoziazione inoltre – come nella portabilità – non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza, come ad esempio quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale.

a) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite allungamento della durata del mutuo

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con allungamento della durata (di 5 anni)

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 25 anni
NUOVA RATA MENSILE = 644 EURO

N.B.: a fronte di una rata di rimborso minore si utilizza per un periodo maggiore il credito della banca e quindi si paga complessivamente una somma di interessi maggiori dovuta all’allungamento della durata del mutuo. Nell’esempio precedente tale maggiore somma di interessi è pari a 21.347 euro.

b) un esempio di rinegoziazione del mutuo concordata tramite riduzione del tasso di interesse del mutuo mantenendo la stessa durata

Condizioni originarie del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 6% con durata pari a 20 anni
RATA MENSILE = 716 EURO

Rinegoziazione del mutuo con riduzione del tasso dello 0,5% mantenendo la stessa durata

Nuove condizioni del mutuo
Mutuo di 100.000 euro a tasso fisso pari al 5,5% con durata pari a 20 anni
NUOVA RATA MENSILE = 688 EURO

La rinegoziazione dei mutui a tasso variabile – la convenzione ABI MEF

Un’ulteriore possibilità offerta al cliente che intende rinegoziare il mutuo a tasso variabile è quella di trasformare il contratto in un mutuo a rata fissa (ridotta in base alla media dei tassi del 2006) e durata variabile.

Questa possibilità, che costituisce un diritto esercitabile dai clienti, anche in ritardo nei pagamenti, titolari di un mutuo a tasso e rata variabile per l’intera durata del contratto, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, prima del 29 maggio 2008, e destinati all’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale ( a questi fini, per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente) è stata introdotta da un recente provvedimento legislativo che ha portato alla stipula di una Convenzione tra il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Associazione Bancaria Italiana (firmata il 19 giugno 2008).

L’elenco delle banche aderenti è consultabile sui siti internet del Ministero dell’Economia e delle Finanze (www.tesoro.it) e dell’ABI (www.abi.it). L’elenco indica anche le specifiche condizioni migliorative, rispetto a quelle previste dal provvedimento normativo, applicate dalla banca aderente(questa rinegoziazione si applica anche ai mutui che sono stati oggetto di operazione di cartolarizzazione qualora la banca, aderendo alla convenzione, abbia offerto alla clientela tale condizione migliorativa).

Con la rinegoziazione basata sulla Convenzione l’importo delle rate del mutuo – da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 – viene ridotto ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando, all’importo e alla scadenza originari del mutuo, il tasso di interesse che risulta dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell’anno 2006 (anno in cui i tassi erano più bassi di quelli attuali).

Se il mutuo è stato stipulato o rinegoziato dopo il 31 dicembre 2006, si considera la prima rata successiva alla stipula o alla rinegoziazione.

La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l’importo della rata che risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio.

Il conto di finanziamento accessorio produce interessi, capitalizzabili annualmente, ed è regolato al tasso che si ottiene in base al tasso di interesse fisso (IRS) a dieci anni alla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread massimo di 0,50 punti percentuali. Banche e intermediari potranno comunque proporre alla clientela interessata condizioni economicamente più favorevoli – in particolare per quanto riguarda lo spread – rispetto a quelle previste dalle disposizioni normative.

L’eventuale debito che risulta dal conto accessorio, alla data di scadenza originaria del mutuo, per effetto dell’accumulo di differenze tra rata originaria e rata rinegoziata, viene rimborsato dal cliente con rate costanti uguali a quelle che sono state definite con la rinegoziazione.

Se, dopo la rinegoziazione, la differenza tra gli importi della rata del mutuo originario e quella rinegoziata genererà differenze di rata a favore del cliente, queste differenze concorreranno a ridurre il debito del conto di finanziamento accessorio.

Qualora i tassi subissero una riduzione rilevante, la differenza di rata – positiva per il cliente – potrebbe anche determinare la completa estinzione del conto di finanziamento accessorio e, da quel momento, una riduzione dell’importo della rata con il ritorno alla durata originaria del mutuo. Ovviamente, qualora i tassi subissero successivamente un nuovo aumento, il cliente tornerebbe a pagare un importo non superiore a quello della rata che risulta per effetto della rinegoziazione, e la differenza rispetto alla rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario verrebbe addebitata sul conto di finanziamento accessorio.

In sintesi, la rinegoziazione in base alla Convenzione non porta ad una operazione di mutuo a tasso fisso, ma garantisce al cliente che se i tassi di mercato salgono la rata non aumenta ma si determina solo un allungamento della scadenza del finanziamento, con rate costanti pari al valore determinato nella rinegoziazione; se invece i tassi scendono si riduce il maggior periodo di rimborso o, addirittura, si riduce l’importo della rata.

La rinegoziazione basata sulla Convenzione è esente da imposte, tasse e da oneri di qualsiasi natura, anche notarili. Inoltre, non fa venir meno i benefici fiscali acquisiti in precedenza, come quelli relativi alla detrazione per il cliente degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui contratti per l’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale.

I clienti titolari di mutui a tasso variabile ricevono dalle banche che aderiscono alla convenzione, entro il 29 agosto 2008, la proposta di rinegoziazione che – oltre ai contenuti dell’offerta di rinegoziazione in relazione al contratto in essere – include elementi che consentano al cliente di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell’importo delle rate, nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell’evoluzione dei tassi di interesse.

Il cliente che accetta la proposta dovrà comunicarlo alla banca entro 3 mesi dalla comunicazione della proposta stessa.

L’accettazione dovrà essere corredata da una dichiarazione con la quale il cliente attesta il ricorrere dei requisiti per l’accesso alla rinegoziazione (il modello viene fornito dalla banca assieme alla proposta di rinegoziazione – Si tratta di una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa ai sensi della normativa vigente).

Le nuove rate partiranno al più tardi dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell’accettazione della proposta di rinegoziazione, per le rate del mutuo in scadenza successivamente al 1° gennaio 2009.

Se il cliente volesse estinguere l’operazione, può estinguere senza alcuna penale sia il saldo del conto di finanziamento accessorio che il debito residuo del mutuo rinegoziato.

Attenzione: la rinegoziazione in base alla Convenzione potrebbe comportare un esborso complessivo maggiore di quello che si sosterrebbe continuando a rimborsare il mutuo secondo il piano di ammortamento iniziale: si può determinare infatti un allungamento della durata del finanziamento.

Simulazione dell’impatto della rinegoziazione del mutuo in base alla convenzione abi- ministero dell’economia e delle finanze sulla durata del mutuo originario

Mutui di 100.000 euro a tasso variabile (Euribor a 3 mesi + 1,5%) stipulati a gennaio 2004 con durate iniziali pari a 15, 20 e 25 anni. Nell’esempio i tassi di interesse applicati al mutuo originario sono ipotizzati costanti a partire dalla data di rinegoziazione per tutta la durata del finanziamento. La rata è stata calcolata sulla base del piano di ammortamento del capitale definito all’atto della stipula e il cui andamento è stato fissato per tutta la durata del mutuo.

ATTENZIONE: in caso di ulteriori incrementi dei tassi di interesse variabili applicati al mutuo originario, si ottiene un allungamento ulteriore della durata del finanziamento. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando un nuovo incremento dell’1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata aggiuntiva per il mutuo 1 si allungherebbe a 15 mesi, per il mutuo 2 a 42 mesi, per il mutuo 3 a 98 mesi. Naturalmente, in caso invece di riduzione dei tassi di interesse sotto il livello del 2006 si assisterebbe ad una riduzione della durata del mutuo. In particolare, negli esempi riportati, ipotizzando una riduzione dell’1% del tasso Euribor a 3 mesi (media 2008) al 1° gennaio 2010, la durata per il mutuo 1 si ridurrebbe a 3 mesi, per il mutuo 2 a 9 mesi, per il mutuo 3 a 21 mesi.

Si tenga presente che:

1) La media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 è pari al 2,1%. Il valore del 3,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi a gennaio 2004 (2,1%) lo spread contrattuale ipotizzato pari all’1,5%.
2) La media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 è pari al 3,1%. Il valore del tasso del 4,6% si ottiene sommando alla media del tasso Euribor a 3 mesi nel 2006 lo spread contrattuale ipotizzato pari all’1,5%.
3) Relativamente al tasso l’Euribor a 3 mesi si è ipotizzato che questo rimanga stabile sul valore medio del 2008 (pari al 4,75%;
di conseguenza, essendo lo spread pari all’1,5%, il tasso variabile è atteso pari al 6,25%). Nella simulazione, le rate attese del mutuo risultano decrescenti.
4) Nell’esempio questa differenza è stimata ridursi nel tempo visto l’andamento decrescente delle rate.
5) Il capitale residuo da pagare alla scadenza del finanziamento è stato calcolato ipotizzando che l’IRS a 10 anni da applicare al conto di finanziamento accessorio sia pari a quello risultante dalla media di tassi IRS a 10 anni nel 2008 +
0,5% (pari al 4,63% + 0,5% = 5,13%).

3) L’ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

Se il cliente desidera estinguere, totalmente o anche parzialmente, il mutuo prima della scadenza, ad esempio perché procede alla vendita dell’immobile, può farlo senza pagare nessuna penale di estinzione, per i mutui stipulati:

a partire dal 2 febbraio 2007, con banche per l’acquisto della prima casa;
a partire dal 3 aprile 2007, con banche o altri istituti mutuanti per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari, adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale (studio, negozio, …) da parte di persone fisiche (famiglie, lavoratori autonomi, professionisti, …).

Le stesse regole si applicano anche ai mutui accollati a seguito di frazionamento.

Per questi stessi tipi di mutuo, stipulati in precedenza, la misura della penale originariamente prevista in contratto è ridotta grazie ad un Accordo siglato dall’ABI e dalle Associazioni dei consumatori il 2 maggio 2007. Poiché l’importo della penale da pagare dipende da una pluralità di fattori, i casi più rilevanti sono stati evidenziati nella tabella alla pagina seguente.

Per beneficiare della riduzione della penale agli importi predeterminati dall’Accordo, il cliente deve inviare alla banca, insieme con la richiesta, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con cui vengono segnalati gli elementi più rilevanti del contratto per cui si richiede la riduzione della penale.

Contratti di mutuo: misure massime per le penali di estinzione anticipata

In percentuale del debito residuo

Ecco due esempi di mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007:

• nel caso di un mutuo a tasso variabile, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta a 50.000 euro, l’estinzione anticipata comporta il pagamento di una penale massima di 250 euro (ossia lo 0,50% del capitale residuo);
• nel caso di un mutuo a tasso fisso contratto a partire dall’1/1/2001, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta a 50.000 euro, la penale massima è pari a 950 euro (ossia l’1,90% del capitale residuo)

Note:

(1) 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento; 1,50 nella seconda metà.

(2) Con adeguamento del tasso di interesse a cadenza inferiore o uguale a 2 anni. Nel caso dei Mutui a tasso misto stipulati a partire dal 2001 ed entro l’1/2/2007 e per i quali l’adeguamento del tasso di interesse è previsto contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni:

- valgono le stesse regole per i mutui a tasso fisso stipulati tra il 31/12/2000 e l’1/2/2007, se al momento dell’estinzione l’ammortamento è regolato con tasso fisso;
- valgono invece le regole relative ai mutui a tasso variabile stipulati fino all’1/2/2007, se al momento dell’estinzione l’ammortamento è regolato con tasso variabile.

4) LA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA

Quando si conclude il rimborso di un mutuo, l’ipoteca iscritta a garanzia dell’immobile viene automaticamente estinta.

Fino al 2007 però era necessario un atto notarile di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria nel registro della Conservatoria immobiliare.
Ora le nuove norme hanno previsto che l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento si estingue automaticamente e senza spese per il cliente nel momento in cui il mutuo viene estinto, attraverso il pagamento dell’ultima rata del piano di rimborso.

In particolare, la banca è tenuta a rilasciare al cliente una quietanza che attesta la data di estinzione del mutuo e a comunicare attraverso una procedura telematica standardizzata, entro 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata, l’avvenuto rimborso del prestito alla Conservatoria dei Registri immobiliari che provvederà automaticamente alla cancellazione.

Anche per i mutui estinti prima del 3 aprile 2007 (data in cui sono entrate in vigore le nuove norme) e la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata, è possibile far ricorso a questa procedura. In questo caso però il termine dei 30 giorni decorre dalla data della richiesta alla banca della quietanza. Richiesta che il cliente effettua con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

5) ALTRE INFORMAZIONI SUL MUTUO

Sospendere le rate del mutuo

Accordo abi – consulta nazionale dei caf sulle certificazioni degli interessi passivi

Per semplificare le operazioni che i clienti devono eseguire ai fini della detrazione fiscale degli interessi passivi, le banche, su richiesta scritta del cliente – inoltrata anche tramite e-mail – rilasciano la certificazione che attesta il pagamento di interessi passivi e oneri accessori sui mutui garantiti da ipoteca su immobili, inviandola anche, se richiesto, al domicilio del richiedente.

L’attestazione rilasciata contiene le seguenti informazioni standard, concordate con la Consulta Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale:

1. La ragione sociale della banca mutuante;
2. La tipologia di finanziamento (indicare se si tratta di mutuo ipotecario);
3. Il/i nominativo/i del/i cliente/i (se la richiesta viene presentata da uno solo dei cointestatari, l’attestazione riporterà il nominativo dello stesso e il numero complessivo dei cointestatari);
4. La data della stipula;
5. L’ammontare del finanziamento al momento della stipula e di tutti i costi relativi allo stesso pagati alla banca;
6. Il capitale residuo al 31 dicembre;
7. Gli interessi passivi pagati nell’anno……(l’importo degli interessi è indicato al netto di eventuali contributi erogati da enti esterni);
8. Gli oneri accessori pagati nell’anno…… alla banca (dettaglio degli oneri).

Novità sui vantaggi fiscali per i mutui per l’acquisto dell’abitazione principale

Chi ha stipulato un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale può realizzare dei risparmi d’imposta. In particolare nella dichiarazione dei redditi è possibile fruire di una detrazione d’imposta pari al 19% su:

• gli interessi sul mutuo per tutto il periodo di rimborso delle rate
• gli oneri accessori (le spese di perizia e di istruttoria, l’onorario del notaio, l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca, etc.)

Questo beneficio non viene meno se il contratto di mutuo originario viene rinegoziato oppure è estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa (compresa l’ipotesi della portabilità). Se il nuovo mutuo (o quello rinegoziato) è di importo superiore rispetto al debito residuo, la detrazione non viene meno, ma si applica solo alla quota di interessi relativa al debito residuo incrementato degli eventuali oneri accessori.

L’importo massimo degli interessi pagati annualmente su cui calcolare la detrazione è stato recentemente incrementato da 3.615,20 a 4.000 euro per la detrazione per l’acquisto dell’abitazione principale (L’importo in caso di costruzione e ristrutturazione è di euro 2.582,28): a partire dalla dichiarazione relativa ai redditi 2008 il risparmio d’imposta massimo sarà quindi pari a 760 euro (il 19% di 4.000 euro).

Il mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali ricorrono le condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” viene tassato con un’imposta sostitutiva sui finanziamenti dello 0,25%, anziché del 2%.

L’applicazione dell’aliquota agevolata (0,25%), tuttavia, è subordinata ad una dichiarazione del cliente in cui attesta la sussistenza delle condizioni per beneficiarne. Tale dichiarazione deve essere resa nell’atto di mutuo o ad esso allegata.

LE PAROLE DEL MUTUO

Ammortamento del mutuo

È il processo di restituzione graduale del capitale preso in prestito mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi.

Estinzione anticipata del mutuo

È il pagamento totale o parziale dell’ammontare residuo del mutuo prima della scadenza. In numerosi casi (indicati a pag. 17) non sono dovute penali o, se dovute, lo sono in misura ridotta rispetto a quanto previsto nel contratto.

Euribor (Euro Interbanking Offered Rate)

Euribor è il tasso interbancario che da gennaio 1999 ha sostituito il Ribor e tutti i parametri di riferimento dei Paesi che hanno aderito all’euro.

Euribor è il tasso al quale avvengono gli scambi dei depositi a breve termine tra banche primarie ed è rilevabile sui principali quotidiani; è il parametro al quale sono spesso agganciati i contratti di mutuo a tasso variabile (dove il tasso del mutuo è appunto l’Euribor più una maggiorazione detta spread).

IRS (Interest Rate Swap)

È il parametro di riferimento che esprime il tasso di interesse atteso dal mercato per il periodo futuro (da 1 a 10 anni) ed è utilizzato per determinare il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso; come l’Euribor anche l’IRS è rilevabile sui principali quotidiani.

ISC – Indicatore Sintetico di Costo

ISC è un indicatore sintetico del costo complessivo del credito espresso in percentuale sull’ammontare del credito concesso. Comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito (come ad esempio le spese di istruttoria; di apertura e chiusura della pratica; le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse).

Mutuo a tasso fisso

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo e rimangono quindi fisse anche le corrispondenti rate di ammortamento. Il mutuo a tasso fisso dà la certezza della misura del tasso (e della rata) indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato.

Mutuo a tasso misto

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto di mutuo. Nel contratto è indicato se l’opzione può essere esercitata dal cliente e in quali modi. Il mutuo a tasso misto consente di alternare, a tempi prestabiliti contrattualmente, rate determinate secondo un tasso fisso e rate determinate secondo un tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile

È il contratto di mutuo nel quale il tasso di interesse varia con cadenze regolari in relazione all’andamento di uno o più parametri finanziari indicati nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso variabile consente di adeguare, tempo per tempo, il tasso alle variazioni delle condizioni di mercato.

Piano di ammortamento

È il piano temporale di rimborso del mutuo con l’indicazione dell’importo e della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interesse) nonché del corrispondente debito residuo.

Portabilità del mutuo

È l’operazione che consente al mutuatario di estinguere il proprio mutuo accendendone uno nuovo presso una banca diversa, senza che occorra il consenso della banca originaria. L’operazione prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo finanziamento.

Rata del mutuo

Pagamento che il cliente effettua periodicamente per la restituzione del capitale preso a prestito secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, ecc.). La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè una parte dell’importo prestato, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti alla banca per il mutuo.

Rinegoziazione del mutuo

È l’operazione con la quale sono modificati uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo. Come nella portabilità, anche questa operazione è completamente gratuita.

Spread del mutuo

L’interesse applicato dalla banca nel contratto di mutuo è la somma di due componenti: il “parametro di riferimento” del contratto, che è un parametro di mercato (ad esempio Euribor per i mutui a tasso variabile o Irs per i mutui a tasso fisso ed esprime il costo del capitale finanziario “all’ingrosso”) e lo spread che è una componente aggiuntiva (espressa in punti percentuali) del tasso applicato che varia da una banca all’altra e da un cliente all’altro ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo “all’ingrosso”.

Surroga del mutuo

Consente alla nuova banca, sulla base di un’operazione di portabilità del mutuo, di subentrare nella titolarità della garanzia ipotecaria iscritta a favore della banca che ha stipulato l’operazione di mutuo originario.

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Il calo dell’Euribor, che prosegue ormai ininterrottamente da due mesi, modifica di continuo lo scenario e le prospettive per chi deve scegliere tra tasso fisso e tasso variabile per il proprio mutuo.

I migliori tassi variabili sono, al momento, di poco superiori al 3%, ma è alquanto probabile che la BCE intervenga nuovamente sui tassi nei prossimi mesi almeno con un ulteriore taglio, quindi i tassi variabili potrebbero calare ancora come minimo di un altro 0,50%.

Al momento però anche il costo del denaro a lungo termine resta contenuto, dando la possibilità di ottenere tassi fissi fino a trenta anni sotto il 5%.

Nella scelta del tasso occorre perciò tenere innanzitutto presente che non si può sperare di scegliere un tasso che sarà sempre il più basso tra i due per tutta la durata del mutuo.

Occorre invece puntare su quello che maggiormente risponde alle proprie esigenze finanziarie: se non ci si vuole esporre alle variazioni delle rate e dei tassi la soluzione di un tasso fisso, per di più vicino ai minimi storici, sarà certamente preferibile.

Essa, inoltre, potrebbe non comportare costi molto più alti del variabile, dato che rispetto ai minimi attuali è assai probabile che nell’arco di alcuni anni la situazione economica si normalizzi e il costo del denaro torni verso il 3% o anche il 4%.

Chi, invece, ha una rata di mutuo contenuta rispetto al proprio reddito ed alle proprie capacità di risparmio, potrebbe considerare la possibilità di approfittare dell’attuale fase calante dei tassi, in modo da ridurre la spesa per interessi almeno nel breve termine, sempre però tenendo presente che nel corso della lunga vita del mutuo il tasso potrebbe risalire anche di due punti percentuali rispetto ai livelli attuali.

Tali criteri e considerazioni valgono anche per chi ha già un mutuo e sta considerando se ricorrere alla portabilità per passare a migliori condizioni: i tassi fissi attuali sono a livelli storicamente molto bassi e rappresentano un buon modo per stabilizzare la propria rata ad un livello alquanto contenuto o per cambiare un mutuo già a tasso fisso ma fatto a condizioni più onerose.

Anche in questo caso, chi avesse maggiore tranquillità nel gestire eventuali rincari dei tassi, potrebbe massimizzare il risparmio nel breve passando ad un nuovo tasso variabile alle migliori condizioni di mercato.

Durante il mese di gennaio si conosceranno poi le eventuali modifiche al decreto mutui e le condizoni proposte dalle banche per i tassi variabili legati al tasso BCE, e si potrà avere un quadro più chiaro e completo delle varie alternative disponibili.

di Roberto Anedda

Dopo le ‘rinegoziazioni truffa’ e le ’surroghe impossibili’ per i risparmiatori si profila un nuovo motivo di delusione sul fronte dei mutui. Da quest’anno tutte le banche dovranno offrire ai loro clienti mutui indicizzati al tasso Bce. Ma quella che era attesa come un’opportunità di risparmio rischia di diventare l’ennesima occasione mancata. Non solo in diversi casi non si risparmierà nulla, ma si rischia di spendere anche di più, a causa di spread eccessivi che per alcuni prodotti arrivano a superare il 2%. E, ricorda Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline, “se un variabile ha uno spread di partenza troppo elevato in un periodo di discesa dei tassi non ci si bada, però appena i tassi ricominciano a salire pesa come un macigno”. Lo spread alto, si difendono le banche, non è però una scelta arbitraria, ma riflette il costo del denaro, particolarmente alto in un momento di crisi come quello attuale: “La crisi di liquidità fa sì che per la banca il costo da pagare per approviggionarsi sul mercato sia anche superiore all’Euribor. E’ il costo del rischio, al quale poi si aggiungono i costi operativi”, spiega Luciano Ambrosone, responsabile finanziamenti privati del Gruppo Intesa SanPaolo.

Spread oltre il 2%. L’introduzione obbligatoria di mutui indicizzati al tasso Bce, chiesta con forza da tempo dalla Banca d’Italia, è stata introdotta dal decreto anticrisi (dl 29/11/08 n.185) e accolta con soddisfazione dalle associazioni dei consumatori. L’entusiasmo però è durato poco: le prime offerte sul mercato non sono particolarmente convenienti, intanto perché l’Euribor, il tasso di mercato al quale sono agganciati al momento i mutui a tasso variabile, si è ormai praticamente allineato al tasso Bce. E poi perché le banche temono i rischi legati a un’indicizzazione diversa dall’Euribor, e quindi per farvi fronte hanno alzato lo spread (cioè la differenza tra il tasso di riferimento e quello applicato al cliente). In alcuni casi si arriva addirittura oltre il 2%, mentre al contrario i migliori spread sull’Euribor sono leggermente al di sotto dell’1%.

Ma ci sono anche le banche ‘virtuose’. Per alcune banche la differenza è minima: Ing Direct applica solo una differenza di 0,25 punti tra lo spread dei mutui indicizzati all’Euribor e quello del nuovo mutuo (che dal 14 gennaio offrirà in via esclusiva, accanto ai finanziamenti a tasso fisso). Ma per Bancoposta, per esempio, la differenza è di un punto percentuale: spread dell’1,25% per i mutui legati all’Euribor, del 2,25% per quelli indicizzati al tasso Bce. Banca Etica ha optato per una differenza dello 0,50%. Bpm, la prima banca a lanciare, alla fine dell’anno scorso, il variabile indicizzato al tasso Bce, l’Euromutuo, applica al momento uno spread dell’1,50%.

I primi prodotti disponibili. Il sito Osservatorio Finanziario ha effettuato una prima analisi dei prodotti disponibili, calcolando il tasso finale. L’Euromutuo della Bpm al momento è al 3,80%, Bancoposta arriva al 4,75% contro il 4,1% del tasso variabile indicizzato all’Euribor, Domus Bce di Intesa SanPaolo arriva a circa il 4%, come il mutuo Bce di Unicredit Banca per la Casa.

Il precursore. In effetti il mutuo variabile indicizzato al tasso di sconto non è una completa novità per il mercato italiano. La BCC (banca di credito cooperativo) San Marzano di San Giuseppe, una piccola banca pugliese che conta nove filiali (a breve 10, distribuite tra la provincia di Brindisi e quella di Taranto) offre un prodotto di questo tipo da oltre 10 anni: “Prima dell’euro applicavamo il tasso ufficiale di sconto. – spiega il direttore generale Emanuele Di Palma – L’abbiamo sempre ritenuto il tasso più stabile, e infatti l’anno scorso i nostri clienti non hanno sofferto come quelli delle altre banche”. Tuttavia in questo momento l’offerta della banca è di un mutuo con spread del 2%: “E’ alto – ammette Di Palma – ma il risultato è un variabile con tasso del 4,50%. Del resto i nostri vecchi clienti sono al 3,50%, un tasso ridicolo. In questo momento consigliamo piuttosto il nostro fisso, al 5%”.

Stesso risultato per Bce ed Euribor. Ancora diversa la scelta di Banca Sella: “Lo spread per entrambi i tipi di mutuo a tasso variabile, quello indicizzato all’Euribor e quello indicizzato al tasso Bce, verrà stabilito di mese in mese in modo che il tasso finale risulti il medesimo. Non vogliamo favorire la scelta di un parametro piuttosto che di un altro sulla base della convenienza del momento. – spiega Alessandra Pissinis, responsabile commerciale crediti Gruppo Banca Sella – Dobbiamo pensare che il mutuo durerà 20 o 30 anni, e i tassi in questo lungo margine di tempo si muoveranno in maniera diversa. Infatti adesso il tasso Bce è più conveniente, e lo è stato in misura decisamente maggiore nei mesi precedenti, ma ci sono stati dei periodi nei quali è avvenuto il contrario”.

La legge chiede tassi “in linea”. La scelta di Banca Sella è perfettamente allineata a quanto prevede il decreto anticrisi: “Il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte”, dispone l’art.2. Certo, i vantaggi sperati a favore del cliente non ci sono. Da calcoli forse ingenui sui benefici dell’indicizzazione al tasso Bce venivano fuori risparmi considerevoli per le famiglie. In un’intervista del 31 ottobre a Sky Tg24 Lorenzo Bini Smaghi, membro del Comitato della Bce, faceva notare come “se i cittadini pagassero un tasso indicizzato non più all’Euribor ma al tasso della Bce che attualmente è 3,75% invece del 5% sarebbe un bel sollievo”.

Ora l’Euribor è allineato alla Bce. Ma il periodo al quale si riferiva Bini Smaghi è stato un periodo di eccezionale ‘disallineamento’ tra i due tassi: la Bce aveva operato i primi tagli, ma la riduzione non veniva recepita dal mercato che, investito dalla crisi, temeva il peggio. La crisi c’è ancora, ma piano piano si è arrivati a un quasi allineamento tra i due tassi: nell’ultima rilevazione (del 13/01/08) l’Euribor a tre mesi (al quale di solito vengono indicizzati i mutui a tasso variabile) è al 2,65%, contro un tasso Bce del 2,50%.

La convenienza? Un equivoco. Una differenza davvero minima, che fa apparire decisamente pretestuosa la scelta verso la quale sembrano orientarsi la maggior parte delle banche, di applicare ai mutui indicizzati al tasso Bce uno spread di gran lunga maggiore rispetto a quello applicato ai mutui a tasso Euribor. “Le nuove condizioni praticate dalle banche – denuncia Adiconsum – non solo non rispettano lo spirito della legge che vuole essere un aiuto concreto alle famiglie in diffficoltà, ma lo stesso testo che prevede espressamente che le due tipologie di mutuo debbano essere in linea”. “Probabilmente i sostenitori del tasso Bce – dice Anna Vizzari, consulente di Altroconsumo – sono stati confusi dal forte scostamento tra i due tassi dovuti alla crisi degli ultimi mesi”.

L’Abi: “Spread maggiorati? Scelta obbligata”. Lo spread maggiore per il tasso Bce, spiega l’Abi, è una scelta inevitabile: “Le banche di fronte a questa situazione devono fare un prezzo considerando il rischio sottostante. Per erogare un mutuo gli istituti di credito non si finanziano solo dalla Bce, attingono soprattutto al finanziamento interbancario. Ecco perché la banca deve coprirsi dai costi del rischio dell’intermediazione, che sono maggiori”. In definitiva, se le banche si finanziano a tasso Euribor ed erogano mutui a tasso Bce rischiano forti perdite. E allora si coprono contro questo rischio applicando uno spread più alto. “Il guadagno della banca è quello sullo spread, non certo sul tasso d’interesse. E comunque bisogna ricordare che anche i mutui indicizzati al tasso Bce sono variabili, non mettono certo al riparo da variazioni future”, conclude l’Abi.

“Siamo legati ai costi di mercato”. I costi di approviggionamento delle banche, spiega Ambrosone di Intesa SanPaolo, spesso sono anche superiori all’Euribor: “La differenza che c’è tra lo spread applicato al tasso Euribor e quello applicato al tasso Bce (per noi al momento è di circa lo 0,40%) è data dalla diversità del costo sottostante. Lo spread è una misura che, oltre a quantificare quanto la banca guadagna, ha alla base il costo della liquidità, che non è rappresentato dall’Euribor, è qualcosa di più. E’ il costo del rischio, poi ci sono i costi operativi. Dopodiché possiamo anche fare lunghe discussioni sul fatto che non avere in Italia penali di estinzione anticipata seppur minime abbia un riflesso sullo spread”. E comunque, aggiunge Ambrosone, “la contrattazione commerciale con il cliente porta spesso ad abbassare lo spread”, purché la banca ritenga di avere garanzie sufficienti per farlo.

I pro e i contro della scelta del tasso Bce. Ma al di là di una convenienza economica che era solo immaginata, il mutuo ancorato al tasso Bce è una scelta ragionevole per altri motivi, a cominciare dalla maggiore stabilità? “Se si fa un variabile adesso c’è uno spread molto elevato, che il mutuatario si porterà appresso anche quando i tassi ricominceranno a salire. – osserva Anedda, di MutuiOnline (il più consultato broker on line del settore) – Non illudiamoci che i tassi rimangano a questo livello: il presidente della Bce Jean-Claude Trichet ha detto più volte che considera ‘accomodante’ anche un livello di tassi tra il 3,50 e il 4%”.

“In qualche caso in questo momento i mutui agganciati al tasso Bce sono più convenienti – dice Francesca Tedeschi, responsabile del sito Osservatorio Finanziario – Noi abbiamo analizzato per esempio il mutuo variabile del Monte dei Paschi di Siena: ha un tasso finito del 4,35% se agganciato all’Euribor e del 4,05% se agganciato al tasso Bce, quindi il secondo è più conveniente”. Soprattutto se si considera che il tasso Bce scenderà ancora sicuramente: un nuovo taglio è atteso breve, anche se l’Euribor, basso come non mai, sembra già aver recepito la previsione. Tuttavia, secondo Tedeschi, poiché il mutuo è destinato a durare a lungo, a fronte di prezzi delle case troppo alti per chi vive di solo salario, “il mutuo migliore è quello a tasso misto, rivedibile periodicamente con una clausola di rinegoziazione gratuita”.

Altroconsumo: “Analizzare l’andamento storico”. “La scelta del mutuo deve essere valutata considerando tutte le spese, anche eventuali assicurazioni sulla vita obbligatorie, per esempio. – dice Anna Vizzari, di Altroconsumo – In un periodo di crisi come quello di fine 2008 il tasso Bce era sicuramente preferibile, però se si guarda all’andamento dei due tassi, Bce ed Euribor, negli anni, si scopre che è molto simile, e che spesso anzi l’Euribor anticipa la discesa del tasso di sconto, come sta per esempio avvenendo in questi giorni”.

di Rosaria Amato

I tassi euribor hanno raggiunto oggi la soglia record di 5,046, il livello più alto mai raggiunto dal 1° gennaio 1999. Il tasso euribor è il punto di riferimento della maggior parte dei mutui ipotecari venduti sul mercato italiano.

Il suo aumento si riflette, dunque, sul livello dei tassi variabili applicati dalle banche ai prestiti concessi ai proprietari di immobili. D’altronde, quello che succede in Italia succede in altri Paesi. Il mercato interbancario sta ricevendo i colpi dell’incertezza che regna sui mercati in attesa dell’approvazione del piano di salvataggio americano.

Anche a Londra il tasso interbancario ha superato una soglia record, così come sui mercati asiatici. L’aumento dell’euribor riflette la crisi di fiducia che stanno attraversando i mercati, soprattutto con riferimento al settore dei prestiti.

Nessuna banca si fida più dell’altra, vista l’esposizione che molti istituti di credito potrebbero avere a causa dei mutui sub-prime.  «L’aumento delle scadenze a breve – spiega Giuseppe Maraffino di “UniCredit” – è la diretta conseguenza della paura di nuovi fallimenti nel settore bancario».

da Dazebao

Molto spesso mi vengono poste domande relative a quello che le banche “possono” o “non possono” fare.

Se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall’altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo

Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.

Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell’ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Rimando ai precedenti post (e a quelli che seguiranno) sull’educazione finanziaria, e sulle scelte possibili in fatto di mutui, la trattazione dei singoli argomenti specifici, e cercherò di fornire qui solo alcune “regole generali” che permettano di non ritrovarsi “in soggezione”.

Parto con un esempio di cattivo costume senza citare il nome della banca (lasciate che eviti le querele, non posso provare nulla e non ho soldi da spendere in avvocati), ma in tutti e tre i casi simili di cui sono venuto a conoscenza si trattava della stessa banca (troppo per essere una semplice coincidenza). Un mutuo l’ho sostituito io; altri due, due miei colleghi (della banca con cui lavoravo allora).

Mutui a tasso variabile presentati come mutui con piano di ammortamento a rata costante

Una coppia con bimbo piccolo va a chiedere un mutuo alla banca BBB (Banca Bassotti Bidon). Essendo timorosi di rialzo dei tassi, ma essendo ancora un momento in cui c’era una bella differenza nella rata tra tasso fisso e tasso variabile, chiedono se sia possibile avere un mutuo variabile “a rata costante” (ne parlerò presto, intanto lo trovate spiegato a grandi linee qui).

L’impiegato non fa una piega, fa invece un preventivo “a penna” su carta non intestata, rilascia l’elenco di documenti da presentare, fa altri due conti “a mano”, dice che non dovrebbero esserci problemi ad approvare il loro mutuo e, dopo avere messo l’importo del mutuo e la durata e qualche altro numerello in un computer, stampa un piano di ammortamento su cui campeggia la scritta PIANO DI AMMORTAMENTO A RATA COSTANTE.

I due giovani tornano a casa contenti, preparano i documenti, li consegnano alla banca, restano in trepida attesa qualche giorno, ricevono con gioia la notizia che il mutuo è stato approvato, vanno dal notaio, NON ASCOLTANO il notaio che legge tutto il noiosissimo atto di mutuo, rogitano ed entrano felici nella loro nuova casa. Poi i tassi di interesse cominciano ad aumentare e con essi la loro rata (che già prima aveva avuto piccole variazioni poco significative di pochi euro, alle quali non avevano dato importanza).

A questo punto vanno a chiedere informazioni alla banca, con il loro atto di mutuo in mano, sul come mai la rata cambi in un mutuo “a rata costante” e scoprono di avere firmato un mutuo a tasso variabile “classico”.

Furibondi, chiedono come mai sul piano di ammortamento c’è scritto “A RATA COSTANTE” e viene loro risposto che il piano di ammortamento francese è conosciuto come piano di ammortamento “a rata costante” (a parità di tasso di interesse, però; se varia questo, varia anche la rata).

Parlavo di TRE casi, il secondo l’ho conosciuto a Milano, in una filiale della banca per cui lavoravo allora (da esterno, ero in filiale solo per recuperare dei fax che mi ero fatto spedire lì per comodità), entra una ragazza e chiede se può avere informazioni.

La riceve un collega dipendente della banca e lei quasi si mette a piangere sulla sua scrivania raccontando di aver chiesto alla banca BBB (la stessa di prima) un mutuo a tasso variabile e rata costante (ma guarda un po’) e che loro si erano presentati all’atto con un mutuo a tasso variabile “classico”.

Lei se ne era accorta, ma con lì il notaio, i venditori e tutto il resto; alla domanda del notaio se a fronte della differenza tra quanto pattuito e ciò che a quel punto aveva davanti voleva rinunciare all’operazione non si era sentita di mandare tutto a monte. Solo che a quel punto (tassi di interessi cresciuti di un po’), era strozzata dalla rata: non arrivava a fine mese nemmeno rinunciando a tutto il superfluo.

Ultimo caso, in filiale a Torino (riunione dell’area Piemonte); sento un collega parlare di una sostituzione perché una banca avendo parlato di variabile a rata costante si è presentata all’atto con un variabile classico. Domando: “Era per caso Banca Bassotti Bidon?”. Risponde: “Come fai a saperlo?”. Non avevo nemmeno la scusa dell’intuito femminile…

Se entrambi i genitori sono cointestatari il 66% degli interessi passivi del mutuo non può essere detratto

Mentre scrivevo questo post è arrivato un ospite atteso: un conoscente di mia moglie ha saputo da lei che mi occupo di mutui. Lo attendevamo perché mia moglie gli ha offerto la mia consulenza: vuole sapere che fare del proprio mutuo visto che la rata è cresciuta sensibilmente mettendolo in difficoltà.

Gli domando subito che caratteristiche ha il suo mutuo. La banca, per prima cosa, ha voluto i suoi genitori come cointestatari e non come garanti (questo significa che il 66% della quota detraibile degli interessi passivi non può essere detratto come beneficio “prima casa”) e a mio parere non ce n’era bisogno.

Restituendo un quarto della quota capitale la rata del mutuo resta la stessa?

Ma, cosa più grave, mi dice che è andato ad informarsi per restituire in contanti 25.000 Euro (circa un quarto del capitale residuo, non una sciocchezza) e gli hanno detto che la rata non cambia di molto e non gli conviene (”Non le faccio nemmeno i calcoli perché incide di pochissimo, davvero!”).

Mi dice che a lui questa cosa sembra davvero strana. Gli rispondo che un conteggio “spannometrico” dice che restituendo un quarto del capitale residuo, la rata si abbassa ragionevolmente di circa un quarto… Sgrana gli occhi e dice: “E ti pare poco???”.

Le regole per non farsi fregare dal mutuante

Veniamo al dunque. Partiamo dal presupposto che non avete una decente educazione finanziaria (siete in ampia e nutrita compagnia, non preoccupatevi…).

• Prima regola: non fate finta di saperla lunga buttando lì 4 parole che avete letto sui giornali (spesso sono scritte da chi ne sa quanto voi, o meno): chi avete di fronte se ne accorgerà e capirà che non avete dietro qualcuno che la sa più lunga di voi. Piuttosto lasciate cadere una frase tipo: “Prendo nota di tutto perché io non ci capisco niente, ma poi faccio verificare tutto dalla mia associazione di consumatori (oppure dal mio amico esperto di finanza)”.
• Seconda regola: preferite risultare antipatici o passare per fessi? Se non capite qualcosa, non temete di chiedere, chiedere e poi ancora richiedere una spiegazione più chiara ed esauriente. Fingere di avere capito quello che non avete capito può costare caro. A costo di risultare rompiscatole fatevi spiegare TUTTO quello che non avete capito. Un bancario che sbuffa oggi può farvi risparmiare un mal di fegato domani.
• Terza regola: se qualcosa vi sembra strana ripetetela così come l’avete capita e chiedete: “Ho capito bene?”.
  Ad esempio, nel caso del conoscente di mia moglie citato sopra, questi avrebbe dovuto chiedere: “Quindi lei mi sta dicendo che se io rimborso 25.000 Euro, la rata mi cambia di pochissimo? Ho capito bene? Cortesemente, può lasciar decidere a me se è poco o tanto e farmi due conti su quanto cambia in realtà?”
• Quarta regola: Fatevelo mettere per iscritto. Se il bancario che avete davanti vi conferma la cosa che non vi convince, anche dopo che l’avete riassunta come l’avete capita chiedendo conferma, chiedete se è disposto a metterla nero su bianco. Scritta su un foglio di carta e firmata. Se non lo fa, domandatevi (e domandatelo anche a lui) perché.

Per confrontare le offerte di mutuo richiedete il prospetto ESIS – European Standardised Information Sheet

Tutte le regole qui sopra valgono “in generale” per i rapporti con la banca, anche per quello che riguarda il vostro conto corrente, i vostri investimenti e la gestione del vostro risparmio. Specifica per i mutui, invece, c’è la quinta regola: fatevi rilasciare il documento di sintesi e l’ESIS. Sono entrambi documenti che riassumono le caratteristiche del vostro mutuo e che, se non da voi, lo rendono valutabile da un esperto senza grosse difficoltà. Ve lo rilasceranno quando firmate la domanda, ma dal primo appuntamento dite che lo vorrete quando firmate la domanda e appena lo avrete in mano lo farete valutare dal notaio, prima ancora che l’istruttoria abbia fine, chiedete di prendere nota del fatto che ve lo dovranno far trovare pronto. Per la cronaca, “ESIS” vuole dire “European Standardised Information Sheet” (foglio informativo standardizzato europeo), e si compone di due parti: la prima con informazioni generali riguardo i mutui, la seconda con informazioni peculiari del VOSTRO mutuo.

Le prime quattro regole, valgono anche se andate a chiedere una rinegoziazione, piuttosto che informazioni sulla penale di estinzione o sulla possibilità di avere un conteggio di estinzione e così via…

E se avete dubbi, fatemi le domande.

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Una delle domande più frequenti alle quali mi capita di rispondere (online e non) parlando di mutui immobiliari è relativa a quali documenti bisogna presentare ad una banca per richiedere il mutuo. Molto spesso, anche nella forma “Possono chiedermi questo (estratto conto, redditi pregressi, situazione familiare, ecc…) per scegliere se darmi un mutuo?”. La risposta è “Sì”. Una banca è un soggetto privato che deve decidere se prestarvi una cifra non indifferente (il più delle volte superiore ai centomila euro, a volte anche molto superiore) e per farlo può richiedervi quello che vuole, anche la raccomandazione del papa o l’esame dei triglicerdidi. Non vuoi o non puoi produrlo? Fatti finanziare da qualcun altro.

Vediamo comunque quali possono essere, in linea generale, i documenti necessari… da tenere a portata di mano (o almeno sapere dove recuperarli) e vediamo dove procurarseli se non li avete a disposizione, stilando un elenco il più possibile completo.

Molte banche ne chiederanno qualcuno di meno. Difficilmente ve ne chiederanno di più. Di tutto quanto dovete consegnare copie (ma è buona norma avere con sé gli originali per permettere il confronto ed assicurare che non siano dei falsi) perché difficilmente rivedrete qulcosa, anche se la pratica di mutuo dovesse essere respinta.

• Documenti anagrafici (che dovranno essere presentati da tutti i richiedenti, garanti o fidejussori, terzi datori di ipoteca.
  • Carta di identità o altro documento (va bene il passaporto o la patente di guida, meglio se non quella formato carta di credito)
  • Codice fiscale (sia il vecchio CF cartaceo, che la tesserina verde del ministero delle finanze, che il nuovo tesserino regionale, quest’ultimo fronte retro o ALMENO il retro che è più importante del fronte)
  • Certificato di stato di famiglia e certificato di residenza (anche sotto forma di cetificato cumulativo, contestuale, o come lo chiama il vostro comunue: i comuni dimostrano molta fantasia nell’attribuire i nomi a questo tipo di certificati). Questo è il solo documento che andrà consegnato IN ORIGINALE, quindi se riuscite a farvelo fare in carta libera, meglio per voi. Purtroppo i comuni cercheranno di rifilarvelo “in bollo”, qui (file .pdf 12Kb) trovate l’elenco delle motivazioni che vi permetteranno di richiederlo in carta libera, se dite che vi serve per il mutuo preparatevi a dover pagare il bollo.
  • Se siete coniugati e l’immobile va intestato ad uno solo dei coniugi, preparatevi a presentareda cui si evince il regome di separazione dei beni. l’estratto dell’atto di matrimonio
  • Se siete separati o divorziati, sentenza di separazione/divorzio omologata.
  • Se siete stranieri, permesso di soggiorno valido.
• Documenti reddituali per i richiedenti
  • Per lavoratori dipendenti/pensionati
    • Ultime tre buste paga (cedolini pensione, nel caso)
    • Ultimo modello CUD e, se presentati, ultimo mode (mutuatari)llo 730 o unico (completo di ricevuta di presentazione ed F24 pagati).
    • Lista movimenti bancari dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
    • Se assunti da meno di 24 mesi, attestato di servizio
  • Per liberi professionisti e ditte individuali
    • Ultimo modello unico presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
    • Situazione contabile aggiornata (bilancino o, al limite, fatture)
    • Lista movimenti bancari dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
  • Partecipazione a società di capitali (anche amministrazione) o di persone con contabilità semplificata (quadro RG del modello unico)
    • Ultimo modello unico presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
    • Lista movimenti bancari personale dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
    • Iscrizione camera di commercio
    • Ultimo modello unico societario presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
    • Situazione contabile aggiornata (bilancino)
    • Lista movimenti bancari societaria dettagliata ultimi sei mesi per tutti i conti correnti, possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
  • Partecipazione a società di capitali (anche amministrazione) o di persone con contabiltà ordinaria (quadro RF modello unico)
    • Ultimo modello unico presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
    • Lista movimenti bancari personale dettagliata ultimi tre mesi per tutti i conti correnti (se il mutuo è richiesto a banca diversa da quella in cui si ha il conto corrente), possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
    • Iscrizione camera di commercio
    • Ultimo modello unico societario presentato (completo di quadro RN) con ricevuta di presentazione ed F24 pagati
    • Ultimi due bilanci definitivi
    • Situazione contabile aggiornata (bilancino)
    • Lista movimenti bancari societaria dettagliata ultimi sei mesi per tutti i conti correnti, possibilmente accompagnata da ultimo estratto conto ufficiale ricevuto per posta (stampato da internet).
• Documenti reddituali per i garanti (fidejussori)
  • Ultime tre buste paga (cedolini pensione, nel caso)
  • Ultimo modello CUD e, se presentati, ultimo modello 730 o unico (completo di ricevuta di presentazione ed F24 pagati)
  • Se assunti da meno di 24 mesi, attestato di servizio
• Documentazione immobiliare (che vi deve fornire il proprietario o l’agente immobiliare, in caso di acquisto). In verde la finalità del mutuo.
  • Proposta di acquisto o compromesso (preliminare di compravendita). Acquisto
  • Copia degli assegni dati in acconto. Acquisto
  • Evidenza saldo prezzo (richiesta da alcune banche e per alcune tipologie di operazioni). Acquisto
  • Atto di provenienza immobile. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
  • Visura catastale aggiornata. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
  • Planimetrie catastali aggiornate. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
  • Condono edilizio in caso di interventi abusivi. Tutte le finalità (comprese liquidità e consolidamento debiti)
  • Atto di mutuo. Sostituzione di mutuo in essere, surrogazione, sostituzione più liquidità, consolidamento mutuo più altri debiti
  • Conteggio di estinzione mutuo in essere. Sostituzione di mutuo in essere, surrogazione, sostituzione più liquidità, consolidamento mutuo più altri debiti
  • Prova del regolare pagamento delle ultime sei rate (anche da conto corrente). Sostituzione di mutuo in essere, surrogazione, sostituzione più liquidità, consolidamento mutuo più altri debiti
  • Preventivo Lavori, comprensivo di computo metrico. Solo ristrutturazione o costruzione
  • Concessione edilizia. Solo ristrutturazione o costruzione
  • Dichiarazione inizio attività (DIA). Solo ristrutturazione o costruzione
  • Atto d’acquisto del terreno. Solo costruzione

Questo elenco è MOLTO completo, ma non è detto che sia esaustivo. Molte banche chiederanno “di meno”, e qualcuna è possibile che chieda “di più”.
Spero comunque di avere fatto qualcosa di utile.

Qui lo stesso elenco in formato .pdf (37 kb)

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Nel mio precedente post sui piani di ammortamento, ho parlato del piano di ammortamento più diffuso: il piano di ammortamento “francese” che prevede che ciascuna rata sia composta da una quota di interessi ed una quota di capitale (nella fattispecie il “francese” prevede che la quota interesse e la quota capitale si bilancino nel tempo in modo da mantenere, a parità di tasso di interesse, la rata costante).

Il piano di ammortamento a gestione autonoma

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all’interno di determinate “finestre” di tempo.

Ad esempio: in un piano a 15 anni si deve restituire ALMENO il 15% del capitale nei primi 5 anni, raggiungere ALMENO il 55% nei successivi 5 anni, quindi aggiungere un altro 40% al primo 15% ed infine restituire entro gli ultimi cinque anni il restante 45% per arrivare al 100%.

A parte queste “finestre” la restituzione avviene liberamente quando lo si ritiene opportuno. A questo piano, per quanto sia possibile applicare anche il tasso fisso, di solito viene applicato da tutte le banche il tasso variabile. restituzione minima…

Ovviamente, un piano di rimborso così costituito non è conveniente “per chiunque”, ma per alcuni può rivelarsi davvero ideale.

A chi conviene il piano di ammortamento a gestione autonoma

Con il (ancora recente) decreto Bersani, l’estinzione parziale del capitale di un mutuo può essere effettuata senza alcuna penale di estinzione. E quindi la sua assenza in un mutuo che prevede comunque l’estinzione libera, non è più un incentivo. Però la semplificazione che si ottiene in un mutuo in cui COMUNQUE è previsto il rimborso del capitale “extra ammortamento” può a volte fare un po’ di differenza. Inoltre, la rata più bassa “normalmente”, e che decresce (a parità di tasso di interessi) con la restituzione delle varie tranches di capitale, può davvero aiutare la pianificazione finanziaria in un nucleo familiare in cui per discontinuità di redditi questa può risultare a volte più spinosa.

In buona sostanza questa tipologia di rimborso serve a chi ha un reddito di tipo discontinuo durante l’anno (soci di società di capitali, che riscuotono annualmente o semestralmente i dividendi, titolari di imprese con carattersitiche stagionali…), a chi sa di avere ingressi di capitali sostanziosi ma differiti (chi è in attesa didi dover riscuotere periodicamente proventi da investimento, per esempio) oppure a chi, conoscendo il mercato immobiliare e le sue fluttuazioni, conta di fermarsi limitatamente nell’immobile che va acquistando e di rivenderlo dopo qualche anno quando ha acquisito valore, restituendo tutto il capitale in un’unica soluzione e godendo della differenza tra il valore d’acquisto ed il valore di un’eredità importante, o sa rivendita.

Tanto per rendere più concreto il discorso con degli esempi, vediamo “a chi” mi è capitato di offrirlo nel corso della mia esperienza lavorativa, così da rendere l’idea e motivare la scelta.

1. Un reddito con forte componente stagionale. Nella fattispecie un giovane imprenditore, proprietario didi abbonamenti e promozioni abbastanza costante il proprio reddito, questo ragazzo aveva ovviamente alcuni mesi durante l’anno in cui il reddito disegnava un “picco” ed altri mesi in cui invece era meglio identificabile con una conca. Poter mantenere più bassa la rata mensile e potere nei momenti di maggiore introito utilizzare questo importo extra per restituire il capitale, abbassando così la rata mensile, era l’ideale per pianificare meglio la costanza del tenore di un “solarium”, Un negozio con lettini, docce e lampade solari facciali. Per quanto fosse bravo nel rendere attraverso la vendita vita della sua famiglia.
2. Un reddito sensibile costante, ma ingressi sostanziosi corrisposti annualmente. In questo caso si trattava del titolare di una attiva ed efficiente Srl. Essendone anche amministratore, l’imprenditore percepiva mensilmente il “compenso amministratore”, ma una pingue fetta del suo reddito derivava dalla distribuzione dei dividendi dell’utile della società. Anche in questo caso, pianificare la propria vita finanziaria sulla base del costante “compenso amministratore” riservando ai dividendi il compito di estinguere il mutuo, si è rivelata una scelta ottimale. Altro esempio che rientra in questa categoria: un agente di commercio il cui reddito era composto in parte dalla convenzionale provvigione, in parte dai premi che conquistava regolarmente (era molto capace ed abile) e che venivano corrisposti semestralmente.
3. Reddito fluttuante per ragioni non strettamente “stagionali”. Una giovane professionista, consulente del lavoro, che si occupa di fisco e buste paga. Anche lei aveva una componente dei redditi costante derivata dall’elaborazione mensile delle buste paga per conto dei propri clienti, e una componente dovuta alla parte fiscale del suo lavoro, che veniva da lei fatturata all’avvicinarsi delle scadenze fiscali, così che i suoi clienti portandole gli ultimi documenti si ricordassero di saldare la fattura. A questo si aggiungeva l’aspettativa di un “ingresso” economico futuro “una tantum” dovuto alla vendita, concordata con i parenti, di un immobile di famiglia di cui lei possedeva per ragioni ereditarie una quota.

A tutti i personaggi citati questa tipologia di mutuo conviene perché permette senza alcuna difficoltà (è insita nella costruzione del mutuo) il rimborso del capitale secondo un piano “accellerato” (anticipandolo, quindi) rispetto a ciò che avverrebbe con un ammortamento “francese” (in cui all’inizio il capitale si rimborsa con il contagocce), consentendo così un risparmio sugli interessi, oltre ad una maggiore pianificazione finanziaria personale. Ma esistono anche casi in cui la convenienza si ottiene proprio per il possibile differimento della restituzione del capitale. Pur non avndo avuto l’occasione di incontrarne qualcuno durante la mia vita professionale (o meglio, non avendo avuto l’occasione di chiudere il contratto), sono pronto a proporre questo piano a questi ultimi a cui pure si addice:

• Chi è convinto (a torto o a ragione) di poter far fruttare il proprio denaro ad un tasso di rendimento superiore al tasso di interesse del mutuo. Se infatti sul capitale del mutuo devo corrispondere il tasso, ad esempio, del 6,5% annuo e penso di poter ottenere dal mio denaro un rendimento del 9,5% annuo, ogni anno in cui mantengo il controllo (e il possesso) del mio capitale, avrò un “surplus” del 3% sul capitale che non restituisco alla banca. Quindi, meglio i soldi in tasca mia a fruttare che renderli per risparmiare interessi.
• Chi in un momento di crescita del valore degli immobili ha intenzione di rivendere l’immobile prima di dover restituire la prima tranche di capitale. Se infatti so che la mia casa, comprata oggi a 70, tra cinque anni varrà 100, chi me lo fa fare di restituire una parte del capitale (che dopo comunuque mi ritroverei) dovendo sopportare una rata maggiore, quando senza alcun esborso di capitale durante la vita del mutuo, posso estinguerlo in un’unica soluzione al momento della vendita dell’immobile (potendo contare anche sull’accresciuto valore del mio bene)?

Dunque, in questa tipologia di mutuo è quasi erroneo parlare di “piano di ammortamento”, si tratta quasi di un (mi si passi il termine) “noleggio di capitale”. Fino a che ne ho bisogno, pago un canone mensile (gli interessi) per poter conservare ed utilizzare un capitale che non ho o di cui, pur avendolo, non trovo conveniente disfarmi.

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Il primo post sui piani di ammortamento (lo avevo promesso) non poteva essere dedicato che al più diffuso tra i piani di ammortamento per i mutui: quello detto “alla francese”.

Il piano di ammortamento francese nei mutui può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile

Il piano di ammortamento francese può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La sua caratteristica principale è che, a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell’ammortamento.

Non ho intenzione di annoiarvi con una complicata formula di matematica finanziaria (che comunque è disponibile per gli appassionati in una completa – e complessa – trattazione su wikipedia), perciò utilizzerò esempi finanziariamente scorretti, ma che costituiscono una semplificazione efficace a sfatare il primo e più diffuso mito che circonda questo piano di rimborso: “Si pagano prima tutti gli interessi, poi si restituisce il capitale”. Semplicemente questo NON è vero.

Il piano di ammortamento francese nei mutui a tasso fisso

Facciamo 1000 il capitale da restituire… e ipotizziamo un tasso di interesse “x”%; mensilmente il tasso didi interesse “x”, diviso 12, e con tutto il mio capitale residuo da restituire, la quota interessi che io devo per quel mese sia 9. La prima rata, quindi sarà composta da 9 di interessi e, ipotizziamo, 1 di capitale: la rata del primo mese sarà 10.

La rata successiva, il mese dopo calcolerà gli interessi non più su 1000 (1 l’abbiamo restituito) ma su 999. Di conseguenza la mia quota interessi, su un capitale più basso, sarà di (per esempio: non calcolatemi TAN e TAEG, perché sto andando a fantasia) 8,9, anziché di 9 come la prima. Poiché il piano di ammortamento è “a rate costanti” (a parità di tasso di interesse, non dimentichiamolo), la quota di capitale restituita questo mese sarà 1,1 (1,1 + 8,9 = 10). La rata sarà ancora 10, il capitale residuo a questo punto sarà di 997,9 (1,1 lo abbiamo restituito con questa rata). Con la rata successiva, la terza, gli interessi verranno calcolati su un capitale residuo più basso…

Quindi la quota di interessi sarà più bassa, quindi la quota di capitale si innalzerà ancora di un poco… E così via fino alla fine dell’ammortamento: in questo esercizio, però, il debitore paga esattamente gli interessi che deve sul capitale residuo a quel momento: NON li anticipa. È il lento decrescere del capitale che farà sì che la quota capitale nel tempo cresca e la quota interessi diminuisca. interesse è 1/12 del tasso annuale. Consideriamo quindi che con il tasso

Tutto questo funziona perfettamente con il tasso fisso per tutta la durata del mutuo: il tasso applicato è sempre lo stesso e la rata non cambia. E nel caso di tasso variabile… Come funziona?

Il piano di ammortamento francese nei mutui a tasso variabile

Funziona così (per la stragrande maggioranza delle banche): all’inizio del mutuo viene stilato l’intero piano di ammortamento con le quote di capitale calcolate al tasso iniziale per tutta la durata del mutuo. Quella parte (la quota capitale) resta invariata, ma nel calcolo di 1/12 del tasso di interesse annuale, viene di volta in volta applicato il tasso di interesse “nuovo”, variato al variare del tasso di riferimento.

Questo influisce sul variare della rata, ovviamente, ma ha il vantaggio che in base al piano di ammortamento iniziale, il mutuatario sia sempre in grado di stabilire a quanto ammonta ancora il capitale residuo. L’alternativa, poco praticata, è considerare, ad ogni variazione del tasso di interesse, come “nuovo capitale” il capitale residuo, “nuova durata” la durata residua (iniziando con vent’anni, diventa 19 anni e 11 mesi dopo la prima rata) e ricostruire il piano diammortamento con il nuovo tasso, ogni volta.

Inserendo in un qualsiasi motore di ricerca in internet la chiave “calcolo piano ammortamento francese”, si ottiene facilemtne una pagina internet che con pochi dati fornisce un effettivo piano di ammortamento (con la stessa formula che usa la vostra banca. Seguiranno altri post con ulteriori piani di rimborso.

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Tassi di interesse record per i mutui immobiliari: a luglio il Taeg (il tasso annuo effettivo globale) ha sfondato la soglia del 6%, attestandosi al 6,07%. Il Taeg risulta in crescita per il quarto mese consecutivo dai dati pubblicati dalla Banca d’Italia nel Supplemento al Bollettino Statistico sugli indicatori monetari e finanziari. Tassi così alti non si registravano dall’agosto 2002. Anche il tasso di interesse di mercato per i mutui ultradecennali supera la soglia del 6% attestandosi al 6,08%.

Cresce anche lo stock di debito delle famiglie italiane: a luglio il totale dei prestiti alle famiglie sale a 463,91 miliardi di euro (dai 460,80 di giugno), di cui 253,95 miliardi solo per mutui casa oltre i cinque anni. Rispetto a luglio del 2007 lo stock di debito delle famiglie italiane è aumentato del 2,3% ma rispetto alla fine del 2004 la crescita dei prestiti erogati dal sistema risulta addirittura pari al 32%.

Il tasso medio di mercato è salito al 5,92% (contro il 5,84% di giugno ed il 5,75%% di maggio), quello da 5 a 10 anni al 5,86% (5,77% a giugno e 5,63% a maggio) e quello oltre i 10 anni è schizzato al 6,08% (5,99% a giugno e 5,90% a maggio).

Si conferma anche il trend al rialzo per i tassi legati al credito al consumo e il Taeg in questo caso – sempre secondo i dati pubblicati nel Supplemento al Bollettino statistico della Banca d’Italia sulle istituzioni finanziarie e monetarie – a luglio ha addirittura sfiorato il 10%, attestandosi al 9,9%. Per i prestiti inferiori ad un anno il tasso di interesse è all’11,6%.

da Repubblica.it

Realizzare piani di ammortamento prestiti è un’operazione semplice e veloce: Microsoft Excel dispone di un modello deputato a tale scopo e molto conosciuto ed utilizzato anche dalle aziende.

Tuttavia, quando si tratta di mutui legati all’Euribor, ovvero quei prestiti il cui tasso variabile è dato dalla somma dell’Euribor nel periodo di riferimento con l’aggiunta di uno split determinato in fase di contrattazione del prestito, la cosa si complica leggermente, perché il calcolo della rata deve essere aggiornato ai dati del periodo e quindi si presuppone che essa venga ricalcolata.

In questo tutorial, vediamo come applicare degli automatismi al modello di Microsoft Excel relativo al piano di ammortamento prestiti. Nella sostanza si tratterà di personalizzare il modello, in modo tale da ottenere l’aggiornamento del tasso – e di conseguenza della rata – tramite una connessione ad Internet ed un pulsante di refresh del piano di ammortamento.

scarica l’esempio

Realizzeremo il piano, supponendo di aver sottoscritto un contratto di mutuo per 10.000 euro in 10 anni, con rata semestrale, ad interesse variabile legato all’Euribor con uno split del 2% annuo (che equivale all’1% semestrale).

Posizioniamoci nella cella F4, andiamo nella scheda “Dati” e clicchiamo su “Da Web”; nella finestra che si aprirà digitiamo o copiamo l’indirizzo web dal quale attingere i dati relativi all’Euribor, ad esempio:

Dopo aver premuto “Vai”, viene fatta l’anteprima del sito; selezioniamo dalla freccetta gialla l’area che deve essere importata, nel nostro caso si tratta dell’Euribor ed in particolare di quello a 6 mesi, e clicchiamo su “Importa”.

Quindi nella successiva finestra, spuntiamo l’opzione “In un nuovo foglio di lavoro”, così da non intaccare la tabella del piano di ammortamento e clicchiamo su “Proprietà”. Nella finestra “Proprietà intervallo dati esterno” che si aprirà, spuntiamo l’opzione “Aggiorna dati all’apertura del file e diamo l’Ok due volte.

In un foglio a parte verrà importata la tabella, che abbiamo selezionato dal Web, della quale però ci interessano in verità solo le colonna A e C, ed in particolare la riga 12, cioè quella che riporta l’Euribor a 6 mesi in un anno di 365 giorni (anno solare). Inoltre le celle con i valori devono essere formattate come percentuale, altrimenti non è possibile utilizzare il contenuto in calcoli matematici, giacché di default risulterebbero in formato testuale.

Lanciamo Excel e, dall’”Office Button”, creiamo un nuovo file da “Modelli installati”; selezioniamo il modello “Ammortamento prestito” e clicchiamo su “Crea”.

Verrà generato un foglio contenente il piano di ammortamento di un prestito a tasso fisso, e bisogna considerare che alcune celle sono bloccate per impedire che vengano alterate. L’utente ha a disposizione solo la possibilità di inserire i dati nei campi vuoti, mentre il foglio genererà in automatico le rate.

All’inizio il nostro piano di ammortamento è vuoto e possiamo inserire alcuni campi come l’importo del prestito, la durata la frequenza della rata, ed il tasso di interesse.

Per il calcolo del tasso, che è fondamentale per realizzare l’ammortamento, possiamo prelevare il parametro dell’Euribor direttamente dal Web, così da non dover effettuare ogni volta l’aggiornamento.

Procediamo ora ad aggiungere lo split all’Euribor: nello stesso “Foglio1″ aggiungiamo nella colonna D il calcolo dell’Euribor sommato allo split dell’1% semestrale, come appare in figura:

Rinominiamo questo foglio come “Euribor+split” e torniamo al foglio “Piano ammortamento prestito“. Qui ci posizioneremo nella cella D6 per inserire il tasso di interesse. Ovviamente non lo faremo a mano ogni volta, ma inseriremo una formula di equivalenza, nella quale diremo di copiare il valore della cella D12 del foglio “Euribor+split“.

Nella riga della formula, o direttamente nella cella D6 citata, inseriamo la seguente formula e diamo l’invio:

A questo punto il valore della cella D12 del foglio “Euribor+split” verrà ripetuto automaticamente nella cella D6 del foglio “Piano ammortamento prestito”, dopo ogni aggiornamento dell’Euribor e verrà generato il piano di ammortamento.

L’aggiornamento dei dati avviene -secondo quanto da noi disposto in precedenza- ogni volta che il file viene riaperto, sempre che sia disponibile la connessione ad Internet. Ma possiamo anche aggiornare il file manualmente da Dati>Aggiorna tutti.

Per concludere in maniera ordinata il lavoro, provvediamo a nascondere il foglio “Euribor+split“, così non potrà essere erroneamente alterato, essendo fondamentale per il calcolo dell’interesse. Clicchiamo con il tasto destro del mouse sulla linguetta “Euribor+split” e selezioniamo “Nascondi”.

di Gianfranco Budano

da PMI.it

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Bersani e la sua lenzuolata

La rinegoziazione determinata dall’intesa tra il Tesoro e l’Associazione bancaria non è la sola possibilità che i mutuatari hanno per ricontrattare il prestito. Le famiglie possono sempre contare sulla rinegoziazione prevista dal decreto legge 7/07 (Bersani-bis) tra le misure per la tutela dei consumatori.

Il decreto sulle liberalizzazioni, oltre ad aver rilanciato la surrogazione e la sostituzione del vecchio prestito, dopo le modifiche apportate dalla Finanziaria 2008, ha disposto che resta salva «la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata». Ricontrattare, cioè modificare le condizioni del finanziamento: il tipo di tasso d’interesse, la durata o il meccanismo di calcolo della rata.

La rinegoziazione così prevista, se da un lato non comporta la perdita dei benefici fiscali, dall’altro non impone alcun limite e parametro temporale. Non è perciò soggetta ad alcun vincolo ed è rimessa alla discrezionalità dell’istituto di credito.

L’opportunità che si prospetta si traduce dunque in una facoltà concessa alle parti e non in un diritto stabilito dal legislatore a favore del mutuatario. Si tratta peraltro di una facoltà riconosciuta anche per i mutui cartolarizzati: dopo la cessione dei crediti alla società veicolo, è la banca con cui il cliente ha contratto il debito che è tenuta a valutare l’opportunità di ricontrattare il mutuo.

La “seconda lenzuolata Bersani” ha comunque ampliato le possibilità del debitore di ottenere condizioni più favorevoli ricontrattando il mutuo con il creditore originario. Se non altro perché di fronte a un eventuale rifiuto della banca, non è impedito al mutuatario rivolgersi ad altro istituto di credito attraverso la surrogazione (si veda «Il Sole 24 Ore» di domenica).

Proprio per questo motivo il Bersani-bis ha innescato una sorta di circolo virtuoso a beneficio delle famiglie. Sempre più banche hanno proposto, anche senza spese aggiuntive, l’allungamento del piano di ammortamento del mutuo ai clienti in difficoltà con i pagamenti: un’operazione che può in ogni caso risultare costosa, perché prolungando la durata del mutuo, il capitale residuo si riduce in maniera più graduale e si paga di conseguenza una quota maggiore di interessi.

È vero che non è necessario estinguere il contratto esistente e aprirne un altro con nuove spese, ed è vero che non si perdono i benefici fiscali del prestito originario, ma la strada della rinegoziazione può essere praticata da chi cerca semplicemente di migliorare il proprio mutuo, senza rischiare l’insolvenza.

di Dario Aquaro

da Il Sole24Ore

Eurilia, la guida ALTROCONSUMO ai servizi finanziari

“Più informati, meno spennati”: la efficace campagna ALTROCONSUMO sui servizi finanziari.

“Più informati, meno spennati”. È questo lo slogan ALTROCONSUMO per il 2008, anno in cui ALTROCONSUMO si vota alla causa dei servizi finanziari. Saranno dodici mesi di inchieste serrate su mutui, prestiti, investimenti e più in generale sul rapporto tra gli italiani e le banche.

ALTROCONSUMO ha ingaggiato Eurilia, una signora oculata (attenta all’euro, come suggerisce il nome) per aiutarvi a valutare e confrontare ciò che il mercato offre, non solo per risparmiare (per esempio su mutui o prestiti), ma anche per rendervi più consapevoli rispetto ai finanziamenti o agli investimenti che vi interessano.

Le inchieste di ALTROCONSUMO
La scelta di un prodotto finanziario avviene troppo spesso con scarsa consapevolezza dovuta da un lato alla mancanza di trasparenza e ai comportamenti anticoncorrenziali delle banche, dall’altro alla pigrizia e all’analfabetismo economico degli italiani. È quanto emerge dalle inchieste ALTROCONSUMO che puntano il dito sulle magagne del sistema, ma vi danno anche gli strumenti per far valere i vostri diritti.

Farsi valere: le lettere tipo di ALTROCONSUMO
Per far valere i vostri diritti e segnalare il comportamento scorretto delle banche sono a vostra disposizione le lettere-tipo ALTROCONSUMO.

Le azioni di ALTROCONSUMO
Anche per l’anno dei servizi finanziari continueremo a fare quello che abbiamo sempre fatto: spingere le banche alla trasparenza e denunciare alle autorità di controllo gli abusi e i comportamenti scorretti.

Tavola rotonda: Obiettivo trasparenza mutui

Tutto sui mutui
Eurilia vi aiuta a scegliere il mutuo o a cambiarlo se la rata è diventata insostenibile oppure semplicemente volete risparmiare. Se, invece, volete estinguere in anticipo il mutuo potete calcolare la penale massima che la banca vi può applicare con il nostro foglio di calcolo (per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007).

Sapere è potere
Per aiutarvi a districarvi nella giungla dei servizi finanziari ALTROCONSUMO ha messo a punto una serie di schede informative su finanziamenti e investimenti.

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Per aver diritto alle detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi, l’immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall’atto di mutuo. Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il mutuatario o i suoi familiari.

A chi spetta la detrazione del mutuo

La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Per la prima casa è quindi possibile detrarre dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Gli oneri accessori del mutuo sono fiscalmente detraibili

Tra gli oneri accessori sono compresi anche le commissioni per l’attività di intermediazione che spettano all’ente erogante, gli oneri fiscali (inclusa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca), le spese notarili, di istruttoria e di perizia.

Le spese notarili comprendono l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (per iscrizione o cancellazione ipoteca).

L’importo massimo (comprensivo di oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615 Euro, pertanto la detrazione non può mai essere superiore a 687 Euro.
Ad esempio, se nell’anno si pagano interessi passivi per 4.380 Euro, la riduzione d’imposta sarà comunque di 687 euro, cioè il 19% di 3.615 Euro. L’immobile dovrà essere adibito dd abitazione principale.

Nel caso di acquisto di un immobile affittato, per essere considerato prima casa deve essere stato notificato all’affittuario, entro tre mesi all’acquisto, l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto e, entro un anno dalla liberazione, ‘immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale. L’acquisto deve essere avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo.

Cosa fare per poter usufruire delle detrazioni fiscali previste per il mutuo

Per poter usufruire delle detrazioni, nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

• le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
• se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

Anche i compensi di intermediazione immobiliare sono fiscalmente detraibili

La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 Euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 Euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Per fruire delle agevolazioni è necessario che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969). Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano;
• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
• non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Le ultime due condizioni e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto. Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali. In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione
  “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

Agente immobiliare

Le spese sostenute per l’intermediazione immobiliare possono essere detratte nella misura del 19%, per un massimo di 1.000 Euro. In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, quello che ha l’altro fiscalmente a carico può fruire dell’intera detrazione, fermo restando il tetto di 3.615 Euro. Se invece i coniugi intestatari del mutuo sono entrambi soggetti passivi d’imposta, la detrazione potrà essere utilizzata per un importo massimo di 343,50 Euro (19% di 1.807,50 euro) nella singola dichiarazione dei redditi.

Mutui ipotecari per la costruzione della prima casa

Per i mutui stipulati a partire dal 1998 per la costruzione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

L’importo massimo (oneri accessori compresi) su cui calcolare la detrazione del 19% di 2.582 Euro complessivi.

Per l’acquisto della seconda casa

Solo per i mutui accesi prima del 1993 è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

L’importo massimo, compresi gli oneri accessori, su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 2.066 Euro per ciascun intestatario del mutuo.

Per eventuali approfondimenti è possibile effettuare il download della guida relativa alle agevolazioni fiscali sui mutui predisposta dalla Agenzia delle Entrate oppure accedere al sito della Agenzia delle Entrate

Riepilogo sulla detraibilità fiscale degli interessi passivi e degli oneri accessori del mutuo

Riepilogando, sunque:

La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.

E’ prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.

Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e, con certi limiti, sostituzione del mutuo.

Il vantaggio fiscale è un elemento di cui tener conto nella valutazione del costo complessivo del mutuo: è però senz’altro opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia, o da un esperto fiscalista, per orientarsi correttamente nell’intricata rete delle condizioni e dei limiti alla detrazione.

Contributi audio-video FISCONEWS sulla detraibilità fiscale del mutuo

Esaminiamo adesso due contributi audio video, a cura della Agenzia delle Entrate. Il primo sulle agevolazioni fiscali in sede di acquisto prima casa, il secondo che riguarda invece, in modo specifico, la detraibilità fiscale del mutuo.

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